拆迁补偿安置协议确定的债权是否具有优先效力

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1、拆迁补偿安置协议确定的债权是否具有优先效力　　[裁判要旨]　　拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发生冲突时，拆迁补偿安置协议的被拆迁人享有的债权具有优先效力。拆迁人将补偿安置房屋另行出售给第三人，即使该第三人办理了房屋所有权登记，被拆迁人也可基于特种债权的物权排他效力，优先取得拆迁补偿安置房屋，第三人的物权变动不得对抗被拆迁人的物上请求权。　　[案情]　　1999年，经新沂市人民政府批准，新沂市兴安实业有限公司(以下简称兴安公司)在该市第二农贸市场南侧开发金三角二期工程。同年9月4日，新沂市拆迁办公室向兴安公司颁发了房屋拆迁许可证，证号为拆许字(99)

2、第35号。拆迁过程中，需拆迁索胜芝房屋10间，建筑面积248.5m2(其中临街房屋193.60m2)，使用面积194.06m2，房屋补偿98061.41元，定附物及其他补偿12492.92元，各项合计110554.33元。　　2001年5月13日，兴安公司与索胜芝签订房屋拆迁安置协议书(其中一份)，协议约定给索胜芝回迁安置北沿街西头第一单元门朝东楼下门向北营业门面房85m2，安置价每平方米680元，计57800元，上房时索胜芝找兴安公司差价款3800元。兴安公司作为甲方，索胜芝作为乙方，新沂市拆迁办公室作为鉴证机关在协议上签字或盖章(其中索胜芝的名字由其

3、子索祥忠代签)。　　因兴安公司没有房地产开发资质，兴安公司委托新沂市东辰房产开发建筑工程公司(以下简称东辰公司)对金三角二期工程进行房屋开发和销售。2001年11月8日，东辰公司与第三人贺苏梅签订商品房预定合同，将金三角二期商品房1号楼门面1号房(即2001年5月13日协议中约定安置给索胜芝的房屋)以546834.50元的价格出售给贺苏梅。2002年5月10日，双方签订商品房买卖合同，确定价格为499636.36元，贺苏梅交清了该房款。　　因兴安公司没有按拆迁协议书的约定进行回迁安置，索胜芝为此于2003年1月30日起诉来院，要求兴安公司、东辰公司、新沂

4、市房屋拆迁安置综合服务中心(以下简称拆迁安置中心)履行2001年5月13日签订的房屋拆迁协议书，给予安置北沿街楼西头第一单元门朝东楼下门向北营业门面房85m2.在原一审过程中，本院依法通知贺苏梅为第三人参加诉讼。后因索胜芝在原一审诉讼期间死亡，索胜芝的继承人黄孝英、索祥云、索祥忠、索瑜、索保家、索祥侠作为原告参加诉讼。2004年2月2日，本院作出了(2003)新民初字第619号民事判决：一、东辰公司与贺苏梅签订的房屋买卖合同合法有效，位于新沂市新安镇金三角二期商品房1号楼的门面1号营业用房归贺苏梅所有。二、兴安公司赔偿原告损失499636.36元，此款于

5、判决生效后十日内一次付清。三、驳回原告的其他诉讼请求。四、驳回原告对拆迁安置中心、东辰公司的诉讼请求。　　六原审原告不服一审判决，提起上诉。江苏省徐州市中级人民法院于2004年8月8日作出了(2004)徐民一终字第1255号终审判决：驳回上诉，维持原判。　　本案原一、二审判决生效后，贺苏梅于2004年9月2日办理了房屋所有权证，证号为新沂房权证新安镇字第1017185号。　　六原审原告不服一、二审判决，向徐州市中级人民法院申请再审。该院于2005年5月30日作出了(2005)徐民一审监字第068号民事裁定，决定对本案进行再审。同年6月10日，该院又作出(

6、2005)徐民一再终字第063号裁定：撤销该院(2004)徐民一终字第1255号民事判决和本院(2003)新民初字第619号民事判决并将该案发回本院重审。　　[裁判]　　江苏省新沂市人民法院经再审后依照民事诉讼法第一百二十八条、第一百八十四条，合同法第四十八条、第五十四条第二款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款之规定，判决：一、位于新沂市新安镇金三角二期商品房1号楼的门面1号营业用房(即证号为新沂房权证新安镇字第1017185号标明的房屋)归六原审原告所有。二、贺苏梅于本判决生效后30日内将上

7、述房屋返还给兴安公司和东辰公司。三、兴安公司和东辰公司在接收该房屋后立即交付给六原审原告。四、驳回六原审原告对拆迁安置中心的诉讼请求。本案判决后，贺苏梅与东辰公司提起上诉，徐州市中级人民法院于2007年1月22日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。判决已发生法律效力。　　[评析]　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称解释)于2003年4月28日公布，并于同年6月1日起施行。本案是该解释施行后发生的一起较为典型的商品房买卖合同纠纷案件。审理好本案的关键是如何准确把握该解释第七条规定所体现的法律旨意。　　一、涉案拆迁

8、协议的效力及处理　　从拆迁法律关系看，拆迁人和被拆迁人在拆迁活动中的法律地位是平