绿色建筑项目全寿命周期成本风险研究

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绿色建筑项目全寿命周期成本风险研究重庆大学硕士学位论文(学术学位)学生姓名：李雅彬指导教师：曹小琳教授专业：管理科学与工程学科门类：工学重庆大学建设管理与房地产学院二O一五年四月 StudyonLife-cycleCostRisksofGreenBuildingProjectAThesisSubmittedtoChongqingUniversityinPartialFulfillmentoftheRequirementfortheMaster’sDegreeofEngineeringByLiYabinSupervisedbyProf.CaoXiaolinSpecialty:ManagementScience＆EngineeringCollegeofConstructionManagementandRealEstateofChongqingUniversity,Chongqing,ChinaApr.2015 中文摘要摘要当前，全球范围内面临着环境污染与能源短缺的重大挑战，建筑业能耗在全球能源消耗中占比巨大。绿色建筑不仅能减少温室气体的排放，还能缩小碳足迹，具备应对环境与能源挑战的双重潜力。我国正处在城镇化快速发展时期，每年新增建筑面积庞大，大力发展绿色建筑刻不容缓。但我国引入绿色建筑的时间较短，政策、市场、技术等条件均不成熟，绿色建筑项目开发过程中存在较大的成本风险。而房地产企业对于绿色建筑项目成本风险缺乏系统的认识与有效的控制办法，这严重阻碍了其开发的积极性，进而制约了绿色建筑的发展。因此，进行绿色建筑项目全寿命周期成本风险研究具有重要的理论意义与实践价值。论文通过整理分析国内外绿色建筑的相关文献，对绿色建筑、绿色建筑风险及风险管理的研究现状及成果进行梳理，探索绿色建筑的概念与内涵，并运用项目全寿命周期成本理论，将绿色建筑划分为决策、设计、建设、运营维护、拆除回收5个阶段。依据国内外风险管理相关文献，将风险从传统的2维属性拓展至概率、损失、可控性、管理成本4维属性。结合国内外文献研究、风险识别的原则与我国绿色建筑发展实际情况，分阶段识别出绿色建筑项目全寿命周期中的36个成本风险因素，构建绿色建筑项目全寿命周期成本风险清单，并对各风险因素进行释义、分析其对成本的影响。通过常见评价方法优缺点对比，结合实际应用需要，选择熵权法与TOPSIS法作为绿色建筑项目全寿命周期成本风险综合评价方法，并阐述方法原理及计算步骤。依据风险回避、风险降低、风险转移、风险保留这4种常用的风险应对策略，对绿色建筑项目全寿命周期主要的成本风险因素进行分析，提出各个风险因素的应对策略以及具体的应对措施。最后，以C项目为例，采用专家访谈法对建立的成本风险清单进行优化，得到由35个成本风险因素构成的符合项目实际情况的成本风险清单。对C项目各参与主体进行问卷调查，获取项目35个成本风险因素4个属性的评价数据；以决策阶段为例运用熵权法计算出风险因素4个属性的权重，进而用TOPSIS法对决策阶段成本风险因素进行排序；根据排序的结果并结合B公司实际运营模式，提出各阶段排在前3的成本风险因素的应对措施。关键词：绿色建筑项目，全寿命周期成本，成本风险，熵权法，TOPSISI 英文摘要ABSTRACTCurrently,theworldisfacingenormouschallengesofenvironmentalpollutionandenergyshortages,energyconsumptionintheconstructionindustryaccountedforalargeproportionintheglobalenergyconsumption.Greenbuildingscannotonlyreducegreenhousegasemissions,butalsoreducethecarbonfootprint,thushavethedualpotentialtoaddressenvironmentalandenergychallenges.Chinaisinaperiodofrapiddevelopmentofurbanizationandtheannualincreaseoftheconstructionareaishuge,soitisurgenttodevelopgreenbuildings.ButthedevelopmentofgreenbuildingsinChinaisshorterandpolicy,market,technologyandotherconditionsarenotperfect,thereisagreatcostrisksindevelopinggreenbuildingproject.However,realestatebusinesslacksexperiencesinunderstandingandcontrollingcostrisksofgreenbuildingprojects,whichseriouslyhampereditsdevelopmentinitiative,thusrestrictingthedevelopmentofgreenbuildings.Therefore,studyonlife-cyclecostrisksofgreenbuildingprojecthasgreattheoreticalandpracticalvalues.Byanalyzinggreenbuildingliteraturesfromdomesticandinternational,papercombedtheresearchstatusandresultsinthefieldofgreenbuilding,greenbuildingriskandriskmanagement,exploredtheconceptofgreenbuilding,andusedprojectlife-cyclecosttheorytodividegreenbuildingintofivephases,suchasdecision-making,design,construction,operationandmaintenance,demolitionrecycling.Inaccordancewithriskmanagementliteraturefromdomesticandinternational,theattributeofrisksexpandedfromthetraditionaltwo-dimensionaltothefour-dimensionalpropertieswhichincludedprobability,loss,controllabilityandmanagementcosts.Combiningliteratureresearch,theprincipleofriskidentificationandtheactualsituationofChina'sgreenbuildingdevelopment,paperidentified36costriskfactorsinlife-cycleofgreenbuildinginphases,builtlife-cyclecostrisklistofgreenbuildingprojectsandanalysisthemeaning,impactofeachriskfactors.Bycomparingtheadvantagesanddisadvantagesofcommonevaluationmethods,combinedwithpracticalapplicationneeds,paperselectedentropymethodandTOPSISmethodasgreenbuildinglife-cyclecostriskassessmentmethod,anddescribedtheprinciplesandcalculationstepsofthemethod.Onthebasisofriskavoidance,riskreduction,risktransfer,riskreservethese4kindsofcommonlyusedriskcopingstrategies,paperanalyzedthemaincostriskfactorsinthelife-cycleofgreenbuildingprojects,andputforwardcopingstrategiesandIII 重庆大学硕士学位论文concretemeasuresofeachriskfactors.Finally,takingprojectCasanexample,optimizedthecostrisklistbyusingthemethodofexpertinterview,andgotthecostrisklistmadeof35costriskfactorswhichaccordwiththeactualsituationofproject.Inordertogetevaluationdataof35costriskfactors’fourproperties,questionnairesweregiventothepersonwhoparticipatesinprojectC;Takingdecision-makingstageasanexample,paperusedentropymethodtocalculatetheweightsoffourattributes,andthenusedTOPSISmethodtosortcostriskfactorsindecision-makingstage;AccordingtotheresultsofsortingandcombiningwiththerealoperationmodeofcompanyB,paperputforwardcopingmeasuresoftop3costriskfactorsineachphase.Keywords:greenbuildingprojects,life-cyclecost,costrisks,theentropymethod,TOPSISIV 目录目录中文摘要.........................................................................................................................I英文摘要.......................................................................................................................III1绪论........................................................................................................................11.1研究背景..............................................................................................................11.2国内外研究现状.....................................................................................................21.2.1国外研究现状.............................................................................................21.2.2国内研究现状.............................................................................................51.3研究目的与意义....................................................................................................91.3.1研究目的....................................................................................................91.3.2研究意义....................................................................................................91.4研究内容、研究方法及技术路线..........................................................................101.4.1研究内容...................................................................................................101.4.2研究方法...................................................................................................111.4.3技术路线...................................................................................................122研究相关的理论基础........................................................................................152.1绿色建筑.............................................................................................................152.1.1绿色建筑的概念........................................................................................152.1.2绿色建筑与传统建筑.................................................................................162.1.3绿色建筑与其它新型建筑..........................................................................162.2项目全寿命周期成本理论.....................................................................................172.2.1全寿命周期成本理论内涵..........................................................................172.2.2绿色建筑项目全寿命周期阶段划分............................................................182.3风险及风险管理理论.............................................................................................192.3.1风险及成本风险........................................................................................192.3.2风险识别...................................................................................................202.3.3风险评价....................................................................................................212.3.4风险应对....................................................................................................212.4本章小结..............................................................................................................223绿色建筑项目全寿命周期成本风险识别...................................................233.1绿色建筑项目全寿命周期成本风险识别的意义与原则.................................................233.1.1风险识别的意义.........................................................................................23V 重庆大学硕士学位论文3.1.2风险识别的原则.........................................................................................233.2绿色建筑项目全寿命周期各个阶段成本风险识别........................................................253.2.1绿色建筑项目决策阶段成本风险识别.........................................................253.2.2绿色建筑项目设计阶段成本风险识别.........................................................263.2.3绿色建筑项目建设阶段成本风险识别.........................................................273.2.4绿色建筑项目运营维护阶段成本风险识别..................................................293.2.5绿色建筑项目拆除回收阶段成本风险识别..................................................303.3绿色建筑项目全寿命周期成本风险清单及释义.............................................................303.3.1绿色建筑项目全寿命周期成本风险清单......................................................303.3.2绿色建筑项目全寿命周期成本风险清单释义...............................................313.4本章小结............................................................................................................................354绿色建筑项目全寿命周期成本风险评价..................................................374.1绿色建筑项目全寿命周期成本风险评价方法选择.........................................................374.2评价方法的确定.................................................................................................................394.2.1熵权法确定权重.........................................................................................394.2.2基于熵权法的TOPSIS综合评价法.............................................................404.3本章小结.............................................................................................................................415绿色建筑项目全寿命周期成本风险应对策略研究...............................435.1常用的风险应对策略.........................................................................................................435.2绿色建筑项目全寿命周期成本风险应对策略分析.........................................................435.2.1绿色建筑项目决策阶段成本风险应对策略分析...........................................445.2.2绿色建筑项目设计阶段成本风险应对策略分析...........................................455.2.3绿色建筑项目建设阶段成本风险应对策略分析...........................................475.2.4绿色建筑项目运营维护阶段成本风险应对策略分析....................................505.2.5绿色建筑项目拆除回收阶段成本风险应对策略分析....................................515.3本章小结.............................................................................................................................516案例分析...............................................................................................................536.1项目概况.............................................................................................................................536.2项目全寿命周期成本风险识别.........................................................................................546.3项目全寿命周期成本风险评价.........................................................................................556.4项目全寿命周期成本风险应对策略.................................................................................606.4.1项目决策阶段成本风险应对策略................................................................616.4.2项目设计阶段成本风险应对策略................................................................626.4.3项目建设阶段成本风险应对策略................................................................62VI 目录6.4.4项目运营维护阶段成本风险应对策略..........................................................636.5本章小结.............................................................................................................................647结论与展望...........................................................................................................657.1结论.....................................................................................................................................657.2展望.....................................................................................................................................66致谢.......................................................................................................................67参考文献.......................................................................................................................69附录.......................................................................................................................73A．作者在攻读学位期间发表的论文目录............................................................................73B．调查问卷............................................................................................................................74VII 1绪论1绪论1.1研究背景目前，全球范围内面临着环境污染与能源短缺的重大挑战，为实现社会、经济的有序发展，各国纷纷走上了“低碳”的发展道路。有关数据显示，建筑业能耗占[1]全球能源总消耗的30%，同时全球1/3的温室气体来源于建筑业，降低建筑行业能耗迫在眉睫。联合国环境规划署(UNEP)指出，绿色建筑不仅能减少温室气体的排放，在其全寿命周期内还能缩小碳足迹，具备应对环境与资源挑战的巨大潜力。在中国，城镇化已经成为了国家发展战略。2015年1月12日中国建筑节能协会举办被动式建筑联盟成立大会，会上指出我国建筑能耗占全社会总能耗的1/3，每年新增房屋面积近20亿平方米且多为高能耗建筑，若按此速度增长，到2020年我国高能耗建筑将达到700亿平方米。为实现我国在哥本哈根气候大会上做出的承诺——到2020年为止，单位GDP碳排放量比2005年减少40%至45%，落实建筑节能减碳、大力发展绿色建筑已经刻不容缓。住建部原副部长仇保兴在2015年3月24日召开的第十一届国际绿色建筑与建筑节能大会做了题为《新常态新绿建》的主题报告，报告分析了我国绿色建筑的发展历程，从2005年至今，绿色建筑经历了从无到有、从小范围试点到大规模推广的过程，取得了跨越式发展。从2008年首次出现绿色建筑项目开始至2014年，我国获得绿色建筑评价标识的项目数量及面积如图1.1、1.2所示：500459429450400332350300268一星250204二星200154141150三星7687789410410044502442446101402008200920102011201220132014图1.12008年—2014年绿色建筑评价标识项目数量Fig1.1theNumberofGreenBuildingRatingLogoProjectsfrom2008to20141 重庆大学硕士学位论文60005449（5222万5000平4140方米40003701）一星3000二星212320001697三星16701038100084872986637863710762820344618815702008200920102011201220132014图1.22008年——2014年绿色建筑评价标识项目面积Fig1.2GreenBuildingRatingLogoProjects’Areafrom2008to2014从图中可以看出，绿色建筑评价标识项目数量与面积逐年均在增长，2014年获得绿色建筑评价标识的项目为1092个、面积为12794万平方米，其中一星、二星、三星标准项目数量分别为459、429、204个，对应的项目面积分别为5449、5222、2123万平方米。然而绿色建筑项目总量在我国既有建筑中占比低，且2014[2]年开发面积未达到1.7亿平方米的预期目标，这意味着从事绿色建筑项目开发的房地产企业较少、开发的积极性不高。由于我国发展绿色建筑的时间较短，绿色建筑项目开发过程中面临着诸多的困惑。政策法规不完善、市场环境不成熟、技术水平不足等原因不仅会造成绿色建筑项目开发初始成本的增加，更会对绿色建筑项目成本控制带来较多的不确定性。而缺少绿色建筑项目开发经验的房地产企业对于可能发生的成本风险尚未形成系统的认识，更缺少科学有效的评价、控制方法，严重阻碍了其开发的积极性。鉴于上述背景，论文将从房地产企业的视角出发，依据全寿命周期理论，重点开展绿色建筑项目成本风险识别与评价研究，并根据评价结果提出具有针对性的应对策略，试图为绿色建筑项目开发企业提供全面认识成本风险及其影响程度、有效开展成本风险控制的科学理论依据与实际操作方法，提高房地产企业开发绿色建筑项目的积极性，从而促进绿色建筑的发展。1.2国内外研究现状1.2.1国外研究现状①绿色建筑2 1绪论20世纪60年代，保罗·索勒瑞提出“生态建筑”，即把生态学(Ecology)和建筑[3]学(Architecture)两词合并称为“Arology”，标志着绿色建筑概念的萌芽。经过半个多世纪的发展，国外学者的研究已经涉及到绿色建筑的方方面面，尤其是在绿色建筑技术、绿色建筑成本两个方面，更是取得了丰富的研究成果。1）绿色建筑技术Chiu结合绿色建筑发展现状，重点分析绿色技术特点，对绿色建筑进一步的[4]发展提出建议。OsmanAyet等基于全寿命周期理论，将民用建筑从设计阶段到运营阶段模块化处理，从而建立建筑节能技术经济评价模型，并借助相关软件模拟，[5]得到一套科学合理的模型求解方法，为建筑节能方案比选提供了新的思路。ZhangXiaoling等通过对绿色建筑项目案例中绿色技术使用实际情况进行剖析，指出其对[6]绿色建筑成本造成的影响，同时也分析了影响绿色技术推广的因素。Cole则在建筑可持续发展领域进行了大量研究，给出了评价绿色建筑对环境影响的思路和方[7]法。WeiminWang等认为影响绿色建筑设计的两个主要因素是绿色建筑对环境的影响和绿色建筑全寿命周期成本，同时通过分析指出建筑外形设计对绿色建筑的[8]能耗和成本起到重大影响，并介绍了一个使绿色建筑外形设计最优的数学方法。2）绿色建筑成本EdBartlett,NigelHoward质疑英国工料测量师提出的绿色建筑建造成本较普通建筑高出5%到15%的观点，通过搜集已完工项目的相关数据，分析绿色建筑全过程成本及其对环境的影响，从节约能源、降低对环境的污染、全生命期成本三个[9]方面评估绿色建筑的价值，以此激励决策者做出开发绿色建筑的决策。GregKats等则对绿色建筑的成本构成做出详细分析，在此基础上对绿色建筑成本内容进行分类并归纳各类成本的组成内容，同时分析了绿色建筑在能源方面的使用状况，[10]并且把绿色建筑相较于一般建筑所节约的能源消耗以货币的形式进行量化。DavidGottfried从成本和收益的角度分析绿色建筑，消除民众认为绿色建筑即高成本建筑的盲目片面的认知，指出绿色建筑成本不会增加太多、投资回收期不会太[11]长且投资回报较一般建筑会大大增加。TimothyCarter,AndrewKeeler则利用全寿命周期成本理论，结合模拟实验，具体核算绿色建筑屋面的运营表现，研究发现虽然绿色建筑屋面初始成本的净现值较一般建筑增加了10%至14%，但是在能源[12]消耗的净现值方面绿色建筑较一般建筑减少了20%。国外绿色建筑研究的共性：一是对绿色建筑研究的重点领域达成共识，均在绿色建筑技术和成本领域投入大量的关注；二是强调绿色建筑在降低能源消耗及环境污染方面的重要价值；三是注重绿色建筑在全寿命周期的表现；四是注重定量分析，对初始成本、能源消耗、环境影响以货币的形式进行量化，计算成本与收益。3 重庆大学硕士学位论文综上所述，国外对于绿色建筑的研究从宏观的特点、特征、发展战略等方面到中观的绿色建筑设计、施工、成本等具体领域，由概念阐述、定性分析到介绍方法、构建模型、案例运用，其丰富的研究成果为国内开展绿色建筑研究提供了可供借鉴的经验。②绿色建筑风险及风险管理1）绿色建筑风险MusicaF通过搜集整理绿色建筑诉讼案件资料发现，随着时间的推移，美国此类案件的数目虽然绝对数目尚不多但是发生数量却呈现明显的上升趋势，指出[13]绿色建筑的风险问题已经逐渐突显出来。WilliamN.Goetzmann,RaviDhar通过调查不同类型房地产项目投资收益情况与相应的决策问题之后，指出风险因素与[18]不确定性在房地产投资中扮演着重要角色。GlavinichTE则以绿色建筑承包商的视角，系统分析绿色建筑施工过程中可能遇到的风险，认为绿色建筑的设计与施工均会影响承包商材料与设备的采购、施工工序的安排、现场施工进度、里程[17]碑的实现等施工活动。2）绿色建筑风险识别由于绿色建筑风险问题的逐步突出，专家学者开始对绿色建筑开发过程的风险进行识别。美国Marsh公司的绿色建筑团队组织具备绿色建筑实践经验的高层管理者在华盛顿、纽约等城市召开一系列关于绿色建筑风险评价的研讨会，通过专家访谈[15]与讨论，研究人员识别出对绿色建筑开发影响较大的十项风险因素。SimonRischmiller结合典型案例，采用问卷调查法，识别出影响绿色建筑开发的42项风[16]险因素并形成风险清单。Zou等人则通过对若干多方共同参与的大型绿色建筑项目的实际案例进行全过程分析，识别并建立包含179个风险因素的风险清单，并在此基础上依据风险来源：地理、经济、政治、社会等外部环境；项目管理者、[14]设计者、承包商、分包商及供应商等项目活动参与者进行分类描述。3）绿色建筑风险评价风险识别是风险评价的基础工作，在识别出绿色建筑风险之后，专家学者对如何评价绿色建筑风险做了进一步的研究。Musica等在深入分析绿色建筑全过程活动的基础上，指出绿色建筑包含的影响较大的风险主要有：绿色建材及设备供应不稳定导致工期延误的风险、缺乏绿色设计经验导致设计失败的风险、采用新产品和新的绿色施工技术的风险、认证[13]成本增加的风险等。美国Marsh公司的绿色建筑团队通过整理参与研讨会专家[15]的风险矩阵图，对影响程度较大的10项风险因素进行排序。SimonRischmiller则通过专家调研法对风险清单中包含的42个风险因素进行评价，得到影响绿色建4 1绪论[16]筑认证的12个关键因素。4）绿色建筑风险应对风险评价为风险应对提供依据，只有在风险评价的基础上才能制定科学合理的风险应对策略与措施。研究风险评价之后，国外专家学者在风险应对方面也做了大量有益的工作。[15][16]美国Marsh公司的绿色建筑团队和SimonRischmiller根据专家的绿色建筑经验，通过专题研讨会给出相应的风险应对措施。LiB运用频率统计方法，对[19]问卷调查收集到的英国绿色建筑风险数据进行分析，从而提出分担措施。Gentilcore等提出对绿色建筑各参与方的风险控制职责进行划分并将划分结果在合[13]同中明确表达，是进行风险应对的一种有效策略。RobichaudLB，AnantatmulaVS通过对一般建筑项目的项目管理方法进行修改和调整，得到适合绿色建筑项目的项目管理办法，指出在绿色建筑项目建造全过程中始终任用交叉学科（cross-discipline）的项目管理团队，能够降低绿色建筑项目的成本风险，提高绿[20]色建筑项目在预期成本目标内完成的可能性。国外绿色建筑风险及风险管理研究的特点：一是国外绿色建筑发展时间较长，绿色建筑风险的研究面广，全过程、投资、开发、设计、成本、施工等方面的风险均有涉及；二是具备绿色建筑实践经验的专家学者较多，通过专家访谈法与问卷调查法可以获得研究绿色建筑风险及风险管理所需的丰富的数据；三是使用定性与定量相结合的方法对绿色建筑风险进行评价；四是绿色建筑实践丰富，专家学者普遍结合具体案例进行实证研究。综上所述，在绿色建筑风险及风险管理方面，国外学者从风险识别、评价、应对从发，投入了大量的关注，取得了丰富的研究成果，为国内开展绿色建筑项目成本风险研究奠定了基础。但由于国内外绿色建筑发展状况和政策经济制度之间存在差异，国外的研究经验无法直接运用于我国的绿色建筑项目成本风险研究。1.2.2国内研究现状①绿色建筑我国对绿色建筑的研究介入时间较晚，但发展速度较快。通过国家在绿色建筑领域的关注，初步归纳出我国绿色建筑的发展历程如图1.3所示。国内专家学者借鉴国外绿色建筑研究经验，在绿色建筑研究方面做了很多有益的工作，研究成果主要集中在绿色建筑政策研究、绿色建筑成本及绿色建筑技术这三个领域。5 重庆大学硕士学位论文图1.3我国绿色建筑发展历程Fig1.3theHistoryofGreenBuildinginChina1）绿色建筑政策研究[21]尹波等对建筑节能的外部经济性及因此导致的“市场失灵”问题进行分析，从而构建节能建筑的市场配置模型，并据此提出了多种形式的经济激励政策。张[22]金玉则在以上观点的基础上，进一步指出在推进绿色建筑发展的进程中，政府应当在2个方面履行其职能：一是通过监管措施及强制性措施规范消费者与投资者的市场行为，从而降低或避免绿色建筑的经济负外部性；二是建立有效的激励机制使绿色建筑外部经济内在化，通过政府职能干预将市场失灵的部分变为有效[23]的市场领域。张建国则提出要在政策上明确绿色建筑的发展方向与发展目标，加强不同部门之间的合作，并要依据各地区的地域性特征，有区别的设立绿色建筑标准，分阶段分层次的发展绿色建筑。2）绿色建筑成本[24]就初始建造成本而言，孙大明等指出绿色建筑要高于一般建筑，房地产企业为此要投入更多的建设成本，并且不同星级的绿色建筑之间成本增量存在差异。[24][25]一般而言，我国绿色建筑成本增量为4%~16%，是典型的外部经济型产品。[26]马素贞则进一步提出了绿色建筑增量成本的定义，对绿色建筑增量成本进行分解并给出了相应的计算方法。但是单纯的计算绿色建筑建设周期内的增量成本，对于衡量绿色建筑的总成[27]本而言，是片面且不合理的。高沛峻等指出需要站在全寿命周期的角度计算绿色建筑成本，即要考虑运营阶段的使用成本，并以实际项目的能源优化设计为案例进行论证，论证指出尽管绿色建筑初始成本较一般建筑有所增加，但其全寿命[28]周期的成本却大为降低。李云舟等人提出可以依据项目所在地区的实际情况，通过计算机模拟和低投入高产出的实用的绿色技术的使用，合理的调整增量成本的构成，控制全寿命周期建筑物总的能源消耗，以此达到绿色建筑增量成本短期回收的目标。考虑到绿色建筑的目标较一般建筑不同，不仅包括经济目标，还包括环境目[29]标与社会目标，绿色建筑增加的成本会相应的带来环境效益和社会效益。刘慧等提出在计算绿色建筑效益时，传统费用效益分析的内涵需要进行拓展，不仅要6 1绪论把能用货币形式表示的经济效益计算在内，也要充分考虑以非货币形式表示的环[30]境、社会效益。丁孜政则通过引入二氧化碳排放权和消费者愿意额外支付代价的概念，把非货币形式表达的环境效益和社会效益进行了转换，使之可以货币化表达。3）绿色建筑技术绿色建筑技术是发展绿色建筑的基础，包括绿色建筑设计与绿色建筑施工。[31]刘煜等指出绿色建筑设计是指在建筑设计的全过程中贯彻低碳、绿色、生态、可持续的设计理念，并且通过全过程的监督指导使设计意图得以实现。关于绿色建筑设计方面的研究，主要集中在3个方面：（1）绿色建筑设计方法、理论[32]研究及其在绿色建筑设计实际案例上的应用；（2）进行绿色建筑辅助设计与评价的软件研究，开发一系列适合多方共同参与配合的设计程序与工具，并在此基[33][34][35]础上实现绿色建筑设计集成化；（3）基于生物气候条件与地域特征的绿色建筑设计策略与模式研究。施工是设计意图实现以及检验设计是否合理的重要阶段，因此在绿色建筑中，强调设计的同时也要注重绿色建筑施工技术与施工管理。[36]竹隰生等描述了绿色施工推行的现状，并从利益相关者意识、管理机制、[37]行业发展水平、经济效益等方面分析原因，提出推广绿色施工的建议。张希黔等分析了绿色施工的概念与内涵，并以实际工程项目为案例，介绍了常用的绿色[38]施工技术与措施。艾列奇将绿色建筑评价标准、一般建筑施工规范、LEED中对施工技术的要求进行对比，指出绿色施工比传统的文明施工有更加具体而全面的要求；同时绿色施工中虽然个别技术指标低于LEED的要求，但是其涵盖的范围更加广。综上所述，国内绿色建筑的研究主要集中在政策、成本、技术等方面，主要从激励、监管、指明发展方向三个方面论述了政策的作用；主要从增量成本、全寿命周期成本、增量效益三个方面论述了绿色建筑成本的特点；主要从概念内涵、模式、实际工程案例三个方面论述了绿色建筑设计及绿色施工的发展。我国绿色建筑发展时间虽短，但是发展速度较快，并取得了一定的研究成果。②绿色建筑风险及风险管理1）绿色建筑风险国内关于绿色建筑风险的关注较少，取得的研究成果也比较有限。[39]马晓国等把绿色建筑项目主要的融资风险按照表现形式的差异进行分类，[40]共分为信用风险、建设风险、环境风险等7种类别。来强基于绿色建筑特征、绿色建筑施工与设计标准，总结归纳房地产企业开发绿色建筑项目的关键风险因素，并把影响绿色建筑项目工期、成本、绿色认证、环境保护等的风险因素整理7 重庆大学硕士学位论文[41]成分析流程图。吴文竞立足房地产投资风险理论，结合绿色住宅开发特点，对增量投资风险按外部风险（政策、经济、社会风险）和内部风险（涉及房地产项目各参与方的风险）进行分类。国内对绿色建筑的风险研究，主要集中在绿色建[42]筑施工风险领域。周芳等人阐述了施工绿色风险的内涵，以绿色施工为目标，用图表的方法识别出影响施工的绿色风险因子，并通过分析总结把风险因素分为[43][44]能源、资源、环境等三类绿色风险因子。丁古丽、张巍等依据《绿色施工导[45]则》总体框架中的6个方面对绿色施工风险因素进行识别与分类。张福生等基于绿色建筑的特征与建筑施工活动自身的规律，探讨了绿色建筑在新农村建设中的实施风险，并把风险因素分为目标、技术系统、行为主体、管理过程及环境系统风险等5类风险。2）绿色建筑风险识别要对风险进行研究，首先需要识别风险。对于绿色建筑风险识别的研究，国[46]内学者取得了一定的成果。李庆来等在分析说明世博中心所使用的绿色节能技术的基础上，结合世博中心工程项目的特点，识别出该工程的风险因素，并把风险因素分为技术风险、经济及管理风险、环境风险3大类，共计12项子风险因素。[47]王景慧基于承包商视角，运用系统动力学理论构建绿色建筑项目风险识别与反馈模型，并绘制风险原因树及风险反馈回路图，借此识别绿色建筑项目的施工风险因素，并分析了工期、安全、质量、绿色星级认证及成本风险等各类风险之间[48]的影响关系。秦旋等基于全寿命周期的理论，对绿色建筑各阶段的风险因素进行识别，得到56项风险因素。再通过问卷调查收集相关领域专家对绿色建筑项目风险的看法，依据数据整理分析的结果对识别的风险因素进行调整，最终建立风险清单。3）绿色建筑风险评价风险评价是风险管理的核心工作，它既是风险识别的目的，也是风险应对的依据，国内专家学者在该领域投入较多的关注。[49]李作臣等基于层次分析法与雷达图构建了建筑项目施工绿色风险的评价模[43]型，并确立风险排序的原则，为研究分析施工绿色风险奠定基础。丁古丽等运用多层次灰色理论构建绿色施工风险评价模型，并利用模型对识别出来的绿色施[44]工风险因素进行评价，从而得到项目总体的绿色施工风险水平。此外，肖楠、[45]张福生分别构建了基于ABC分类法与模糊数学方法的绿色建筑风险评价模型，并都运用模型对实际的绿色建筑案例进行了分析。4）绿色建筑风险应对在风险评价的基础上，可以根据评价结果提出相应的风险应对策略。[50]万欣运用问卷调查法和专家访谈法，获取专家对绿色建筑风险重要程度及8 1绪论风险分担的意见，在此基础上结合我国国情设计了绿色建筑项目风险分担机制，指出依据风险归责原则，针对不同的绿色建筑项目特有风险，应由不同的项目利[42][45]益相关者为之负责。此外，周芳、张福生也依据风险评价结果，给出了主要风险因素的应对措施。综上所述，国内绿色建筑的研究主要集中在政策、成本、技术等方面，关于绿色建筑风险的研究较少。而在有限的绿色建筑风险研究中，专家学者主要在施工风险领域投入了大量的关注，融资、开发、投资风险领域也有涉及，但绿色建筑成本风险研究鲜有见到。在绿色建筑风险管理领域，研究主要集中在2个方面：1）对绿色建筑项目全过程风险进行识别、评价、应对。该类型的研究往往由于风险因素过多而采用问卷调查法获取专家对风险的意见，通过对回收的问卷进行统计分析，计算得到专家对各个风险因素意见的均值，根据均值对风险因素进行排序，因此其评价结果在缺少针对性的同时也具有较大的主观性；2）针对绿色建筑某种特定的风险进行识别、评价、应对。该类型的研究一般结合实际项目案例，采取定量与定性相结合的方法，结果具有针对性且较为客观。然而该类型的风险研究往往仅针对项目特定阶段，而不具备全寿命周期的视角，分析的角度不够全面。鉴于上述分析，论文在借鉴现有研究成果的基础上，将以全寿命周期视角，采用定性与定量相结合的方法，并结合实际案例论证分析，对绿色建筑项目成本风险进行研究。1.3研究目的与意义1.3.1研究目的论文从房地产企业视角出发，以全寿命周期成本理论为基础，深入研究我国绿色建筑项目成本风险问题，分阶段识别绿色建筑项目全寿命周期成本风险，选择熵权法及TOPSIS法对成本风险因素进行评价，给出绿色建筑项目全寿命周期各阶段风险因素排序的理论依据与操作方法，并通过实际案例论证方法的可行性。论文为房地产企业系统认识绿色建筑项目全寿命周期成本风险因素及其影响程度、有针对性的制定风险应对策略提供理论依据与实际操作方法，降低绿色建筑项目的开发风险，提高房地产企业开发绿色建筑项目的积极性，促进绿色建筑的发展。1.3.2研究意义从房地产企业视角运用全寿命周期理论对绿色建筑项目成本风险展开研究，具有以下几点意义：①丰富了绿色建筑项目成本风险管理的研究内容。风险管理包括风险识别、9 重庆大学硕士学位论文评价与应对，其中风险识别与评价是风险应对的前提基础，为风险应对提供依据，是风险管理的重要环节。目前有关绿色建筑的研究较多，专家学者在绿色建筑评估体系、政策、技术、成本领域投入了大量的关注，然而针对绿色建筑风险的研究尚不多，且主要集中在施工风险方面，绿色建筑全过程风险、投融资风险等也有涉及，但是对绿色建筑成本风险的研究却鲜有见到。因此，论文进行绿色建筑项目全寿命周期成本风险研究，识别成本风险因素并对其影响程度进行评价，从而制定相应的风险应对策略与措施，这在一定程度上扩充了绿色建筑项目成本风险管理的研究内容。②加强房地产企业对绿色建筑项目全寿命周期成本风险及其影响程度的认识与理解，为有针对性的制定风险应对策略与措施提供依据。我国研究绿色建筑的时间并不长，开展绿色建筑实践的时间更短，绿色建筑的开发建设尚处于初级阶段，由于政策法规不完善、市场环境不成熟、技术水平不够、参与主体经验不足等原因，绿色建筑项目开发面临着诸多的不确定因素。通过对绿色建筑项目进行全寿命周期成本风险研究，不仅可以提高房地产企业对成本风险的识别能力，而且通过对各阶段成本风险因素的排序还可以提高房地产企业对各成本风险因素影响重要程度的认识，从而利于房地产企业抓住主要风险，有针对性的制定风险应对策略与措施，为房地产企业进行成本风险控制提供理论依据与操作方法。③有利于促进房地产企业转型升级，进一步推动绿色建筑的发展。我国正面临着经济转型的重大课题，作为国民经济重要支柱产业之一的房地产业必须顺应低碳经济的发展要求。目前我国市场上真正致力于绿色建筑开发的房地产企业较少，在其众多的制约因素当中，绿色建筑成本问题占据主导地位。研究绿色建筑项目全寿命周期成本风险，分析各个阶段的成本风险因素影响程度大小并提出相应的风险应对策略，有利于房地产企业解决绿色建筑项目成本控制问题，提高其开发的积极性，促进房地产企业转型升级，从而进一步推动绿色建筑的发展。1.4研究内容、研究方法及技术路线1.4.1研究内容论文从对绿色建筑项目全寿命周期成本风险进行研究，主要的研究内容有以下几点：①文献研究。对当前国内外绿色建筑、绿色建筑风险及风险管理进行综述及总结，确定论文研究方向。②理论探索。明确绿色建筑的概念，分析绿色建筑、传统建筑及其他新型建筑之间的区别与联系，引入项目全寿命周期成本理论，并基于此划分绿色建筑项目全寿周期，阐述风险及风险管理理论，为后文研究的展开奠定基础。10 1绪论③识别绿色建筑项目全寿命周期成本风险因素，形成成本风险清单。分析风险因素识别的意义与原则，梳理国内外文献，结合我国绿色建筑发展实际情况，分阶段识别成本风险因素并形成成本风险清单。④评价绿色建筑项目全寿命周期成本风险。对常用评价方法的优缺点进行比较分析，结合实际应用需要，选择适当方法评价成本风险。⑤研究绿色建筑项目全寿命周期成本风险应对策略。根据常用的风险应对策略，分阶段对绿色建筑项目全寿命周期的成本风险因素提出相应的应对策略，并给出具体的应对措施。⑥案例分析。根据绿色建筑项目实际情况，结合专家访谈法与问卷调查法，优化成本风险清单，运用评价方法对各阶段成本风险因素排序，并提出有针对性的风险应对策略与措施。1.4.2研究方法论文综合运用多种方法研究绿色建筑项目全寿命周期成本风险，旨在通过相关文献分析，结合我国绿色建筑发展实际情况，形成成本风险清单并运用适当方法进行风险评价，为房地产企业有针对性的应对风险提供理论方法与参考性建议。论文具体运用的方法如下：①文献研究法文献研究法是指通过对与研究内容及目的相关的国内外文献资料的查阅、梳理，在现有的研究成果上形成新认识的研究方法。通过国内外文献书籍的大量阅读及归纳总结，对国内外绿色建筑、绿色建筑风险及风险管理的研究现状与不足形成清晰的认识，从而找到论文的切入点——绿色建筑项目成本风险研究。然而，国内外关于绿色建筑项目成本风险的研究成果比较有限，直接可供参考的几乎没有。因此，扩大文献阅读范围，阅读绿色建筑评估体系、政策、技术、成本、风险等领域的文献，并运用项目全寿命周期成本理论、风险及风险管理理论，形成成本风险清单。②定性分析与定量分析相结合定性分析是凭借直觉、经验，运用归纳、演绎等方法对获取的资料信息进行加工，从而揭示事物内在规律的方法。定量分析是对研究对象运用数学工具进行运算、处理，从而做出科学的判断与说明，并通过数学形式表达的方法。论文首先采用定性的方法对绿色建筑项目各阶段的成本风险因素进行识别，从而形成成本风险清单，并在此基础上采用熵权法与TOPSIS法进行风险评价，判断绿色建筑项目各阶段成本风险因素影响程度的大小并排序。③专家访谈法与调查问卷法专家访谈法是指通过与专家面对面或使用电话、邮件等其他形式进行沟通，11 重庆大学硕士学位论文凭借专家的知识和经验对问题做出判断、评价的方法。论文进行案例分析时，首先通过专家访谈对绿色建筑项目全寿命周期成本风险清单优化，再采用问卷调查法获得相关数据。1.4.3技术路线论文研究的技术路线如图1.4所示：12 1绪论图1.4技术路线Fig1.4TechnicalRoute13 重庆大学硕士学位论文14 2研究相关的理论基础2研究相关的理论基础本章在探索绿色建筑概念的基础上，对比分析绿色建筑与传统建筑、其它新型建筑之间的区别与联系，强化对绿色建筑内涵的理解，然后再引入项目全寿命周期理论、风险及风险管理理论。通过学习国内外相关文献，为后文深入研究绿色建筑项目全寿期周期成本风险奠定基础。2.1绿色建筑2.1.1绿色建筑的概念1992年巴西举办联合国环境与发展大会，会上首次提出绿色建筑的概念。此后，绿色建筑逐步发展成为一个研究体系，在关注如何高效利用有限资源、减少[51]环境影响的同时，还关注如何营造健康舒适的室内居住环境。英国、美国、加拿大、日本等很多发达国家积极从事绿色建筑实践，绿色建筑得到全球范围的推[52]广并逐渐成为世界建筑行业新的发展趋势。有关绿色建筑的概念，由于所处地理环境、科技文化和政治因素等情况存在差异，全球各国的表述尚未达成一致。美国USGBC(绿色建筑委员会)指出，绿色建筑就是指通过设计、建造以及运营管理使得其在促进环境友好、整体经济效益、给人提供健康舒适的居住环境、资源利用效率上的表现上优于传统建筑的建筑。日本IEBC（环球环境共生住宅研究会）指出，绿色建筑就是从保护地球环境的角度出发，充分考虑资源、能源、废弃物等各个方面，实现与环境共生存的生活方式的住宅。我国对绿色建筑的研究起步较晚，但发展较为迅速。截止目前，关于绿色建筑的定义，我国主要的具有代表性的观点如下。1998年，我国发布了首个绿色建筑定义，它可以被简洁的概括为“四节一环保”，[53]即节能、节材、节水、节地，保护环境和减少环境污染。2003年，《绿色奥运建筑评估体系》出台，体系中指出：绿色建筑要尽可能达到“四节”目标；最大限度地减少各种废弃物排放，降低对自然生态环境的破坏；提[54]供健康舒适的人居环境。2006年，《绿色建筑评价标准》出台，标准中指出：绿色建筑是在全寿命周期内，最大限度地节约资源、保护环境、降低污染，为人们提供健康、适用的使用[55]空间，与自然和谐共生的建筑。上述国内的三种定义中，《绿色建筑评价标准》中关于绿色建筑的定义目前被广泛认同并实际应用，因此论文亦采纳此定义作为后文研究的基础。15 重庆大学硕士学位论文2.1.2绿色建筑与传统建筑绿色建筑研究逐步深入，在明确概念的基础上，专家学者进一步指出了绿色[56]建筑与传统建筑之间区别与联系。仇保兴从建筑结构形式、资源能源利用、环[57]境保护等角度阐述了绿色建筑与传统建筑的6大区别。马辉从建造过程、材料使用及回收、管理运营及维护等角度出发对比了绿色建筑与传统建筑的不同。白[58]润波等从全寿命周期、满足建筑根本的功能需求、与自然和谐共生等角度分析了绿色建筑在能源利用方面的优越性。依据上述专家学者的观点，分析整理绿色建筑与传统建筑主要的差别如表2.1所示。表2.1绿色建筑与传统建筑的主要差别Tab2.1theMainDifferenceBetweenTraditionalArchitectureandGreenBuilding建筑类别绿色建筑传统建筑内容目标经济效益、社会效益、环境效益经济效益施工最大限度的节约资源，高效利用资源产生大量的资源浪费运营维护成本较低，能源利用率较高成本偏高，能源利用低下拆除后大部分不可回拆除回收材料可回收循环利用收，对环境造成负担全寿命周期决策、设计、施工、运营、拆除回收决策、设计、施工、竣工结构设计室内、室外有效连通趋于封闭建筑形式因地制宜，体现地方文化单调，千篇一律与自然环境以最小的生态和资源代价，换取舒适的居不顾环境资源限制，的关系住空间，“人与自然和谐共生”“以人为本”2.1.3绿色建筑与其它新型建筑其它新型建筑是指低碳建筑、节能建筑、生态建筑、可持续建筑。在全球范围内各国大力提倡节能减排、保护环境的发展理念下，新型建筑是近来研究的热点。这几种建筑之间既有联系又存在着差别，辨析它们的概念，有益于论文对绿色建筑的进一步研究。低碳建筑是指在建材的生产和机械设备的制造、建筑施工管理、建筑的运营维护以及建筑拆除的全寿命周期内，尽可能的降低能源消耗、提高能源使用效率，[59]以减少建筑的碳排放量。节能建筑是指在设计及施工过程中采用的结构类型、建筑材料、器具和产品，满足或超过节能设计标准要求。它明确指出了建筑的设计方法和标准，要求建筑16 2研究相关的理论基础部分或全部使用可再生能源，强调建筑必须满足能耗指标。生态建筑是指把建筑当成一个生态系统，基于生态学原理规划和现代科学技术运用，组织设计建筑内外部空间的各因素，使得能源、物质在系统内能够进行有序的循环转换，从而得到低耗高效、无污无废、生态和谐的建筑环境，最终实现人与环境的和谐共生。可持续建筑是指在可持续发展思想下规划、设计的建筑，建造过程中把城市[60]区域规模、社会文化和生态因素等充分考虑在内。它的理念就是减少建筑对于环境的负荷，同时实现建筑本身的功能，有益于居住者的身心健康。它的目的在于降低能源、资源等方面的消耗，减少废弃物的排放，保护周边生态环境，利于居住者的健康，利于社会生产力的提高，造福子孙后代。综上所述，低碳建筑强调减少化石能源的消耗以及减少二氧化碳排放量；节能建筑在此基础上对建筑物的能耗及能源使用效率提出更为广泛的要求；绿色建筑不仅要求“四节”（节能、节材、节水、节地），还重视建筑项目对周围环境的影响；生态建筑更是把建筑内外部环境作为一个生态系统来考虑空间内各因素的循环转换；可持续建筑则在更宽泛的范畴提出更为深远的要求，除了生态环境外，还涉及生产力与子孙后代的福祉。在后文的分析与研究中，论文对这五个相近概念持以上态度。2.2项目全寿命周期成本理论2.2.1全寿命周期成本理论内涵20世纪60年代，美国国防部在订购军需时发现，典型武器系统的运行和支持[61]成本占了产品购买成本的75%，过去对设备购置费用和使用费用的分别管理已经过时，因此提出全寿命周期成本概念。美国国防部给出的全寿命周期成本（Life-cyclecost)定义为：政府设置、获得系统以及系统一生所消耗的费用总和，包括系统的开发、设置、使用、后勤支援和报废等费用。20世纪70年代末，美英两国从事工程造价领域的专家学者，在英国皇家特许测量师协会的大力推动之下，对全寿命周期成本理论的内涵进行了广泛的讨论和深入的研究，全寿命周期成本理论因此得到了迅速的发展，并推广与应用到各个领域。当全寿命周期成本理论被运用到建筑项目时，由于研究的角度的不同，呈现出以下几种典型的概念与定义：一种是从投资的角度出发，指出项目全寿命周期成本理论是在全寿命周期这一时间维度上进行方案比选的科学方法。它旨在指导从事相关工作的人们从项目的整个寿命周期出发，把建设成本、运营维护成本以及拆除回收成本充分考虑在内，在项目完整的时间跨度上做出科学的投资决策。17 重庆大学硕士学位论文一种是站在设计者的角度，以项目全寿命周期成本理论指导设计工作，设计时将全寿命周期内的直接成本、间接成本、社会成本、环境成本等计算在内，并据此进行设计方案优选。第三种则通过分析项目全寿命周期成本管理的具体工作，指出项目全寿命周期成本理论是一种实现项目总造价最小化的技术方法。该定义明确给出全寿命周期成本理论的内涵不仅仅局限在项目前期的投资决策和设计阶段，还应充分考虑项目的实施，尤其是要重视项目建成投入使用后的运营和维护成本。综上所述，三种表述虽然存在差异，但是在内涵上却达成一致，即站在全寿命周期的时间跨度上综合考虑项目总的成本问题，旨在追求项目全寿命周期总成本最小化，这就是项目全寿命周期成本理论的核心理念。2.2.2绿色建筑项目全寿命周期阶段划分绿色建筑项目时间跨度长，不同时间段上面临的问题复杂多变。因此在讨论绿色建筑项目全寿命周期成本之前，有必要先对其全寿命周期进行阶段划分。①项目全寿命周期阶段划分方法[62]常见的项目全寿命周期阶段划分方法主要有5种，其名称与具体的阶段划分如表2.2所示。表2.2项目全寿期周期阶段划分方法Tab2.2theDivisionMethodofLife-cyclePhasesinProject全寿命周期划分方法各阶段名称三阶段法项目选定、项目计划、项目实施四阶段法项目选定、项目计划、项目实施、项目的监测与评价项目设想阶段、项目准备阶段、项目评估阶段、五阶段法项目实施阶段、项目监督评价阶段项目选定、项目准备、项目评估、项目谈判、世界银行的划分项目的执行监督、项目的总结评价全过程工程造价投资估算阶段、初步设计概算阶段、施工图预算阶段、模式的划分招投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段、竣工决算阶段②绿色建筑项目全寿命周期阶段划分通过表2.2可知，国内外全寿命周期阶段划分的方法有不同的侧重点，又有一些相似之处。国内的全过程工程造价模式忽略了建筑项目的运营维护阶段、侧重于从项目决策开始到项目实施结束的工程造价的控制，而英国皇家特许测量师协会的全寿命周期造价管理模式则侧重于从更广的时间跨度出发使得建筑项目的全18 2研究相关的理论基础寿命周期总成本最小化。借鉴和参考国内外现有的研究的成果和相关工程实践，立足我国社会的实际情况，论文将绿色建筑项目全寿命周期划分为5个阶段：决策阶段、设计阶段、建设阶段、运营维护阶段、拆除回收阶段，如图2.1。图2.1绿色建筑项目全寿命周期阶段划分Fig2.1theDivisionofLife-cyclePhasesonGreenBuildingProjects2.3风险及风险管理理论2.3.1风险及成本风险墨菲法则指出：如果某一事物可能出错，那么它就会出错；如果某一事物不可能出错，那么它也会出错。这一法则指出，风险是普遍存在的。对于风险，从不同的角度与学科，可以给出不同的定义。目前对于风险的认识，主要有以下三种定义：①风险是预期目标与由于主观认识与客观事实的不确定性而引起的可能结果[63]之间的偏差，它由不确定事件发生的概率及其造成的影响程度共同确定。[64]②风险是给定情况下可能发生的某个事件从而导致某种可能结果的差异性。[65]③风险是用概率来描述的损失或未来发生损失的不确定性。建筑项目成本是指在建筑项目全寿命周期中发生的动态财务支出，从支出的时间角度分析，它可以是一次性的支出，也可以是分批、连续的支出。建筑项目全寿命周期要经历一个较长的时间跨度，在此期间存在较多不确定因素，这些因[66]素会对建筑项目的成本产生影响。建筑项目成本在全寿命周期的发生都具有不确定性，只有到建筑项目寿命周期完结才能够得到最终的项目总成本。因此，建筑项目成本风险就是指，在建筑项目全寿命周期中，在目标成本既定的条件下，[67]由于存在的不确定因素影响而使实际成本超过目标成本的可能性。综上所述，无论是风险或是成本风险的定义，对于风险的属性，强调的都是发生的可能性及发生后造成的损失大小。然而，随着风险研究的进一步加深加细，仅从传统的二维属性——概念、损[68][69]失对风险进行评价显得较为片面，可能使评价结果出现偏差。国内外学者基于风险管理的视角，从风险自然属性及风险管理活动的角度着手，给项目风险[70][71]引入了概率、损失之外的其它属性。通过对上述文献的研究，并结合绿色19 重庆大学硕士学位论文建筑项目全寿命周期成本的特点，论文选取的成本风险属性有：概率、损失、可控性、管理成本。概率：度量绿色建筑项目成本风险因素发生可能性大小的尺度。概率越大，发生的可能就越大，影响绿色建筑项目成本的可能性就越大，则该成本风险因素的重要程度就越高。损失：度量绿色建筑项目成本风险因素发生后对项目总成本影响程度大小的尺度。损失越大，发生后影响项目总成本的程度就越大，则该成本风险因素的重要程度就越高。可控性：度量绿色建筑项目成本风险因素在项目现有条件下被有效控制的难易程度的尺度。项目现有的条件包括项目技术、组织管理等方面的条件，有效控制指的是通过一定的措施能够降低成本风险因素发生的概率或发生后造成的损失。可控性越高，控制的难度就越小，则该成本风险因素的重要程度就越低。管理成本：度量管理绿色建筑项目成本风险因素消耗多少的尺度。风险管理成本是指项目为管理风险因素采取相应措施（如风险监督、风险转移、风险处置等等）而引起的人力、物力与财力的总消耗。管理成本越高，管理消耗就越大，则该成本风险因素的重要程度就越高。综上所述：绿色建筑项目成本风险因素对项目总成本影响程度的大小，可以通过概率、损失、可控性、管理成本这四个属性进行衡量。2.3.2风险识别风险识别是风险管理的首要工作，也是进行风险评价的基础工作。它是在全面分析风险来源以及可能遇到的风险事件的基础上，系统归纳可能遇到的风险因素，从而形成风险清单。风险识别常用的方法主要有工作分解结构法（WBS）、文献研究法、专家访谈法。工作分解结构法（WBS）常用于研究系统的风险。由于系统自身的复杂性，一般难以或难以全面的识别系统中的风险。工作分解结构法提供了一种全面认识系统的途径，通过对系统进行分解，把一个完整的系统分解成由多个子系统共同组成的多层级结构，再对各子系统逐层分解，直至分解到可以清晰的展示出系统组成的基本要素。在论文的研究中，由于绿色建筑项目全寿命周期具有时间跨度大、包含因素多、涉及主体广等特点，为全面识别过程中的成本风险因素，需要运用工作分解结构法。通过把全寿命周期分解成为决策、设计、建设、运营维护、拆除回收5个阶段，再依据各个阶段主要的成本管理内容对成本风险因素进行识别。运用工作分解结构法，可以简化风险识别的难度，同时增强风险识别的全面性。文献研究法是通过阅读国内外文献资料，借鉴现有的研究成果，再进一步的20 2研究相关的理论基础分析总结，从而对研究对象的过去、发展、现状形成较为全面的认识的方法。风险管理的研究中，可以运用文献研究法，整理出风险清单。论文首先通过国内外文献阅读，对绿色建筑、绿色建筑风险及风险管理的研究现状形成了较为全面的了解，再进一步对绿色建筑成本风险的相关文献进行分析总结，得到绿色建筑项目全寿命周期成本风险清单。专家访谈法是一种常用的风险识别方法，它凭借专家的知识和经验对问题做出判断和评价。专家访谈，有结构式访谈与非结构访谈两种形式。结构式访谈是指事先准备问卷或调查表，然后按定向的程序进行交流。非结构式访谈则没有特定的程序，主张自由交流。论文进行案例分析时，采用专家访谈法，把绿色建筑项目全寿命周期成本风险清单与熟知项目情况的专家进行充分沟通，凭借专家的知识和经验判断该风险清单包含的风险因素是否全面、是否与项目的情况相契合。2.3.3风险评价风险评价是在风险识别的基础上，对风险清单中的各个风险因素采取适当的方法进行定性或定量的分析，判断出各个风险因素影响程度的大小，从而为风险应对提供依据。通常情况下，风险评价主要是解决两个方面的问题：风险因素影响程度排序及项目总体风险水平评价。多项目情况下，采取适当方法分别对各项目总体风险水平进行评价，从而方便在不同项目之间进行比较与优选。单一项目情况下，相较于计算项目整体的风险水平，对项目各阶段风险因素排序能发挥更大的作用。它可以使项目管理者明确各个风险的重要程度，从而在日常管理活动中更有针对性的做出相应的风险应对措施，在有限的资源下更有效率的控制风险。论文研究的目的，就是对单一绿色建筑项目全寿命周期5个阶段的成本风险因素分别进行研究，得出各个阶段成本风险因素的影响程度排序，为成本风险的应对提供依据。2.3.4风险应对风险应对是在风险评价的基础上进行的，依据评价结果制定相应的应对策略与应对措施，旨在降低各个风险因素的影响程度。主要的应对策略包括：风险回避、风险降低、风险转移、风险保留。通过对绿色建筑项目全寿命周期成本风险的识别、评价，能使房地产企业对绿色建筑项目各个阶段的成本风险因素及其对项目成本影响大小程度形成一个全面的认识。因此，企业可以依据识别与评价的结果，选择一种风险应对策略或将多种风险应对策略相结合，在有限的资源条件做出科学有效的风险应对措施。21 重庆大学硕士学位论文2.4本章小结本章旨在对绿色建筑、项目全寿命周期成本理论、风险及风险管理理论的相关基础知识进行总结与归纳分析。根据现有相关文献资料，探索绿色建筑的起源与发展，将绿色建筑与传统建筑进行对比，明析两者之间的异同。同时也区分了低碳建筑、节能建筑、生态建筑、可持续建筑等相关概念，深化了绿色建筑的内涵。在此基础上，进而引入项目全寿命周期成本理论，将绿色建筑项目全寿命周期划分为决策、设计、建设、运营维护、拆除回收这5个阶段。此外，论文还分析了风险及风险管理理论的相关概念，将风险从传统的概率、损失二维属性拓展至四维属性，并阐述了风险管理的主要工作，为后文进行绿色建筑项目全寿命周期成本风险因素识别、评价及应对奠定了理论基础。22 3绿色建筑项目全寿命周期成本风险识别3绿色建筑项目全寿命周期成本风险识别绿色建筑项目全寿命周期成本风险识别不仅构成评价成本风险影响程度的基础，而且也是进行成本风险应对策略研究的理论依据。只有建立一个科学地能够体现绿色建筑项目内涵的成本风险清单，才能采取适当的方法手段对各成本风险因素进行评价与排序，才能为风险应对策略及措施的制定奠定基础。3.1绿色建筑项目全寿命周期成本风险识别的意义与原则3.1.1风险识别的意义风险识别是在全面分析风险来源以及可能遇到的风险事件的基础上，系统归纳可能遇到的风险因素，从而形成风险清单。本章进行的绿色建筑项目全寿命周期成本风险识别，则是通过文献研究等找出能准确描述绿色建筑项目全寿命期周期各个阶段成本风险的风险因素。绿色建筑项目，不同于传统建筑项目，由于其时间跨度更长、参与主体更多、设定目标更多维等特征，在其全寿命周期中面临着众多的成本风险。为根据项目情况做出正确的风险应对措施，系统的识别绿色建筑项目全寿命周期成本风险因素并建立风险清单是项目管理者不可或缺的工作。建立科学合理的、符合绿色建筑项目运作规律的成本风险清单后，从事项目开发的房地产企业可以依据该风险清单，用定性与定量相结合的方法，分别对绿色建筑项目5个阶段中的各个风险因素做影响项目成本重要程度优先级分析，得到项目5个阶段的成本风险因素优先级排序，从而为制定项目成本风险应对策略提供理论依据。绿色建筑项目全寿命周期成本风险识别是房地产企业进行项目风险管理关键性的第一步，只有在合理、客观、全面的风险识别的基础上，进一步的风险评价和风险应对策略研究才有意义。3.1.2风险识别的原则识别绿色建筑项目全寿命周期成本风险并形成风险清单，是为了使房地产企业能够从影响绿色建筑项目成本的众多风险因素中，通过定性与定量相结合的分析方法，排出风险因素的优先级序列，从而制订出相应的风险应对策略。因此，风险识别是房地产企业判断成本风险因素影响程度优先级顺序的基础。而所谓的绿色建筑项目全寿命周期成本风险清单则是由一系列能够较为全面的反映绿色建筑项目全寿命周期各个阶段项目成本增加或减少的风险因素构成的。这些风险因素能够被定性的描述或定量的量化，从而使项目管理者可以采取综合评价方法对风险因素影响重要程度进行排序，并根据排序结果在有限的资源约束条件下采取23 重庆大学硕士学位论文适当的应对措施最大程度的减少风险因素给项目带来的不利影响。风险清单建立的优劣直接影响评价结果，从而进一步影响企业风险应对策略。因此，在绿色建筑项目全寿命周期成本风险清单建立的过程中，需要注意风险因素识别的客观性与准确性，并且遵循以下原则：①针对性原则相比传统建筑而言，绿色建筑项目具有“四节一环保”、生命周期时间跨度长、涉及主体多等特殊特征。因此，在进行绿色建筑项目全寿命周期成本风险识别时，所选取的风险因素应具有针对性，能够充分体现绿色建筑项目不同于其它建筑项目的特征，反映出绿色建筑项目独特的成本风险。②系统层次性原则绿色建筑项目全寿命周期成本风险清单是一个多层次结构的大系统，它由若干个子系统组成，涉及到绿色建筑项目成本风险的各个阶段，而不单纯是从决策阶段到项目竣工为止，还应包括项目运营维护阶段与拆除回收阶段的成本风险。虽然绿色建筑项目全寿命周期各个阶段之间在时间节点上有明确的界线，但是在工作内容上它们又相互影响，发生在一个阶段的某个成本对该阶段的其它成本以及其它阶段的成本也能产生影响。因此，影响绿色建筑项目全寿命周期成本的各个子系统之间不仅相互独立形成层次结构，而且相互制约相互影响形成系统。③代表性原则绿色建筑项目全寿命周期成本按时间划分可以分为决策阶段成本、设计阶段成本、建设阶段成本、运营维护阶段成本、拆除回收阶段成本，按成本主体划分可以分为房地产企业成本、社会与环境成本、消费者成本。对绿色建筑项目全寿命周期成本产生影响的风险因素众多，全部识别出来显得不切实际。因此，在选取风险因素时，需考虑风险因素的代表性，选择对绿色建筑成本影响较为突出和具有普遍性的因素。④实用性原则绿色建筑项目全寿命周期成本风险的识别，是为了使房地产企业在开发绿色建筑项目时能够做出正确的成本风险应对策略与措施。因此，在选取风险因素、形成风险清单时应遵循实用性原则，选择与房地产企业开发、市场发展以及经济社会环境等实际情况相符的指标，避免评价结果的偏差以及应对措施的失当。⑤可行性原则绿色建筑项目全寿命周期成本风险的识别，是为了给房地产企业在进行绿色建筑项目成本风险管理时提供理论依据，给项目管理者在实际工作中提供便于操作的管理方法。为达到这个目的，在成本风险清单建立之初，就应该充分考虑风险因素的可行性，做到风险因素明确易懂、真实反映绿色建筑项目开发过程中各24 3绿色建筑项目全寿命周期成本风险识别个阶段成本风险、在定性定量分析时方便操作、实际工作应用中切实可行。3.2绿色建筑项目全寿命周期各个阶段成本风险识别根据第二章对项目全寿命周期成本理论的研究，论文将绿色建筑项目全寿命周期划分为5个阶段：决策阶段、设计阶段、建设阶段、运营维护阶段、拆除回收阶段。在每一个阶段中，绿色建筑项目都有各自的工作内容与工作重点，每一个阶段的内容既独立又相互联系。为了对绿色建筑项目成本风险形成一个全面的认识，本节将在讨论绿色建筑项目全寿命周期各个阶段成本管理内容的基础上，基于3.1.2节所确定的风险识别的原则，结合国内外相关文献研究，并考虑我国绿色建筑发展的实际情况，对绿色建筑全寿命周期中每一个阶段的成本风险因素进行识别。3.2.1绿色建筑项目决策阶段成本风险识别绿色建筑项目决策阶段成本是绿色建筑项目全寿命周期成本的重要组成部分，虽然在该阶段实际发生的成本较少，但是该阶段的决策将对项目整个寿命周期成本产生重大的影响。一般建筑决策阶段成本管理主要内容包括项目建议书、可行性研究和项目评估。绿色建筑由于其目标体系不同于一般建筑，在决策阶段不仅要考虑经济效益目标，还要考虑社会效益目标与环境效益目标，要实现三者之间的有机统一。因此，在房地产企业产生开发绿色建筑项目的意向后，需要通过绿色建筑咨询机构对项目的整体情况进行咨询。绿色建筑咨询公司接受房地产企业的委托，依据其提出的要求，对项目有关的信息资料进行全方位的搜集整理，从而对项目展开评估。一般而言，评估的内容需要包含以下几个方面：对国家与地方有关绿色建筑的政策法规进行分析，识别有利于项目开发的激励政策；对民众绿色消费意识进行评估，合理判断与预测社会上对于绿色建筑的需求；明确项目开发的绿色星级目标并评估为此将要付出的增量成本；分析资金来源与融资渠道，并评估资金获得的成本以及预测货币政策走势、利率的变化。然而我国发展绿色建筑的时间较短，相关的政策法规、激励机制尚不完善。国内关于绿色建筑的实践较少，无论是建设方还是咨询方都缺少相关方面的经验。因此，绿色建筑项目决策阶段存在着大量的成本风险。有效的识别并控制这一阶段的成本风险对于绿色建筑项目的成功起到关键的作用。[15-16，41，45，72-74]论文通过阅读国内外文献，并结合风险识别的原则，选取绿色建筑项目决策阶段主要的成本风险因素如表3.1所示。25 重庆大学硕士学位论文表3.1绿色建筑项目决策阶段成本风险因素Tab3.1CostRiskFactorsinDecision-makingPhaseofGreenBuildingProject作者风险因素风险因素来源U.S.MarshGreen[15]政策法规变动风险GreenBuilding:AssessingtheRisksBuildingTeam（2009）SimonRischmillerManagementrisksingreenretailbuilding绿色建筑评审风险[16]（2009）development[72]张倩影（2008）绿色咨询水平不足绿色建筑全寿命周期评价研究绿色建筑的全寿命周期经济评价体系研陈敬伟（2011）民众接受程度低[73]究[74]王芳（2011）绿色星级目标定位风险绿色建筑增量成本影响因素分析新农村建设中发展绿色建筑的风险与防张福生等（2011）通货膨胀[45]范研究开发商视角下绿色住宅增量投资风险评吴文竞（2013）项目融资风险[41]估与应对策略研究3.2.2绿色建筑项目设计阶段成本风险识别相关研究数据表明，对于传统建筑项目而言，尽管设计阶段发生的费用在建设项目全寿命周期中所占比例不大，但是初步设计阶段、技术设计阶段、施工图设计阶段对工程造价的影响分别可以达到75%~95%、35%~75%、25%~35%。而到项目的建设阶段，对工程造价的影响只有5%~25%。由此可见，设计阶段的成本管理对于全寿命周期成本管理非常重要，绿色建筑也不例外。绿色建筑设计阶段的主要工作是通过设计把决策阶段关于成本效益、绿色星级、低碳节能环保等目标通过图纸的形式进行表达，为建设阶段具体实施提供基础。与传统建筑项目设计阶段的工作相比，绿色建筑项目设计阶段的工作包含了更多的要求，包括全寿命周期成本最优、与环境相协调、提供舒适的居住环境等。由于绿色建筑项目相较于传统建筑项目有了更多的目标，为了使得这些目标能够顺利实现，在绿色建筑设计阶段，不得不采用大量的新的绿色设计技术、选择更多的绿色材料及与之相适应的施工设备。然而绿色建筑在我国发展的时间尚短，设计人员从事绿色设计的实践较少，房地产企业也缺乏绿色建筑设计管理经验。因此，在设计过程中存在因绿色设计技术缺乏而无法实现绿色设计目标的可能性，但若一味追求新技术、新材料又会带来高成本，甚至出现设计成本超出建设方估计上限的风险。此外，由于设计院已经习惯了各自为战的设计方式，而绿色设计的内涵就要求集成设计，因此即使得到设计方案，设计方案的质量也不能得到保证，而设计的失误将直接导致设计变更，给项目建设阶段带来巨大的成本风险隐患。综上所述，降低绿色建筑项目设计阶段的风险对于全寿命周期成本风险控制26 3绿色建筑项目全寿命周期成本风险识别起到至关重要的作用。[13，15-16，41，73-75]综合考虑国内外关于绿色建筑项目设计阶段的风险研究，结合风险识别的原则，论文选取绿色建筑项目设计阶段主要的成本风险因素如表3.2所示。表3.2绿色建筑项目设计阶段成本风险因素Tab3.2CostRiskFactorsinDesignPhaseofGreenBuildingProject作者风险因素风险因素来源[13]TulaczGJ（2008）绿色建筑认证风险Insurersworryaboutgreen-buildingrisksU.S.MarshGreen[15]设计产品费用偏高GreenBuilding:AssessingtheRisksBuildingTeam（2009）SimonRischmillerManagementrisksingreenretailbuilding设计方案质量风险[16]（2009）development绿色技术、材料设计[75]徐佳等（2008）制约绿色建筑发展的原因及策略分析风险设计人员绿色设计经绿色建筑理念在施工过程中的应用研究一王劲宏（2008）[74]验不足以广西钦州市公安局指挥中心为例[73]王芳（2011）成本估算风险绿色建筑增量成本影响因素分析开发商视角下绿色住宅增量投资风险评估吴文竞（2013）现场探勘不足[41]与应对策略研究3.2.3绿色建筑项目建设阶段成本风险识别绿色建筑项目建设阶段是一个价值实现的阶段，是把前期决策与设计图纸通过项目实际的生产实体化的过程，是资金投入最密集的阶段，该阶段的主要工作如图3.1所示。图3.1建设阶段流程图Fig3.1FlowChartofConstructionPhase27 重庆大学硕士学位论文绿色建筑不仅要求结果绿色环保，而且还对建设过程的绿色环保提出了较高的要求。它在建设阶段要求使用绿色施工，与传统的建筑施工相比，绿色施工要求更高、覆盖面更广。绿色施工强调在施工中体现绿色环保可持续的概念，它通过采用全面的施工规划、适当的施工工艺与高效的管理制度，使施工活动对外部环境造成的影响最小化，并且达到降低能耗、节约资源及资源循环利用的效果。同时，绿色施工还对参与施工活动的主体提出了具体的要求，它要求建设方、施工方、监理方等都具备较强的环保意识。建设阶段由于持续时间、参与主体多，因此在建设施工过程中存在着大量的风险。首先，我国工程监理行业普遍存在着人员紧缺的现象，监理人员专业水平较差，对绿色施工的认知不足，仅仅凭借传统的监督管理经验，对绿色建筑工程造价控制的能力比较有限。其次，施工方绿色建筑实践经验也较少，在投标报价阶段可能对项目成本考虑不足，导致实际施工中出现成本超支，为后续施工的质量、合同纠纷、绿色星级目标的实现埋下隐患，而这些隐患都会对项目成本造成直接或间接的影响。此外，由于施工方相关技术人员不足、已有技术人员对绿色施工的认识有限，而绿色建筑施工中又要使用绿色施工技术、新型的建筑材料与施工设备，这无疑都对施工方的绿色施工管理提出了更大的挑战。其中任何一个环节出现问题，都会造成巨大的损失，甚至可能导致绿色建筑项目的失败。另外，由于绿色建筑材料与设备供应是一个新兴的市场，市场的不成熟会使得绿色建筑材料与设备的供应价格、供应质量存在较大的波动。最终，作为综合管理的建设方在也面临着较大的挑战，不但在与项目各参与主体签署合同的时需要注意合同条款描述的准确性、责任划分的清晰性及风险分配的合理性，同时还要协调各参与主体之间的关系，保障项目目标的顺利实现。除了这些人为的因素之外，现场施工状况不明朗和不可抗力风险也会给绿色建筑项目带来一定的风险。综上所述，绿色建筑项目建设阶段较其它阶段而言，风险的来源更多、关系更复杂、控制难度更大。因此，国内外学者在这一阶段投入的关注也更多，取得[13，15-16，40-41，45-46]的成果也更丰富。论文通过总结分析，选取的绿色建筑项目建设阶段主要的成本风险因素如表3.3所示。28 3绿色建筑项目全寿命周期成本风险识别表3.3绿色建筑项目建设阶段成本风险因素Tab3.3CostRiskFactorsinConstructionPhaseofGreenBuildingProject作者风险因素风险因素来源绿色建筑材料供应价格及质量InsurersworryaboutTulaczGJ（2008）[13]波动风险green-buildingrisksU.S.MarshGreenGreenBuilding:Assessingthe绿色建筑合同责任划分不清[15]BuildingTeam（2009）Risks绿色建筑索赔纠纷、申报认证资ManagementrisksingreenretailSimonRischmiller[16]料管理风险buildingdevelopment（2009）不可抗力风险、进度滞后风险、绿色建筑房地产开发风险管理研来强（2010）[40]现场施工安全风险究新农村建设中发展绿色建筑的风张福生等（2011）绿色施工技术使用风险[45]险与防范研究绿色设备供应价格及质量波动世博中心绿色节能技术风险管理李庆来（2011）[46]风险研究绿色施工管理经验不足风险、投标报价风险、绿色施工设备使用开发商视角下绿色住宅增量投资吴文竞（2013）风险、施工监督管理质量风险、[41]风险评估与应对策略研究指定分包风险、建设方项目综合管理风险3.2.4绿色建筑项目运营维护阶段成本风险识别绿色建筑项目完成竣工验收、投入使用之后，其运营维护阶段的成本主要包括运营管理成本、维护成本、改造升级成本、用户使用成本、环境成本。由于绿色建筑运营维护阶段的时间跨度大，在该阶段消耗的成本远高于全寿命周期中的其它阶段。因此，降低该阶段的成本风险，对该阶段成本进行控制，有利于实现绿色建筑项目全寿命周期成本最优化。绿色建筑项目运营维护阶段按其目标划分，可以分为如图3.2所示的两个阶段。图3.2运维维护阶段详细划分Fig3.2aDetailedBreakdownofOperation-MaintenancePhase29 重庆大学硕士学位论文由图可知，两个阶段的分界点是绿色建筑项目评价标识认证。按照国家相关规定，通过竣工验收并投入使用1年以上的绿色建筑才可以申请绿色建筑评价标识的认证。虽然绿色建筑投入使用的性能表现在理论方面已经获得大量的论证，但在实际绿色实践过程中，由于设计方案质量、绿色施工质量和缺少运营维护经验导致运营维护措施不当等原因，绿色建筑在运营阶段的实际性能表现存在着达不到预期目标的风险，可能会导致绿色星级认证失败。另外，认证成功的绿色建筑，在后期的绿色技术、产品升级改造中也存在着责任不明的风险。[15-16，76]论文通过国内外文献总结分析，选取的绿色建筑项目运营维护阶段主要的成本风险因素如表3.4所示。表3.4绿色建筑项目运营维护阶段成本风险因素Tab3.4CostRiskFactorsinOperation-MaintenancePhaseofGreenBuildingProject作者风险因素风险因素来源U.S.MarshGreenBuilding升级改造责任划分不清、未GreenBuilding:Assessingthe[15]Team（2009）达到设定的绿色星级目标Risks绿色建筑的运营表现未达到ManagementrisksingreenSimonRischmiller（2009）[16]预期要求retailbuildingdevelopment缺乏有经验的物业管理公运行使用阶段绿色建筑评价标宋凌等（2011）[76]司、绿色建筑维护不到位识实践浅析3.2.5绿色建筑项目拆除回收阶段成本风险识别我国开展绿色建筑实践的时间不长，而建筑使用年限较长，目前我国尚未有绿色建筑进入到拆除回收阶段。[15]关于绿色建筑拆除回收阶段的风险，论文通过借鉴国外研究成果，选取的绿色建筑项目拆除回收阶段成本风险因素如表3.5所示。表3.5绿色建筑项目拆除回收阶段成本风险因素Tab3.4CostRiskFactorsinDemolition-RecyclingPhaseofGreenBuildingProject作者风险因素风险因素来源U.S.MarshGreen拆除成本风险、变卖[15]GreenBuilding:AssessingtheRisksBuildingTeam（2009）回收风险3.3绿色建筑项目全寿命周期成本风险清单及释义3.3.1绿色建筑项目全寿命周期成本风险清单3.2节已分别识别绿色建筑项目全寿命周期5个阶段的成本风险因素，把每一个阶段的成本风险因素联系起来，即可构建成为一个“三级叠加、层次分明、内容30 3绿色建筑项目全寿命周期成本风险识别完整”的绿色建筑项目全寿命周期成本风险清单，成本风险清单结构如图3.3所示。图3.3绿色建筑项目全寿命周期成本风险清单Fig3.3Life-cycleCostRisksListofGreenBuildingProject3.3.2绿色建筑项目全寿命周期成本风险清单释义针对图3.3所示的成本风险清单中的每一个成本风险因素，下文将分阶段进行31 重庆大学硕士学位论文释义。①决策阶段成本风险因素释义1）政策法规变动风险：政府鼓励绿色建筑项目开发的税收激励和补贴政策发生改变或被取消；2）绿色建筑评审风险：绿色建筑项目从立项到获得认证要经过政府相关部门层层审批，审批的低效率可能会造成项目的延误和成本的增加，甚至可能使项目错过最佳入市时间；3）绿色咨询水平不足：我国绿色建筑发展时间较短，缺乏具备绿色建筑经验的咨询顾问，咨询水平不足可能导致项目定位、融资等出现一系列的问题，增加成本风险；4）民众接受程度低：绿色建筑的价格比传统建筑高，而关于绿色建筑的优势对民众宣传较少，同时民众普遍的环保意识还不高，导致民众购买绿色建筑的需求低；5）绿色星级目标定位风险：建设方缺少绿色建筑开发经验，可能会对绿色建筑的绿色要求过高或定位不准确，而不同的绿色星级目标导致的成本差别较大；6）通货膨胀：通货膨胀会导致建材、设备等价格的上涨，增加房地产企业开发成本，同时由于价格的上涨，还会降低消费者的购买需求；7）项目融资风险：由于利率或汇率上调等原因，导致项目融资成本增加；②设计阶段成本风险因素释义1）绿色建筑认证风险：设计方案不能通过绿色认证，绿色设计失败；2）设计产品费用偏高：绿色设计技术缺乏，设计的产品费用偏高；3）设计方案质量风险：绿色建筑设计要求集成化设计，传统的专业化分工设计模式不再适合，设计出来的方案质量较差，施工时容易引起设计变更，给项目后期开发带来成本风险；4）绿色技术、材料设计风险：绿色建筑设计中采用了不适合项目特征或成熟性、稳定性不好的新材料、新技术，可能给项目带来损失，并且新技术、新材料自身往往就意味着高成本；5）设计人员绿色设计经验不足：设计团队缺少绿色建筑的设计经验，不能胜任设计工作；6）成本估算风险：一般而言，房地产企业会采用限额设计。由于绿色建材、设备市场的不成熟、不规范，设计单位对成本的估计可能会出现偏差，导致设计方案超出限额。若未被发现，则会在建设过程中增加额外成本；7）现场踏勘不足：绿色建筑设计要求依据建筑周围的环境（地质、气候、自然环境等）展开合理的设计，降低建筑对环境的负荷、减少建筑全寿命周期中资32 3绿色建筑项目全寿命周期成本风险识别源与能源的消耗，这对设计前期的现场踏勘就提出了更高的要求。若现场探勘不足，可能导致设计方案与项目周围环境不切合，会增加建设与运营维护成本；③建设阶段成本风险因素释义1）绿色建筑材料供应价格及质量波动风险：绿色建材市场不成熟，绿色建材较为稀缺，材料供应价格、供应质量均存在波动的风险；2）绿色建筑合同责任划分不清：合同中缺乏针对绿色建筑的专门条款，如：绿色认证责任划分不明，若认证失败，经济损失如何分摊无法确定；3）绿色建筑索赔纠纷：在施工过程中，承包商为满足绿色施工目标，导致成本的增长（如施工方案变更等），承包商因此提出索赔；4）申报认证资料管理风险：绿色建筑认证不仅仅关注最后的结果，也对施工过程有明确要求，施工过程中资料管理不当，可能导致项目认证失败，从而引起损失；5）不可抗力风险：发生自然灾害（如：地震、泥石流等）或其他无法规避的灾害，给项目带来损失；6）进度滞后风险：绿色施工比传统施工要求更高，更容易出现进度滞后，从而导致抢工或是延期交付等，带来相应的成本损失；7）现场施工安全风险：绿色建筑项目由于使用新技术、新设备、新材料，而施工方又缺少相关经验，比起传统建筑而言，更容易出现安全事故，而安全事故往往直接导致成本损失；8）绿色施工技术使用风险：绿色建筑需要使用新技术，对新技术掌握程度不够及新技术自身的可行性都可能导致相应的质量缺陷或工期滞后，给项目成本带来风险；9）绿色设备供应价格及质量波动风险：绿色施工设备市场不成熟，行业普遍存在以次充好等问题，设备供应价格、供应质量均存在波动的风险；10）绿色施工管理经验不足风险：传统的施工经验不足以应对绿色施工中的问题，而绿色建筑在我国发展的时间较短，施工单位缺少绿色建筑项目实践经历，绿色施工管理经验不足；11）投标报价风险：施工单位缺少绿色建筑投标报价经验，对绿色建筑施工成本考虑不足，可能导致投标报价偏低而出现成本超支。为保证自身利益，就可能会出现偷工减料、以次充好的情况或通过各种手段提出索赔，这些都会直接或间接的带来成本风险；12）绿色施工设备使用风险：绿色建筑势必要用到新型的绿色建筑材料，材料的运输、保存、施工都会有相关技术要求，施工单位需要根据材料特性，选择合适的设备保证施工质量达到绿色环保要求。设备使用不当会造成材料的浪费，33 重庆大学硕士学位论文甚至影响施工的进度及质量，给项目成本带来风险；13）施工监督管理质量风险：监理人员由于绿色建筑监理相关经验不足、监督能力受限，且部分还存在职业道德风险，可能会给项目质量、成本、进度等带来风险；14）指定分包风险：绿色建筑施工可能会涉及到某些特定的技术或施工要求，需要具备相应施工资质和能力的分包商，建设方为此需要指定分包。而指定分包需要支付总承包单位额外的管理协调费，同时也会增大建设方管理难度，容易导致工期、质量受损，造成成本损失；15）建设方项目综合管理风险：目前我国绿色建筑项目开发实践较少，建设方缺少相应管理经验，再加上绿色建筑项目涉及主体多、开发周期长等特征又对项目管理者提出了更高的要求，因此建设方项目综合管理风险较高，而该风险将会直接或间接的引起成本风险。④运营维护阶段成本风险因素释义1）升级改造责任划分不清：绿色建筑在运营过程中，可能会出现新的技术、材料、设备，从而需要对绿色建筑进行升级改造。而这笔费用由谁出、如何分摊没有明确的划分，这会引发业主与建设方之间的纠纷，可能会导致建设方增加开发成本；2）未达到设定的绿色星级目标：竣工验收通过并投入使用1年后，对绿色建筑项目进行认证，未达到设定的绿色星级将直接导致相关的经济激励与政策优惠无法获得，造成经济损失；3）绿色建筑的运营表现未达到预期要求：运营表现未达到预期要求，会导致用户付出额外的使用成本，增加绿色建筑项目全寿命周期成本；4）缺乏有经验的物业管理公司：我国绿色建筑发展时间较短，缺少有绿色建筑管理经验的物业管理公司，管理的不利可能会影响项目设计参数的实现、削弱项目运营表现，增加项目全寿命周期成本；5）绿色建筑维护不到位：对绿色建筑设备等缺少科学有效的维护，会降低设备使用效率，同时导致运营表现无法实现，增加绿色建筑项目全寿命周期成本；⑤拆除回收阶段成本风险因素释义我国绿色建筑项目尚未达到拆除回收阶段，对此阶段的风险仅仅是理论上的分析预测。1）拆除成本风险：拆除工程是一项独立的工程项目，需要组织计划管理等，需要对成本进行把控；2）变卖回收风险：相比与传统建筑而言，绿色建筑项目拆除得到的建筑材料及设备，理论上均可回收利用或再加工，从而在一定程度上回收成本，但是具体34 3绿色建筑项目全寿命周期成本风险识别的回收状况能否达到理论的预期，存在一定的风险。3.4本章小结本章研究的主要内容是识别绿色建筑项目全寿命周期成本风险因素并形成风险清单。首先，分析了风险识别的意义，确定了风险识别的5个原则。然后，在分别讨论绿色建筑项目全寿命周期5个阶段成本管理内容的基础上，依据风险识别的原则，运用文献研究法，并考虑我国绿色建筑发展的实际情况，对绿色建筑项目全寿命周期中每一个阶段的成本风险因素进行选取。最终，把每一阶段的成本风险因素联系起来，构建成为一个“三级叠加、层次分明、内容完整”的绿色建筑项目全寿命周期成本风险清单，并对其中的每一个风险因素进行释义。35 重庆大学硕士学位论文36 4绿色建筑项目全寿命周期成本风险评价4绿色建筑项目全寿命周期成本风险评价第三章依据风险识别原则，运用文献研究法，并考虑我国绿色建筑发展的实际情况，识别了绿色建筑项目全寿命周期成本风险因素并建立风险清单。在此基础上，选取适当的方法对绿色建筑项目全寿命周期成本风险进行评价，对成本风险因素影响程度进行排序，是成本风险研究从概念介绍、理论研究转入实践操作的重要环节。4.1绿色建筑项目全寿命周期成本风险评价方法选择评价方法直接影响评价结果的正确性与科学性，选择适当的评价方法至关重要。通过文献阅读，对常用的风险评价方法做简要的介绍，并阐述各评价方法主要的优缺点，为评价方法的选择提供依据。①层次分析法（AHP）层次分析法是由T.L.Saaty提出的，是一种较为常用的多层次多属性的分析评价方法。层次分析法把研究对象视为一个系统，根据研究对象的性质将对象包含的因素进行自上而下的层次分解，从而构成多层次多属性的分析结构模型。层次分析法主要的优点有：1）采用逐层分解，能把系统的问题变为多个单准则评价问题，再在此基础上进行综合；2）可以对汇集全部比较信息的矩阵集采用线性代数的方法理论加以计算，分析出深层次、实质性的综合信息为决策提供支持；3）易于操作、所需定量信息少。层次分析法也有致命的缺点：1）只能在已有的方案中选择最优，无法给出新的方案；2）评价结果受指标影响大，对指标的合理性要求较高；3）进行多层次比较时，要做一致性检验，若达不到一致性检验要求，则层次分析法失去作用；4）定量数据少，定性成分多，不易令人信服，指标过多时权重不易确定且计算量大。②熵权法熵权法是一种客观赋权的方法，旨在最大程度的避免人为因素对各风险因素的影响，使评价结果更具客观性。熵的首次提出，是用于物理学的研究，表示能量在空间的分布情况，能量分布越均匀熵值就越大。ClaudeElwoodShannon于1984年将熵的概念引入信息论中，用熵值反映信息的无序化程度以及信息包含信息量的大小，信息越无序，熵值越小，包含的信息量越大。熵权法的主要优点有：1）与主观赋权法相比，它精度更高、客观性更强、对得到的结果能够给出更好的解释；2）适应性较强，它既可以用于任何需要确定权重的过程，也可以结合其它方法共同使用。熵权法的缺点是：用且仅能用于确定权重，不能用作综合评价，解37 重庆大学硕士学位论文决的问题比较有限。③TOPSIS法TOPSIS法（逼近于理想解的技术）由K.Yoon与C.L.Hwang提出的，它是通过建立正、负理想解，并计算评价方案与正、负理想解之间的接近程度，从而对有限个评价方案进行排序的方法。正、负理想解是TOPSIS法中的基本概念，所谓的正理想解是指一种最优的方案，这个方案的各个属性值均是备选方案中最优的值。负理想解则相反，它是一种最劣的方案，它的每一个属性都是备选方案中的最差的值。接近程度则是指评价方案与正、负理想解之间的欧式距离，与正理想解距离最近同时又与负理想解距离最远的方案为最优方案。TOPSIS法主要优点有：1）对样本含量、指标多少、数据分布均无严格限制，既适用于小样本资料，也适用于多指标、多评价单元的大系统资料，既可以用于纵向（不同年度）分析，也可以用于横向（多方案之间）对比；2）对数学基础要求不高，评价结果量化客观，应用领域广泛。TOPSIS法主要缺点有：1）计算规范决策矩阵时比较复杂，不易求出正、负理想方案，而正、负理想方案是进行评价的基础；2）权重是事先确定的，而权重一般是主观值，这会使评价结果具有一定的随意性。④人工神经网络（ANNS）人工神经网络是运用计算机技术模拟人脑的生理机理，其具备高度的并行结构，能充分发挥计算机高速运算能力，高效的寻找最优解。人工神经网络具备自学习功能，能够通过对历史数据的学习，训练出一个具有归纳全部数据能力的特定的神经网络，从而能够预测一些输入已知、输出未知的问题。人工神经网络主要优点有：1）具有自学习能力；2）可以处理任意复杂的非线性问题；3）能够同时处理定性、定量问题；4）采用并行分布模式，能够快速进行大量运算；5）定量或定性的信息都等势分布贮存于网络内的各神经元，具有很强的鲁棒性和容错性。神经网络的缺点是，其编程较为复杂、训练所需数据庞大且耗时长，实际运用较为困难。论文研究的主要目的之一是通过选取适当的评价方法对绿色建筑项目全寿命周期各个阶段的成本风险因素进行排序，为从事绿色建筑实践的项目管理人员进行成本风险控制提供方法与措施。因此，在选择评价方法时，不仅要考虑评价方法的合理性，还要考虑评价方法的可操作性。一般而言，项目管理人员不具备较强的计算机基础和程序编辑能力。所以在评价方法的选择上，人工神经网络就被放弃。此外，论文对风险排序的基础数据来自于专家打分，是专家基于对项目情况熟悉条件下的主观认识和经验性评价。因此，为了降低评价结果的主观性、提高评价结果的信服力，论文将不采用层次分析法。综上所述，论文选取熵权法与TOPSIS法的组合，通过熵权法确定权重，并将38 4绿色建筑项目全寿命周期成本风险评价确定的权重赋给TOPSIS法进行矩阵的加权，从而建立基于熵权法的TOPSIS综合评价法。这两种方法的组合，不但可以充分发挥两种评价方法其各自的优点：熵权在权重评价中具有较强的适应性、客观性以及TOPSIS对数据、样本要求较为宽松且操作应用简单，而且还可以弥补对方的不足：通过熵权法计算出客观权重，用熵权对TOPSIS法中的规范化矩阵进行加权从而展开综合评价，可以使得评价结果客观合理。4.2评价方法的确定4.2.1熵权法确定权重依据4.1节的评价方法的比较，论文选择熵权法作为权重确定的方法。本节不仅介绍熵权法计算权重的基本步骤，同时还从熵权的性质出发，介绍各步骤中计算结果指代的实际意义。①熵权法的计算步骤熵权法确定权重的计算步骤如下：1）构建初始化决策矩阵在分别对绿色建筑项目全寿命周期5个阶段成本风险因素影响程度排序时，假设各个阶段有m个待排序的风险因素构成决策集，依据论文2.3.1节对风险属性的研究，选取风险的n个属性构成评价指标集。以n个评价指标对m个方案进行评价，得到初始决策矩阵A=(𝑎𝑖𝑗)𝑚×𝑛，其中𝑎𝑖𝑗表示第j个评价指标下第i个方案的评价值。本研究采用问卷调查，收集整理专家对各风险因素各属性的打分作为初始化决策的原始值。𝑎11𝑎12…𝑎1𝑛𝑎21𝑎22…𝑎2𝑛A=(𝑎𝑖𝑗)𝑚×𝑛=[⋮⋮⋮⋮]𝑎𝑚1𝑎𝑚2…𝑎𝑚𝑛2）矩阵的归一化处理方案中不同的指标具有不同的量纲、数量级，不具有可比性，必须对指标进行归一化处理，且不同类型的指标需要采取不同的规范方法，计算公式如下：𝑏11𝑏12…𝑏1𝑛𝑏21𝑏22…𝑏2𝑛B=(𝑏𝑖𝑗)𝑚×𝑛=[]⋮⋮⋮⋮𝑏𝑚1𝑏𝑚2…𝑏𝑚𝑛𝑎𝑖𝑗−min𝑖𝑎𝑖𝑗效益型指标：𝐵𝑖𝑗=（i=1,2,⋯m；j=1,2,⋯n）max𝑖𝑎𝑖𝑗−min𝑖𝑎𝑖𝑗max𝑖𝑎𝑖𝑗−𝑎𝑖𝑗成本型指标：𝐵𝑖𝑗=（i=1,2,⋯m；j=1,2,⋯n）max𝑖𝑎𝑖𝑗−min𝑖𝑎𝑖𝑗其中，max𝑖𝑎𝑖𝑗是不同方案i在j指标下的最大值，min𝑖𝑎𝑖𝑗是不同方案i在j39 重庆大学硕士学位论文指标下的最小值。对初始化决策矩阵指标进行归一化处理后，得到归一化矩阵B=(𝑏𝑖𝑗)𝑚×𝑛3）利用熵权法计算指标的权重a对归一化矩阵B=(𝑏𝑖𝑗)𝑚×𝑛进行规范化处理，即计算不同方案在同一评价指标下指标值的比重：𝑏𝑖𝑗𝑋𝑖𝑗=𝑚（j=1,2,⋯n）（公式4.1）∑𝑖=1𝑏𝑖𝑗b计算指标的熵值第j项指标的熵值𝑚1Yj=−∑𝑋𝑖𝑗ln𝑋𝑖𝑗（i=1,2,⋯m；j=1,2,⋯n）lnm𝑖=1（公式4.2）式中，𝑋𝑖𝑗可能为0，为保证ln𝑋𝑖𝑗有意义，一般假定：当𝑋𝑖𝑗=0时，ln𝑋𝑖𝑗=0。c计算指标的熵权第j项指标的熵权1−𝑌𝑗ωj=𝑛，（j=1,2,⋯n）（公式4.3）∑𝑗=1(1−𝑌𝑗)且满足0≤ω≪1，∑nω=1𝑗j=1j②熵权的性质在使用熵权法进行指标权重计算的时候，需要对熵权以下几点性质有一个清晰的认识：1）若方案在某一评价指标上评价值均相同，则该评价指标的熵值为最大值1，该评价指标的熵权为最小值0，即表明该评价指标没有包含有价值的信息，对方案的比选不起任何作用，可以考虑将其删除；2）若方案在某一评价指标上评价值相差越大，则该评价指标的熵值就越小，其熵权就越大。这表明，该评价指标提供了有价值的信息，对方案的比选能起到作用，需要对其重点考虑。评价指标的熵权（ωj）大小满足以下关系：n0≤ωj≪1，∑ωj=1j=13）熵权有着特殊的含义，它并不表示评价指标在方案中的实际意义上的重要程度，而是表示评价指标在方案比选中提供有用信息的多少、对方案比选重要程度大小的系数。4）熵权的大小与评价方案直接相关，当评价方案确定之后，再依据熵权对评价指标进行调整，有利于更准确的做出评价。40 4绿色建筑项目全寿命周期成本风险评价4.2.2基于熵权法的TOPSIS综合评价法基于熵权法的TOPSIS综合评价法是在熵权法计算获得权重的基础上进行的，通过对归一化矩阵加权，从而获得正、负理想方案，再计算待评价方案与正理想方案和负理想方案之间的接近程度，从而对有限个方案进行排序的方法。基于熵权法的TOPSIS综合评价法的具体评价步骤如下。①使用熵权法计算获得的熵权ω𝑗（j=1,2,⋯n），对归一化矩阵B=(𝑏𝑖𝑗)𝑚×𝑛进行加权计算，获得加权归一化矩阵Z=(𝑧𝑖𝑗)𝑚×𝑛，其中：𝑧11𝑧12…𝑧1𝑛ω1𝑏11ω2𝑏12…ω𝑛𝑏1𝑛𝑧21𝑧22…𝑧2𝑛ω1𝑏21ω2𝑏22…ω𝑛𝑏2𝑛Z=(𝑧𝑖𝑗)𝑚×𝑛=[⋮⋮⋮⋮]=[⋮⋮⋮⋮]（公式4.4）𝑧𝑚1𝑧𝑚2…𝑧𝑚𝑛ω1𝑏𝑚1ω2𝑏𝑚2…ω𝑛𝑏𝑚𝑛②获得正理想方案𝑍+和负理想方案𝑧−0𝑗𝑜𝑗正理想方案：𝑍+={（max𝑍，j=1，2，⋯，n）}（公式4.5）0𝑗1≤𝑖≤mij负理想方案：z−={（min𝑍，j=1，2，⋯，n）}（公式4.6）oj1≤𝑖≤mij③分别计算加权归一化矩阵Z=(𝑧𝑖𝑗)𝑚×𝑛与正、负理想方案之间的欧式距离+𝑛+2𝑑𝑖=√∑𝑗=1[𝑍𝑖𝑗−𝑍0](1≤𝑖≤𝑚)（公式4.7）−𝑛−2𝑑𝑖=√∑𝑗=1[𝑍𝑖𝑗−𝑍0](1≤𝑖≤𝑚)（公式4.8）③计算各评价方案i的相对贴近度+𝑑𝑖T𝑖=+−（i=1,2,⋯m）（公式4.9）𝑑𝑖+𝑑𝑖最终，依据计算出来的相对贴近度T𝑖（i=1,2,⋯m）进行评价方案的排序，T越小，则𝑑+越小、𝑑−越大，说明评价方案i与正理想方案的距离越近，同时又𝑖𝑖𝑖与负理想方案的距离越远，表明该评价方案越优。4.3本章小结本章首先对层次分析法、熵权法、TOPSIS法、人工神经网络法的基本原理与主要优缺点进行分析，然后根据各评价方法的优缺点比较并结合实际应用需要，选用熵权法确定成本风险因素4个属性的权重，进而建立基于熵权法的TOPSIS综合评价法，并介绍了该评价方法的基本原理与计算步骤，为后文在实际案例上的应用提供理论依据。41 重庆大学硕士学位论文42 5绿色建筑项目全寿命周期成本风险应对策略研究5绿色建筑项目全寿命周期成本风险应对策略研究风险识别与风险评价为风险应对策略研究提供依据。前文已对绿色建筑项目全寿命周期成本风险分阶段进行识别，建立风险清单，并选取熵权法与TOPSIS法构建了风险综合评价法。因此，本章将在前文研究的基础上，依据常用的风险应对策略，详细分析绿色建筑项目全寿命周期成本风险应对策略及应对措施。5.1常用的风险应对策略针对同一类型的风险，可能有多种应对方法均可采用，也可能因为风险主体的不同而需要采取不同的应对措施。因此，房地产企业需要根据项目的实际情况，结合风险事件的特性，并考虑自身的风险承受能力，选择一种风险应对策略或选择多种应对策略相结合。常用的风险应对策略有：风险回避、风险降低、风险转移、风险保留。风险回避是一种消极的风险应对措施，它是指项目管理者在预测到项目可能遇到风险的情况下，为了避免风险发生造成的损失，主动选择放弃项目的行为。然而，在放弃项目的同时也放弃了项目中可能存在的机会。因此，项目在采取风险回避措施时，要进行充分的权衡，且该策略最好应用于项目前期活动尚未开展的情况下，否则放弃正在开展的项目活动也会带来较大的损失。风险降低是一种积极的风险应对措施，它是指在识别出风险并对风险进行充分的分析与评价之后，从管理或技术角度采取措施，降低风险因素的发生概率或降低风险因素发生后造成的损失。风险转移的原则是将自身可能承受的风险转移给克服该风险损失最小的第三方，它不是对风险做出改变，而是寻找到应对风险的最佳对象。一般而言，风险转移有两种方式，一是通过购买保险的形式将风险转移给保险公司，另一种就是通过合同协议的签订将风险转移给能使风险损失最小化的对象。风险保留是指在对风险充分了解的情况下选择承担风险，通常情况下有两种原因会导致项目管理者采取这种应对措施：处理该风险的代价高于风险带来的损失或风险不可避免且无人愿意分担。5.2绿色建筑项目全寿命周期成本风险应对策略分析论文第三章基于风险识别原则，运用文献研究法，并考虑我国绿色建筑发展的实际情况，对绿色建筑项目全寿命周期5个阶段的成本风险进行分析，共识别出36项成本风险因素。本节将结合5.1节介绍的4种常用的风险应对策略，对识43 重庆大学硕士学位论文别出的36项成本风险因素提出相应的风险应对策略并给出具体风险应对措施。5.2.1绿色建筑项目决策阶段成本风险应对策略分析绿色建筑项目决策阶段成本风险应对策略如表5.1所示，对每一项风险因素，逐项分析具体的应对措施如下。表5.1决策阶段成本风险应对策略Tab5.1CopingStrategiesofCostRiskinDecision-makingPhase风险因素应对策略政策法规变动风险风险自留绿色建筑评审风险风险降低、风险转移绿色咨询水平不足风险转移民众接受程度低风险降低绿色星级目标定位风险风险回避通货膨胀风险转移、风险降低项目融资风险风险自留①政策法规变动风险房地产企业无法回避该风险，但政策比较稳定且其改变一般可预见，因此可以采取风险自留。房地产企业需要对绿色建筑项目开发领域现有的相关法律、法规及标准有清晰的认识，同时建立顺畅的沟通与信息获取渠道，对已有政策的变动、新政策的出台具有较强的敏感性。此外，还可以预留部分项目准备金以应对政策改变造成的资金紧张。②绿色建筑评审风险房地产企业可以采用风险降低与风险转移相结合的方式积极应对该风险，对内企业开发部门需要提前制定相关开发报建计划、熟知报建程序及所需资料、提前准备资料、预估政府部门进行绿色建筑项目评审所需的时间并积极与之沟通，对外可与各绿色建筑项目参与主体签订书面协议，明确划分各阶段评审资料提交时间并规定相应的奖惩措施，从而将部分风险转移。③绿色咨询水平不足房地产企业选择具备绿色建筑咨询经验的单位或行业内口碑较好的咨询单位签订合同转移风险。对绿色咨询单位市场调查、可行性研究的深度提出明确的要求，要求其提供民众对于绿色需求、绿色建筑项目开发竞争对手、项目融资来源等一系列的资料，在达到传统建筑咨询要求的基础上突出体现绿色建筑项目特点。④民众接受程度低该风险虽普遍存在但是房地产企业可以主动控制，因此选择风险降低策略。44 5绿色建筑项目全寿命周期成本风险应对策略研究在绿色建筑项目立项之初，房地产企业可以通过消费者需求调查获取民众对绿色建筑的接受程度，借此预估民众对绿色建筑的需求大小，从而决定项目开发量大小。同时企业可以通过主动申请绿色建筑评价标识认证、采取多种形式的活动联合政府及媒体宣传、建立绿色建筑项目产品系列打造品牌效应等措施提高民众对于绿色建筑项目的接受程度。⑤绿色星级目标定位风险绿色建筑项目星级目标定位直接影响项目的设计方案、目标客户、绿色施工技术、绿色材料等，与项目成本直接相关，因此房地产企业需要采取各种有效措施达到风险回避作用。企业对外需要进行广泛的市场调研、找准目标客户群，从而实现准确的市场定位，对内需要加强开发、投资、设计、营销、成本、工程等部门之间的横向联系，从各个视角判断绿色星级目标定位正确与否。⑥通货膨胀房地产企业可以通过与绿色建筑材料、设备供应商签订采购合同转移此项风险，约定在通货膨胀的一定范围之类风险由供应商承担。同时也要积极采取营销手段降低价格上涨对消费者购买需求的打击。⑦项目融资风险项目融资风险通常是由于货币政策或利率改变而引起的，房地产企业无法避免该类风险，只能选择风险自留并采取相应的措施降低风险的影响。房地产企业可以通过采用多种渠道筹集资金、优化融资资金组成、预留项目准备金等方式减少对银行的依赖，同时密切关注政府对绿色建筑项目开发提供的贷款利率优惠政策，积极应对融资风险。5.2.2绿色建筑项目设计阶段成本风险应对策略分析绿色建筑项目设计阶段成本风险应对策略如表5.2所示，对每一项风险因素，逐项分析具体的应对措施如下。表5.2设计阶段成本风险应对策略Tab5.2CopingStrategiesofCostRiskinDesignPhase风险因素应对策略绿色建筑认证风险风险降低设计产品费用偏高风险降低、风险转移设计方案质量风险风险降低、风险转移绿色技术、材料设计风险风险降低风险因素应对策略设计人员绿色设计经验不足风险降低、风险转移成本估算风险风险降低现场探勘不足风险降低45 重庆大学硕士学位论文①绿色建筑认证风险绿色建筑项目在设计阶段需要申报设计标识，为降低该风险的影响，房地产企业在招标时需要选择行业内实力较强的公司，同时可以外聘专家对设计单位的设计方案进行预审，判定方案是否能通过认证并提出相应的优化意见。②设计产品费用偏高房地产企业采取限额设计的方法，在绿色设计之初明确给出设计产品的费用的范围，要求设计单位积极寻找设计手段在限额之内完成设计，在不影响绿色建筑性能与后期施工的前提下使成本最小化。③设计方案质量风险房地产企业可以通过合同的形式将风险转移给设计单位，同时也可以通过设计管理降低风险。尽可能的选择有经验的设计单位，并积极介入设计阶段的工作、充分说明设计需求，要求设计单位各专业之间加强配合。④绿色技术、材料设计风险房地产企业可以通过设计管理控制该类风险，因此选择风险降低策略。通过积极的参与绿色建筑项目设计工作，向设计单位说明需求，与设计单位积极沟通方案的合理适用性，从经济性及可施工性等角度探讨绿色技术、材料设计，同时还可以请相关领域的专家对设计方案进行审查，进一步提高设计的质量。⑤设计人员绿色设计经验不足房地产企业可以通过一系列的措施降低该类风险，可以选择具备绿色建筑设计经验的单位或行业内水平较高的单位，要求设计单位选择业务水平高的设计人员参与绿色建筑项目的设计，要求设计单位组织设计人员对绿色建筑材料性能、绿色建筑技术方案、绿色建筑设计规范等进行学习，要求有条件的设计单位组织设计人员对成功的绿色建筑项目进行参观学习，积极采取措施提高设计人员的间接经验。⑥成本估算风险房地产企业可以采取风险降低策略，参与绿色建筑设计过程，要求设计单位在保证绿色建筑性能的前提下尽量选择市场成熟的材料与设备，在必须选择新材料、新设备时积极了解市场价格信息，对成本增加的多少有清晰的认识。另外，房地产企业还可以采取风险转移措施，通过与绿色建筑咨询公司签订合同，建立房地产企业牵头、绿色建筑咨询主导、各项目参与主体积极配合的模式。⑦现场踏勘不足采取风险降低的措施，开展设计之前，组织设计单位多次对项目现场状况进行踏勘，充分了解项目本身的地质情况、项目周围的交通及自然环境情况、项目所在区域的气候情况等。设计进行的过程中，若对项目情况存在疑问，再次组织46 5绿色建筑项目全寿命周期成本风险应对策略研究踏勘获取更加详细的信息。5.2.3绿色建筑项目建设阶段成本风险应对策略分析绿色建筑项目建设阶段成本风险应对策略如表5.3所示，对每一项风险因素，逐项分析具体的应对措施如下。表5.3建设阶段成本风险应对策略Tab5.3CopingStrategiesofCostRiskinConstructionPhase风险因素应对策略绿色建筑材料供应价格及质量波动风险风险转移、风险降低绿色建筑合同责任划分不清风险降低绿色建筑索赔纠纷风险回避、风险降低申报认证资料管理风险风险降低不可抗力风险风险自留进度滞后风险风险转移、风险降低现场施工安全风险风险回避绿色施工技术使用风险风险降低绿色设备供应价格及质量波动风险风险转移、风险降低绿色施工管理经验不足风险转移、风险降低投标报价风险风险降低绿色施工设备使用风险风险降低施工监督管理质量风险风险转移、风险降低指定分包风险风险转移、风险降低建设方项目综合管理风险风险自留①绿色建筑材料供应价格及质量波动风险房地产企业可以采取与绿色建材供应商分期、分批进行招标采购并签订采购合同的措施，这不仅能转移价格风险，还能刺激竞争、提高绿色建材供应商服务质量。另外，还可以在设计阶段，要求设计单位在满足绿色建筑性能的基础上尽量选择市场上相对比较成熟的绿色建筑材料，降低风险。可以在建设阶段，联合监理、承包商对进场的绿色建材进行检查，保证材料的质量。②绿色建筑合同责任划分不清房地产企业需要特别注意绿色建筑项目相关合同（设计、施工、采购合同）中关于绿色设计、绿色施工技术及绿色材料性能等方面的阐述，做到表达清晰、准确、完整，避免遗漏与含糊不清。在此基础上明确各参与主体具体负责的工作47 重庆大学硕士学位论文及需要承担的相应责任。③绿色建筑索赔纠纷房地产企业可以采取风险回避与风险降低措施，调动承包商参与设计阶段的工作（如施工图审查等），尽早发现图纸中的错误或缺陷，避免或减少施工过程中因为设计的不可操作性引起施工方案的变更，导致承包商经济与工期的损失，产生索赔纠纷。④申报认证资料管理风险房地产企业可以从对内与对外两方面采取措施起到风险降低的作用，对内强化企业自身的管理制度，设置专人进行管理并做好与各相关单位的资料交接，对外则可以在合同中明确划分相应的资料保管责任。⑤不可抗力风险房地产企业无法预测与避免该类风险，且该类风险发生的概率较小、处理该类风险的成本过大，因此采取风险自留原则。同时，房地产企业也要熟知合同法中对于该类风险发生后的分担原则。⑥进度滞后风险房地产企业在签订承包合同时，通过明确约定工期实现该风险的转移。在施工过程中建立一套完善的工期管理制度，事前制定工期实施计划并细分节点，事中联合监理单位加强对工期计划实施情况的监督并积极协调各方之间的矛盾，保证工作的正常有序的推进。⑦现场施工安全风险施工安全事故一旦发生将造成人员的伤亡，直接带来经济损失，同时也会引起社会的广泛关注，房地产企业应采取风险回避策略。企业应当建立完善的安全管理制度，公司层面要定期与不定期组织安全检查，项目层面要把安全管理日常化，调动监理对施工安全进行监督，要求承包商配备专门的安全管理人员。同时对于发现的隐患要及时消除，并建立安全事故应急处理方案。⑧绿色施工技术使用风险房地产企业可以通过项目管理控制该类风险，因此选择风险降低策略。在设计阶段就要求设计单位选择较为成熟的绿色施工技术，在招标环节可以选择具备绿色施工经验、拥有相关施工技术人员的承包商。在建设阶段应充分发挥监理的作用，通过监理加强对绿色施工技术的成本与质量控制。同时针对专业性较强的绿色施工技术，还可以选择指定分包。⑨绿色设备供应价格及质量波动风险房地产企业可以采取与绿色设备供应商分期、分批进行招标采购并签订采购合同的措施，这不仅能转移价格风险，还能通过刺激竞争达到提高绿色建材供应48 5绿色建筑项目全寿命周期成本风险应对策略研究商的服务质量的目的。另外，在设计阶段，要求设计单位在满足绿色建筑性能的基础上尽量选择市场上相对比较成熟的绿色建筑设备，降低风险。还可以在建设阶段，联合监理、承包商对进场的绿色设备进行检查，保证设备的质量。⑩绿色施工管理经验不足风险房地产企业可以采取风险转移与风险降低相结合的策略。在招标阶段选取有经验的承包商、着重核查编制的施工方案与现场管理措施是否能达到绿色施工的要求，从源头上降低风险。签订合同时选择适当的合同形式，如总价合同或成本加奖金合同等，以合同的形式转移部分风险。在施工过程中，发挥监理的作用，对绿色施工的要求及做法进行交底，降低风险。若是条件允许，还可以在正式施工之前要求承包商进行绿色施工岗前培训。⑪投标报价风险房地产企业在招标环节尽可能选择有绿色建筑项目施工经验的承包商或实力较强的承包商，加强对投标单位的资格审查，确保其具备资质及水平足够的项目管理人员，仔细审查投标文件中的技术方案是否满足招标文件及绿色施工的要求，核查报价清单判断项目是否包含完整等，剔除施工方案不达标、投标价格明显不合理的投标单位。⑫绿色施工设备使用风险房地产企业可以通过项目管理控制类该风险，因此选择风险降低策略。在设计阶段就要求设计单位选择成熟的绿色建筑材料及绿色技术，确保施工单位能够选择与之匹配且性能稳定的绿色施工设备。同时，在招标环节可以选择具备绿色施工经验、具有相关施工技术人员的承包商；在建设阶段应该充分发挥监理的作用，通过技术交底及过程监督避免设备使用不当造成材料损失与质量缺陷。⑬施工监督管理质量风险房地产企业应根据监理单位在业内的口碑及合作时候的配合表现来对监理单位进行选择，并要求监理单位派业务水平能力高的监理人员进驻项目，还要在监理合同上明确监理的权利及责任。同时，鼓励监理人员参与绿色建筑的相关培训，并且在绿色建筑项目开发过程中依据相应的法律法规规范监理人员的行为。⑭指定分包风险房地产企业可以选择业内口碑好的分包商，并在订立合同时明确分包商开展绿色施工活动的具体要求、规定相应的奖惩措施，在施工过程中可以调动监理单位及承包商加强对分包商的管理，同时在条件允许的情况下对分包商进行培训。⑮建设方项目综合管理风险房地产企业从事绿色建筑项目开发不是一次性的活动，需要培养并储备具有绿色建筑经验的项目管理人才，因此对该项风险可以采取风险自留的策略。企业49 重庆大学硕士学位论文可以组织项目管理人员进行绿色建筑项目综合管理培训，帮助项目管理人员加深对绿色建筑内涵、绿色建筑标准、绿色施工等的理解。此外，还可以组织项目管理人员去参观学习成功的绿色建筑项目，通过直接的沟通、交流、互动对绿色建筑项目形成更为生动形象的认识。5.2.4绿色建筑项目运营维护阶段成本风险应对策略分析绿色建筑项目运营维护阶段成本风险应对策略如表5.4所示，对每一项风险因素，逐项分析具体的应对措施如下。表5.4运营维护阶段成本风险应对策略Tab5.4CopingStrategiesofCostRiskinOperation-MaintenancePhase风险应对策略升级改造责任划分不清风险降低未达到设定的绿色星级目标风险转移绿色建筑的运营表现未达到预期要求风险降低缺乏有经验的物业管理公司风险降低、风险转移绿色建筑维护不到位风险转移①升级改造责任划分不清在我国绿色建筑升级改造的责任归属没有明确的区分，责任主体不明。因此房地产企业需要密切关注政策的制定，从而第一时间做出相应的应对措施。②未达到设定的绿色星级目标房地产企业在绿色建筑项目设计阶段、建设阶段均通过合同与项目参与主体明确划分了认证责任的归属，在运营维护阶段也可以通过签订合同将运营维护期间的运营记录、资料收集风险转移给物业管理单位。因此，若预设的绿色星级目标未达成，房地产企业则可根据结果分析明确相应责任人，从而达到风险转移的目的。③绿色建筑的运营表现未达到预期要求房地产企业在建设阶段需要加强与各个绿色建筑项目参与主体的配合，强化建设过程中的监督与控制，确保设计意图的实现，避免该风险的发生。风险一旦发生则需要寻找专业人士对绿色建筑系统、设备进行调试，若仍未达到预期要求就需要依据实际情况制定相应的整改方案降低风险带来的影响。④缺乏有经验的物业管理公司房地产企业进行招标时，选择有相关绿色物业管理经验或长期合作、业绩优的物管公司签订合同转移风险。同时在合同中要求物业公司在正式入驻管理绿色50 5绿色建筑项目全寿命周期成本风险应对策略研究建筑项目之前，对物业管理人员进行系统的培训，增强物管人员对绿色建筑运营维护的认识，获取绿色物业管理的间接经验。⑤绿色建筑维护不到位房地产企业通过签订合同，把绿色建筑运营维护，尤其是绿色建筑设备的维护，移交给绿色建筑物业管理公司。5.2.5绿色建筑项目拆除回收阶段成本风险应对策略分析我国绿色建筑项目尚未进入拆除回收阶段，对此阶段的风险仅仅是理论上的分析预测，预计采取的应对策略如表5.5所示，预计采取的具体措施分析如下。表5.5拆除回收阶段成本风险应对策略Tab5.5CopingStrategiesofCostRiskinDemolition-RecyclingPhase风险因素应对策略拆除成本风险风险降低、风险转移变卖回收风险风险降低、风险转移①拆除成本风险由于绿色建筑项目拆除后的材料、设备理论上均可再次回收利用，因此在拆除过程中可能需要采用相应的技术减少对绿色建筑材料、设备的破坏。因此，房地产企业可以亲自拆除或委托专业的拆除公司对绿色建筑进行拆除，拆除前需要做全面组织计划，考虑拆除可能耗费的成本。②变卖回收风险房地产企业自身或委托专业的回收公司对绿色建筑拆除物分类整理，提高拆除物回收利用及再加工的可能性。5.3本章小结本章根据4种常用的风险应对策略：风险回避、风险降低、风险转移、风险自留，对绿色建筑项目全寿命周期5个阶段36个成本风险因素进行应对策略研究，列表归纳了每个成本风险因素的应对策略，并逐项分析了每项成本风险因素具体的应对措施。51 重庆大学硕士学位论文52 6案例分析6案例分析6.1项目概况C项目为B公司在A城市的一个绿色建筑项目，现进行项目一期开发，一期地块用地面积为50752.62㎡，占总建设用地面积的32.98%，总建筑面积232189.64㎡。项目包含7栋住宅，沿北侧道路设置1层的临街商铺，沿南侧市政道路设置2层的临街商铺，沿东侧中轴公园设置1层底层商铺，中轴公园北端设置15班的幼儿园。C项目拟申报二星绿色建筑项目，在设计中已包含不少绿色元素，具体使用的绿色技术如图6.1所示。C项目的建筑为分台式，朝向为西北、西南向居多，有利于夏季减少太阳辐射、自然通风、调节场地微气候，同时缓解场地内热岛效应。C项目设计绿化率达30.26%，场地内选用的绿化植物是以适应A市气候和土壤条件的乡土植物为主，采用乔木、灌木和草结合的复层绿化方式。屋面和中庭均设计景观绿化，且选用本地植物如：楠竹和山茶花、天竺葵。在景观设计中，尽量减少了硬地铺装，增大透水地面面积。图6.1项目绿色技术集成示意图Fig6.1IntegrationSchematicofGreenTechnologyinProject53 重庆大学硕士学位论文6.2项目全寿命周期成本风险识别前文在讨论绿色建筑项目全寿命周期各阶段成本管理内容的基础上，通过国内外文献研究，结合风险识别原则，选取绿色建筑项目全寿命周期5个阶段的成本风险因素，建立绿色建筑项目全寿命周期成本风险清单（如图3.3）。然而，在理论的实际运用中，项目因地域、参与主体等因素的不同而各具特色，需要依据项目实际情况对风险因素进行优化，从而得到符合项目实际情况的成本风险清单。采用专家访谈法，将风险清单分别与B公司分管开发的副总经理、C项目建设方项目负责人及现场工程师进行充分的沟通，询问清单中包含的风险因素是否全面、是否能体现项目的实际情况。通过沟通、记录、整理、分析，发现专家们认为论文风险清单中包含的风险因素全面且适用于本项目。关于风险清单的优化，专家提出以下意见：①绿色建筑材料供应价格及质量波动风险应拆分为两个风险因素：绿色建筑材料供应价格风险、绿色建筑材料供应质量波动风险专家指出由于我国绿色建筑发展时间较短，绿色建材市场还不成熟，能够提供绿色建材的供应商较少，容易出现市场垄断现象。同时，《绿色建筑评价标准》中对绿色建材运输距离有限制，要求因地选材、选择项目临近地区的建筑材料。这限制了建材供应商的选取范围，进一步降低供应商之间的竞争。以上两点都会导致绿色建筑材料供应价格波动的风险很大。而绿色建筑材料供应质量波动的风险虽然存在，但是可以采取控制一般建材质量风险的措施加以控制，一般风险较小。因此，有必要将两个风险因素拆分，分别评价，利于制定更有针对性的风险应对措施。②拆除回收阶段的风险因素不参与评价由于我国绿色建筑发展时间较短，国内尚未有绿色建筑被拆除，对于拆除回收阶段的成本风险只是理论上的分析预测。因此，暂不评价C项目拆除回收阶段的成本风险。综合专家意见，论文建立的C项目全寿命周期成本风险清单如图6.2：54 6案例分析图6.2C项目全寿命周期成本风险清单Fig6.2Life-cycleCostRisksListofProjectC6.3项目全寿命周期成本风险评价采用熵权法确定成本风险因素4个属性的权重。依据图6.2所示成本风险清单，设计调查问卷（见附录），并向与C项目开发有关的人员发放问卷，相关人员包括：a.B公司投资计划部、成本部、开发部、工程部职员，b.富利建司C项目部施工管理人员，c.A市博建建筑设计有限公司设计工程师，d.新鲁班监理工程师，e.咨询55 重庆大学硕士学位论文单位，f.政府监督管理部门相关人员。调查问卷采取1-5分打分形式，要求受访者依据项目的实际情况，参照下图所示标准，分别对每一个风险因素的4项属性进行打分（以概率属性为例）。表6.1风险因素发生概率打分表Tab6.1ScoringTablefortheProbabilityofRiskFactors12345几乎不可能发生极小可能发生偶尔发生很可能发生经常发生以现场及电子邮件的形式发放问卷，共计发放调查问卷36份，全部收到回复，其中有效问卷32份。对收集到的数据整理分析，得到表6.2（以决策阶段为例，图6.2所示即为风险因素原始顺序）：表6.2决策阶段成本风险评价Tab6.2CostRiskEvaluationinDecision-makingPhase属性概率损失可控性管理成本风险因素政策法规变动风险2.71882.812553.0938绿色咨询水平不足3.34383.031252.4375绿色建筑评审风险3.28123.343852.7813民众接受程度低3.18753.31253.59382.5938绿色星级目标定位风险3.21883.46883.65632.8438通货膨胀2.93752.843852.4063项目融资风险3.09383.12552.5313①构建决策阶段成本风险评价的初始化决策矩阵根据上述统计数据，得到决策阶段成本风险评价的初始化决策矩阵A=(𝑎𝑖𝑗)7×4如下所示：2.71882.851253.09383.34383.031252.4375A=(𝑎𝑖𝑗)7×4=[⋮⋮⋮⋮]3.09383.125052.5313②规范化处理因为评价成本风险因素的4个属性（概率、损失、可控性、管理成本）的数据都是同一标准，因此不需要做归一化处理。对矩阵A=(𝑎𝑖𝑗)7×4按照公式（4.1）进行规范化处理，得到规范化矩阵B=(𝑏𝑖𝑗)7×4，矩阵形式如下所示：0.12480.12820.14600.15070.15350.13820.14600.140756 6案例分析0.15060.15240.14600.14740.14630.15100.13780.13740.14780.15810.13230.15070.13490.12960.14600.13910.14200.14240.14600.1341③熵权：根据第4章的公式（4.2）、（4.3）计算，可以得到决策阶段成本风险4个属性的熵权如表6.3。表6.3决策阶段成本风险属性权重Tab6.3theAttributionWeightsofCostRiskinDecision-makingPhase属性概率损失可控性管理成本熵权ωj0.32680.42980.10090.1425观察上表可以发现，损失属性的权重最大，为0.4298，这表明在对成本风险因素进行排序时，风险损失占的分量最重。其次，概率属性的权重为0.3268，也是相当大的。概率与损失两个属性占的权重共计达到：0.3268+0.4298=0.7566，这符合传统概率—损失排序方法的思想。④熵权赋权对矩阵B=(𝑏𝑖𝑗)7×4按照公式（4.4）以计算得到的4个指标的熵权进行加权，得到加权矩阵Z=(𝑧𝑖𝑗)7×4，矩阵形式如下所示：0.04080.05510.01470.02150.05020.05940.01470.02010.04920.06550.01470.02100.04780.06490.01390.01960.04830.06800.01340.02150.04410.05570.01470.01980.04640.06120.01470.0191⑤正理想方案𝑍+和负理想方案𝑧−0𝑗𝑜𝑗依据公式（4.5）、公式（4.6），可得：正理想方案：𝑍+=（0.0502，0.0680，0.0147，0.0215）0𝑗负理想方案：z−=（0.0408，0.0551，0.0134，0.0191）oj⑥欧式距离按照公式（4.7）、公式（4.8），分别计算加权矩阵Z=(𝑧𝑖𝑗)7×4与正、负理想方案之间的欧式距离，得到的计算结果如下：𝑑+=（0.0159，0.0087，0.0027，0.0044，0.0023，0.0138，0.0081）𝑖𝑑−=（0.0027，0.0104，0.0136，0.0121，0.0151，0.0037，0.0084）𝑖⑦相对贴近度57 重庆大学硕士学位论文按照公式（4.9），分别计算各个成本风险因素的相对贴近度，计算结果如下：T𝑖=（0.8534，0.4541，0.1638，0.2658，0.1338，0.7892，0.4889）根据上述计算结果，结合综合评价方法的原理，可以得到决策阶段成本风险因素的排序，排序结果见表6.4。表6.4决策阶段成本风险因素排序Tab6.4SortofCostRiskFactorsinDecision-makingPhase项目阶段成本风险因素排序绿色星级目标定位风险1绿色建筑评审风险2民众接受程度低3决策阶段绿色咨询水平不足4项目融资风险5通货膨胀6政策法规变动风险7依据上述方法，可以分别计算得到设计阶段、建设阶段、运营维护阶段的成本风险因素排序。在此对计算过程就不再赘述，仅列排序结果并对结果进行分析。计算得到设计阶段各成本风险因素的相对贴近度如下（图6.2所示即为风险因素原始顺序）：T𝑖=（0.2348，0.9169，0.0586，0.4567，0.0450，0.5252，0.9138）根据计算结果，结合综合评价方法的原理，可以得到设计阶段成本风险因素的排序，排序结果见表6.5。表6.5设计阶段成本风险因素排序Tab6.5SortofCostRiskFactorsinDesignPhase项目阶段成本风险因素排序设计人员绿色设计经验不足1设计方案质量风险2设计阶段绿色建筑认证风险3绿色技术、材料设计风险4成本估算风险5项目阶段成本风险因素排序现场踏勘不足6设计阶段设计产品费用偏高758 6案例分析计算得到建设阶段各成本风险因素的相对贴近度如下（图6.2所示即为风险因素原始顺序）：T𝑖=（0.0130，0.5379，0.2734，0.3511，0.3223，0.9385，0.2196，0.5807，0.1607，0.5550，0.0402，0.1990，0.2676，0.1006，0.4164，0.1815）根据上述计算结果，结合综合评价方法的原理，可以得到建设阶段成本风险因素的排序，排序结果见表6.6。表6.6建设阶段成本风险因素排序Tab6.6SortofCostRiskFactorsinConstructionPhase项目阶段成本风险因素排序绿色建筑材料供应价格波动风险1绿色施工管理经验不足2施工监督管理质量风险3绿色施工技术使用风险4建设方项目综合管理风险5投标报价风险6进度滞后风险7绿色施工设备使用风险8建设阶段绿色建筑合同责任划分不清9申报认证资料管理风险10绿色建筑索赔纠纷11指定分包风险12绿色建筑材料供应质量波动风险13绿色设备供应价格及质量波动风险14现场施工安全风险15不可抗力风险16计算得到运营维护阶段各成本风险因素的相对贴近度如下（图6.2所示即为风险因素原始顺序）：T𝑖=（0.4259，0.8959，0.2077，0.9499，0.0625）根据上述计算结果，结合综合评价方法的原理，可以得到运营维护阶段成本风险因素的排序，排序结果见表6.7。59 重庆大学硕士学位论文表6.7运营维护阶段成本风险因素排序Tab6.7SortofCostRiskFactorsinOperation-MaintenancePhase项目阶段成本风险因素排序绿色建筑维护不到位1缺乏有经验的物业管理公司2运营维护阶段绿色建筑的运营表现未达到预期要求3升级改造责任划分不清4未达到设定的绿色星级目标56.4项目全寿命周期成本风险应对策略由于前些年房地产市场的火爆与非理性繁荣，政府为改变房地产市场不良现象，促进市场健康发展，采取了一系列调控政策，从限购、限贷到推行房产税，市场投机行为得到有效抑制，房价回归理性，市场逐步恢复正常。然而，由于之前各行各业的公司纷纷涉足房地产开发及房地产公司全力追求规模扩张，目前市场上的供应量大于消费者的需求量，市场出现下滑。而消费者一贯持有买涨不买跌的消费心理，更是加剧了市场的恶化，房地产市场由黄金时代步入白银时代。C项目的开发就处于这样的政策经济环境之下，A市房地产市场较为低迷，企业纷纷降价跑量，消费者对于房价极为敏感。B公司为保证项目销量及盈利水平，提出将2014年作为公司成本年，公司上下严控成本。而对项目开发过程中成本风险的控制，决定着成本控制的成功与否。为了实现对项目成本风险的有效控制，房地产企业需要采取科学的风险应对策略、制定有效的风险应对措施。然而企业的资源，包括人员、资金、时间等都是有限的，为了在有限的资源下获得最大程度的管理效果，企业需要根据项目全寿命周期各阶段风险评价的结果，对排名靠前的风险重点应对。因此，依据6.3节的计算结果与结果分析，选取C项目全寿命周期各阶段排名前3的风险因素，汇总如表6.8所示。依据第5章风险应对策略的研究，结合A市、C项目具体情况以及B公司实际开发运营模式，依次对表6.8中的成本风险因素进行重点分析并制定相应的风险应对策略与措施。60 6案例分析表6.8项目全寿命周期各阶段排名前3的成本风险因素Tab6.8Top3CostRiskFactorsineachphaseofprojectlife-cycle项目各阶段成本风险因素排名绿色星级目标定位风险1决策阶段绿色建筑评审风险2民众接受程度低3设计人员绿色设计经验不足1设计阶段设计方案质量风险2绿色建筑认证风险3绿色建筑材料供应价格波动风险1建设阶段绿色施工管理经验不足2施工监督管理质量风险3绿色建筑维护不到位1运营维护阶段缺乏有经验的物业管理公司2绿色建筑的运营表现未达到预期要求36.4.1项目决策阶段成本风险应对策略依据表6.8，针对决策阶段影响程度排在前3的成本风险因素，分别分析其风险应对策略与具体的风险应对措施。①针对绿色星级目标定位风险的应对策略目前A市绿色建筑项目较少，市场需求不明，B公司虽然具备绿色建筑开发经验但经验也较少，选择开发几星级的绿色建筑，需要B公司投资计划部进行广泛的市场调查与客户研究，找准目标客户群体。同时绿色星级目标的定位不仅仅是投资计划部的工作，B公司需要联合开发部、成本部、营销部、技术部共同对定位及规划进行探讨，从各方面对项目星级定位提出建议。另外，还需要对C项目附近的竞争对手进行研究，充分估计周围在建及可能开发的楼盘对C项目的影响。②针对绿色建筑评审风险的应对策略C项目要经过层层审批，如项目审批、评价标识申报、税收优惠政策及财政补贴申请、监管等。B企业开发部需要加强对A市绿色建筑审批程序及审批所需资料的熟悉，在项目启动之初依据项目开发节点计划并充分预估政府部门评审所需时间，制定相应的开发报建节点计划。加强与A市政府相关部门及B企业内部各部门的沟通，并每周、每旬、每月组织例会对项目审批进展进行讨论。同时A公司可以通过书面协议的形式要求C项目各涉及主体设立专门的资料管理人员并明确各阶段评审资料提交时间以及规定相应的奖惩措施。61 重庆大学硕士学位论文③针对民众接受程度低的应对策略绿色建筑项目如何从研究所、设计院等专业领域走出，获得普通民众认可与接受，是目前绿色建筑领域关注的重点问题之一。B公司可以推广绿色建筑加互联网的模式并由营销部重点执行宣传部分，即在保证绿色建筑项目开发质量的前提下，申请国家绿色建筑评价标识，采用相关科研院所设计的绿色建筑APP（应用），同步在网上公布项目开发及运营的实时数据，并联合政府与媒体组织相关活动宣传绿色建筑内涵，尤其是对经济性及健康性的宣传，建立企业自身的绿色建筑品牌，从而提高民众的接受程度。6.4.2项目设计阶段成本风险应对策略依据表6.8，针对设计阶段影响程度排在前3的成本风险因素，分别分析其风险应对策略与具体的风险应对措施。①针对设计人员绿色设计经验不足的应对策略B公司可以邀请A市中具有绿色建筑设计经验或实力较强的设计院，要求设计院派出业务素养较高的设计师负责C项目，并要求设计院组织相关设计师加强对绿色建筑设计规范、材料设备性能、技术方案等的学习。同时，公司建立设计单位、设计人员年度合作伙伴库，各部门根据实际情况对合作单位、合作设计师进行打分，为公司选择设计院及设计人员提供依据。②针对设计方案质量风险的应对策略B公司选择A市中具有绿色建筑设计经验或实力较强的设计院及设计单位中业务素质较强的设计师，要求或组织各专业设计师集成设计避免各自为战。同时B公司技术部职员负责把公司的需求向设计师准确表达并在整个设计阶段加强与设计师的沟通，对设计方案经济性、合理性及图纸质量进行监控。此外，B公司工程部职员组织C项目承包商介入设计工作，对图纸进行会审，提出修改完善意见，避免设计与施工的脱节。③针对绿色建筑认证风险的应对策略B公司与设计院签订合同，划分认证责任。B公司开发部加强对绿色建筑认证程序及所需资料学习并与技术部积极沟通；技术部加强绿色建筑设计标识认证内涵学习，掌握认证对设计方案及各项设计指标的要求，并与设计师沟通；要求设计师学习设计标识认证标准。同时B公司还可以聘请A市相关专家对设计方案进行预审。6.4.3项目建设阶段成本风险应对策略依据表6.8，针对建设阶段影响程度排在前3的成本风险因素，分别分析其风险应对策略与具体的风险应对措施。①针对绿色建筑材料供应价格波动风险的应对策略62 6案例分析考虑到房地产企业开发绿色建筑项目不是一次性的行为，而是今后市场的主流趋势，是公司转型的方向。在A市市场尚不成熟及绿色建筑材料对地域性、运距等有要求的情况下，B公司可以向集团申请在A市构建集中采购模型，与A市绿色建材供应商签订采购合同，转移价格风险。同时B公司在设计阶段就要求设计单位在满足绿色建筑性能的基础上尽量选用市场较为成熟的绿色建筑材料。②针对绿色施工管理经验不足的应对策略分析B公司在招标过程中通过从战略合作单位库及A市市场中选择具备绿色建筑施工经验或实力较强的承包商进行招标，严格审核施工组织设计方案是否满足绿色施工要求，签订权责明确、条款完善的承包合同，转移风险。选定承包商后，要求承包商对项目管理人员进行绿色施工岗前培训。同时，在建设过程中充分发挥监理单位监督管理作用，建立交底、例会、检查等制度。③针对施工监督管理质量风险的应对策略B公司选择A市中具有绿色建筑监理经验或实力较强的监理单位，要求选择业务水平强的总监及监理工程师组建项目组织机构，签订权责明确的监理合同。要求监理人员并在上岗之前加强对绿色施工要求的学习，建设过程中B公司项目部工程师依据合同及相关法律法规对监理行为进行管理，要求监理进行日常检查、召开例会、组织验收等监督现场情况并及时反馈现场进展与问题。6.4.4项目运营维护阶段成本风险应对策略依据表6.8，针对运营维护阶段影响程度排在前3的成本风险因素，分别分析其风险应对策略与具体的风险应对措施。①针对绿色建筑维护不到位的应对策略B公司通过签订物业管理合同将C项目移交给其所在集团旗下的物业管理公司，物管公司可以培养或外聘专门的绿色建筑设备维护工程师，加强日常维护工作。②针对缺乏有经验的物业管理公司的应对策略B公司所在集团旗下的物业管理公司虽然绿色建筑管理经验不足但其具备丰富的传统建筑物业管理经验，物业人员具备较强的学习能力。因此，可以要求物管公司组织物业管理人员进行培训，熟悉绿色建筑日常运营维护的特点，获取间接经验，并在日后的管理中逐步完成经验积累。③针对绿色建筑的运营表现未达到预期要求的应对策略在我国该项风险主体责任不明，查阅文献得到美国关于此项风险的处理措施：房地产企业需对开发的绿色建筑项目节能、节水、舒适性等相关绿色性能负责，若运营表现达不到预期要求则要承担相应的损失；同时开发绿色建筑项目的房地产企业也可获得税收优惠及租金增加等收益。可见，在美国此项风险的收益与损63 重庆大学硕士学位论文失均有房地产企业承担。B公司需要密切关注政策的制定，从而第一时间做出相应的应对措施。同时，B公司在开发过程中，需要与各参建主体签订合同划分责任，加强管理避免该项风险的发生。6.5本章小结在建立绿色建筑项目全寿命周期成本风险综合评价方法的基础上，对实际案例进行应用。通过专家访谈法形成项目全寿命周期成本风险清单，使风险清单符合C项目实际情况；对C项目各参与主体进行问卷调查，获取C项目5个阶段35个风险因素4个属性的评价数据；以决策阶段为例运用熵权法计算出4个属性的权重，进而用TOPSIS法对决策阶段成本风险因素进行排序；根据排序的结果并结合A市实际情况及B公司实际运营模式，给出各阶段排在前3的成本风险因素的应对策略与具体的应对措施。64 7结论与展望7结论与展望7.1结论建筑的能耗及排放是全球范围内环境污染与能源短缺的重要原因之一，我国正走在城镇化的发展道路上，每年新增房屋面积巨大，落实建筑节能减碳、大力发展绿色建筑已经刻不容缓。由于我国发展绿色建筑的时间较短，绿色建筑项目开发面临着诸多的困惑。政策法规不完善、市场环境不成熟、技术水平不足等原因不仅会造成绿色建筑项目开发初始成本的增加，更会对绿色建筑项目成本控制带来较多的不确定性。而绝大多数房地产企业对于绿色建筑项目开发过程中面临着哪些成本风险、如何评价成本风险、如何应对成本风险并不清楚，这严重打击了开发的积极性，进一步阻碍了绿色建筑的发展。因此，有必要站在全寿命周期的角度，对绿色建筑项目成本风险进行研究。论文在研究国内外有关绿色建筑、绿色建筑风险及风险管理文献的基础上，结合项目全寿命周期成本理论，分阶段识别绿色建筑项目成本风险因素，建立绿色建筑项目全寿命周期成本风险清单，构建成本风险综合评价方法，并给出风险应对策略与措施。通过实际案例论证分析，为方法的运用及推广提供借鉴。论文的主要研究结论如下：①归纳总结绿色建筑国内外研究现状，发现绿色建筑成本风险的研究较少。绿色建筑的研究主要集中在制约绿色建筑推广因素、绿色建筑政策与建议、绿色建筑技术、绿色建筑成本方面，研究绿色建筑风险的较少。在比较有限的绿色建筑风险研究成果中，关于绿色建筑施工风险的研究占据主导地位，绿色建筑融资、开发、投资风险也有涉及，绿色建筑项目成本风险研究鲜有见到，因此要加强绿色建筑成本风险研究。②运用项目全寿命周期成本理论，将绿色建筑划分为决策、设计、建设、运营维护、拆除回收5个阶段，依据国内外风险管理相关文献，将风险从传统的2维属性拓展至概率、损失、可控性、管理成本4维属性。结合国内外文献研究、风险识别原则与我国绿色建筑发展实际情况，分阶段识别出36个成本风险因素，构建绿色建筑项目全寿命周期成本风险清单，对各风险因素进行释义并分析其对成本的影响。③通过常见评价方法优缺点对比，结合实际应用需要，发现熵权法在权重评价中具有较强的适应性与客观性，TOPSIS法对数据、样本要求较为宽松且操作应用简单，因此选择熵权法与TOPSIS法作为绿色建筑项目全寿命周期成本风险综合评价方法，并阐述方法原理及计算步骤。65 重庆大学硕士学位论文④依据4种常用的风险应对策略：风险回避、风险降低、风险转移、风险保留，分别对绿色建筑项目5个阶段的成本风险因素进行分析，给出了各风险因素的应对策略并提出了应对措施。⑤以A市B公司的C项目为例，采用专家访谈法对建立的成本风险清单进行优化，得到符合C项目实际情况的35个成本风险因素构成的成本风险清单。对C项目各参与主体进行问卷调查获取项目35个成本风险因素4个属性的评价数据；以决策阶段为例运用熵权法计算出4个属性的权重，进而用TOPSIS法对决策阶段成本风险因素影响程度进行排序；根据排序的结果并结合B公司实际运营模式，给出各阶段排在前3的风险因素的应对策略与具体的应对措施。7.2展望论文在取得一定研究成果的同时，由于水平及客观条件的限制，尚有许多问题亟待进一步解决。①在成本风险评价及实际案例风险应对策略研究时，均未考虑绿色建筑拆除回收阶段的成本风险因素。因为我国绿色建筑发展时间较短，目前为止尚未有绿色建筑项目进入拆除回收阶段，对这一阶段的风险仅限于理论分析，缺乏事实支撑，勉强的评价及对策分析可能造成结论不准确。因此，这一问题留待将来具备相关案例或更为丰富的研究成果时，再进一步解决。②论文虽然通过熵权法对数据进行客观赋权，然而论文毕竟是采用问卷调查法搜集相关数据，受访者对绿色建筑项目成本风险的主观看法会在一定程度上影响论文的评价结果，综合评价方法本身需要不断的改进与完善。③依据评价结果进行的风险应对策略与措施分析，以定性分析为主，其实施效果如何，需要在实际运用中接受检验。66 致谢致谢论文完成之际，也是研究生生涯即将结束之时。回首三年的研究生生活，感慨颇多。这段岁月里，无论是在学习上还是在生活上都获得了许多人来自多方面的帮助和指导，心中充满感谢！首先，我要感谢我的导师曹小琳教授，感谢她在学术上对我指导。在我通过平时的学习和研究确定论文方向后，曹老师关心着我从开题、框架设计、研究到成文的每一个过程，耐心地指点着我研究的每一个环节，引导研究思路，指正研究中的问题，甚至于督促研究进展，修改文章字句。同时，曹老师在生活上也给予我无微不至的关怀，让在异乡求学的我感受到家的温暖。在此，再次向精心培育自己的恩师致以最诚挚的感谢！其次，我要感谢重庆大学建设管理与房地产学院的老师们。他们专业水准高、实践经验丰富且关爱学生，在他们身上我不仅学到了专业知识，同时还懂得了为人处世的道理。同时，我要感谢我的同门，是他们让我体会到了兄弟姐妹般的情谊，让我在学习和生活中充满快乐。我还要感谢我的父母，感谢他们对我的养育之恩，感谢他们对我无私的爱以及给予我的无限支持。最后，衷心的感谢在百忙之中评阅论文和参加答辩的各位专家教授！李雅彬二O一五年四月于重庆大学67 重庆大学硕士学位论文68 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重庆大学硕士学位论文B．调查问卷C项目全寿命周期成本风险评价调查问卷《统计法》第三章第十四条，本资料“属于私人的单项调查资料，非经本人同意不得泄露”，本调查属于自愿性调查。尊敬的专家：您好！我是重庆大学建设管理与房地产学院12级研究生。非常感谢您能在忙碌中抽出时间做此问卷！建筑的能耗及排放是全球范围内环境污染与能源短缺的重要原因之一，我国正走在城镇化的发展道路上，每年新增房屋面积巨大，落实建筑节能减碳、大力发展绿色建筑已经刻不容缓。由于我国发展绿色建筑的时间较短，绿色建筑项目开发面临着诸多的困惑。绝大多数房地产企业对于绿色建筑项目开发过程中面临着哪些成本风险、如何评价成本风险、如何应对成本风险并不清楚，这严重打击了开发的积极性，进一步阻碍了绿色建筑的发展。鉴于此，我们组织了此次C项目全寿命周期成本风险评价的调查，目的在于对C项目全寿命周期成本风险进行研究。您的回答对我们的调查很重要，希望能得到您的支持和配合。本次调查不记名，对于您提供的答案，我们一定保密。谢谢您的合作！问卷说明：论文采用5分制打分，5分制含义如下：①概率：1—几乎不可能发生；2—极小可能发生；3—偶尔发生；4—很可能发生；5—经常发生②损失：1—很低；2—低；3—一般；4—高；5—很高③可控性：1—按项目现有技术和条件非常容易控制；2—按项目现有技术和条件容易控制；3—按项目现有技术和条件基本可以控制；4—按项目现有技术和条件难以控制；5—按项目现有技术和条件非常难以控制④管理成本：1—成本很低，项目完全能够承受；2—成本低，项目很容易承受；3—成本一般；4—成本高，但项目还能够承受；5—成本很高，项目几乎不能承受74 附录序概率损失可控性管理成本风险因素号123451234512345123451政治法规变动风险2绿色咨询水平不足决策3绿色建筑评审风险阶段4民众接受程度低成本5绿色星级目标定位风险风险6通货膨胀7项目融资风险8绿色建筑认证风险9设计产品费用偏高设计10设计方案质量风险阶段11绿色技术、材料设计风险成本12设计人员绿色设计经验不足风险13成本估算风险14现场踏勘不足75 重庆大学硕士学位论文概率损失可控性管理成本序风险因素号1234512345123451234515绿色建筑材料供应价格波动风险16绿色建筑材料供应质量波动风险17绿色建筑合同责任划分不清18绿色建筑索赔纠纷19申报认证资料管理风险20不可抗力风险21建设进度滞后风险22阶段现场施工安全风险23成本绿色施工技术使用风险24风险绿色设备供应价格及质量波动风险25绿色施工管理经验不足26投标报价风险27绿色施工设备使用风险28施工监督管理质量风险29指定分包风险30建设方项目综合管理风险31运营绿色建筑的运营表现未达到预期要求32维护升级改造责任划分不清33阶段缺乏有经验的物业管理公司34成本未达到设定的绿色星级目标35风险绿色建筑维护不到位76