营改增对房地产企业的财务影响研究

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1、“营改增”对房地产企业的财务影响研究重庆大学硕士学位论文(专业学位)学生姓名：王漫雪指导教师：郑晓云副教授学位类别：工学硕士（建筑与土木工程领域）重庆大学建设管理与房地产学院二O一六年五月StudyontheFinancialImpactofVATReformationonRealEstateEnterpriseAThesisSubmittedtoChongqingUniversityinPartialFulfillmentoftheRequirementforProfessionalDegreeByWangManxueSupervisedbyAssProf.Zhen

2、gXiaoyunSpecialty:ME(ArchitectureandCivilEngineeringField)CollegeofConstructionManagement&RealEstateofChongqingUniversity,Chongqing,ChinaMay.2016中文摘要摘要“营改增”是我国财税体制改革的一项重要任务，对行业税负、经济发展、产业结构等各方面有着重大的影响。作为我国经济的支柱产业之一，房地产业不仅直接推动经济的增长，还有极强的关联效应，能带动其他产业的发展。根据全国财政工作会议发布的2016年工作规划，“营改增”将全面推开，房地

3、产业纳入试点范围，这将对房地产企业的各个方面产生极大的影响。基于这一背景，在税改前研究“营改增”对房地产企业的财务影响是具有现实意义的。本文对营业税和增值税两个税种进行对比分析，并根据相关文件，对试点政策进行归纳。在此基础上，从财务报表及其指标、财务管理两个角度分析“营改增”对房地产企业的影响。在财务报表及其指标影响分析中，定性分析税改对三大报表的影响；定量分析最能体现企业经营成果的利润表指标，推导出税改对净利润及其税负影响的计算公式，并以某房地产开发项目的具体数据，估算房地产企业可抵扣成本费用的比率。本文基于55家上市房地产企业2014年的基本经营数据，按照土地成本

4、不能抵扣或能够按一定比率抵扣的四种情况，分别计算分析企业税负和净利润在税改前后的变动情况。在财务管理影响分析中，本文详细分析了税改对企业会计核算、资金管理、资产管理和税务管理等四个方面的影响。研究发现，由于增值税是价外税，税改会使房地产企业资产账面价值减少；若产品价格不变，实际营业收入会下降；受上游行业“营改增”的税负转嫁影响，企业成本费用会增加，最终使企业净利润和税负发生变化；由于房地产企业开发经营的特点，税改后会导致现金流出增多。通过案例与实证相结合分析发现，当房地产业按照11%征收增值税、可抵扣成本费用比率为48.10%时，若土地成本不可抵扣，则企业总体税负较税

5、改前明显上升，净利润下降；若土地成本按11%抵扣，可使企业总体税负基本不变，净利润上升。基于对研究结果的综合分析，本文对房地产业“营改增”提出相应的政策建议和应对策略。关键词：“营改增”，房地产企业，财务报表，财务指标，财务管理I英文摘要ABSTRACTValueaddedtax(VAT)ReformationisanimportanttaskofthefiscalandtaxationsystemreforminChina.Ithasasignificantimpactonindustrytax,economicdevelopment,industrialstruc

6、tureandsomeotheraspects.AsapillarindustryofChina’seconomy,therealestateindustrynotonlycontributestoeconomicgrowthdirectly,butalsohasstrongcorrelationeffectsondrivingthedevelopmentofotherindustries.Accordingtoprogramforthe2016inNationalFinancialWorkConference,VATReformationwillbefullyimp

7、lemented.Andtherealestateindustrywillbeincludedinthepilotrange.Thechangeoftaxsystemwillhaveagreatinfluenceonallaspectsofrealestateenterprises.Basedonthisbackground,theresearchoffinancialimpactofVATreformationonrealestateenterprisesbeforetaxreformwillbesignificantforboththeoryan