“营改增”对房地产企业的税负影响研究

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1、“营改增”对房地产企业的税负的影响探究摘要本文在学习了已有相关文献的基础上，先对增值税、营业税和“营改增”的相关概念特点进行梳理，对税制改革的基本内容进行阐述，通过对比总结出“营改增”的现实意义。本文采用财务分析法对影响税负变动因素进行研究，采用筛选出的样本企业2016年财务报告的微观数据进行模拟测算，研究“营改增”之后税负是否会下降。结果表明：影响房地产业税负变动因素是外购商品与服务的可抵扣程度和行业的投入产出水平，且房地产“营改增”后税负产生了明显的下降。由于“营改增”政策的全面实行才刚刚开

2、始，国内学者只是从理论上进行分析，测算方法不够与时俱进，或是单个案例分析得出结论，因此本文在研究视角和研究内容上均具有一定创新。关键词：房地产企业；营改增；税负变动29目录摘要1目录2第一章引言21.1选题背景2第二章“营改增”的相关概念、理论依据及政策内容42.1营业税的相关概念与征税机制42.2“营改增”政策的定义42.3“营改增”的现实意义52.3.1有利于完善增值税抵扣链条，解决重复征收问题52.3.2有利于深化分工及产业结构升级52.3.3促进服务和劳务出口实现零税率，提高国际竞争力5

3、第三章“营改增”对房地产企业税负效应的影响分析63.1“营改增”对房地产业的税负效应的影响因素分析63.1.1房地产企业外购产品与服务的可抵扣程度分析73.1.2房地产企业的投入产出水平分析83.2房地产企业“营改增”的税负转嫁效应103.2.1税负后转效应探究123.2.2税负前转效应探究13第4章房地产企业“营改增”对会计利润的效应模拟分析154.1模拟分析思路154.2会计利润影响模拟分析结果17第5章总结2229第一章引言1.1选题背景作为我国结构性减税和产业优化的重大举措，房地产纳入“

4、营改增”行列之后引起了国内民众和业界学者的很大关注，在社会上产生积极反响。但是，我国房地产企业在2008年经济危机之后，发展速度变缓，特别是二三线城市呈现出空房较多，市场需求低迷的情况。而从税制角度来说，我国房地产企业交易环节涉及的税种较多，重复征税的问题较为严重，一定程度上限制了房地产行业的发展。将房地产纳入“营改增”行列有利于国家从第一产业和第二产业逐步向第三产业过渡，调整结构，释放增长压力，从而使整个国民经济更好、更快地发展起来。但是，在当前社会背景下，“营改增”到底会对房地产企业的自身产

5、生哪些影响，是否真的有利于房地产企业降低税负，实现转型升级，税负变动到底与哪些因素有关联？本文将通过对房地产企业“营改增”前后税负变动的情况进行实证分析，探讨“营改增”后房地产企业税负变动的真实原因，并为房地产企业提供发展建议。29第二章“营改增”的相关概念、理论依据及政策内容房地产业是一种包含了多种经营服务类型的综合性第三产业，涵盖范围较广，且各个环节税费重复，赋税负担严重。为了对“营改增”政策有更深刻的理解，很有必要从营业税和增值税的相关概念和对“营改增”的政策解读来评价此次税制改革给房地产

6、企业带来的影响。本章将详细介绍营业税和增值税的基本概念、特点、征税机制等，也为本文实证部分提供相关研究背景。2.1营业税的相关概念与征税机制营业税是以纳税人从事生产经营活动的营业额作为纳税对象的一种流转税。营业税一般选定一个环节课税，例如生产销售环节、批发环节、零售环节等等，具体在哪个环节缴纳要具体根据世界各国税法的规定，一般而言，在生产环节征商品营业税的国家占多数。有趣的是，在我国营业税实行“全额征收、道道征税”的方式，在全世界都少有国家采用这种方式，这也是具有中国特色的营业税。我国的营业税具

7、有以下几个特点：（1）征税范围广、税源普遍。（2）计税依据单一，征缴简便。（3)按照行业设置税目税率。(4)多环节全额征税。营业税在当初税制设计上，就已经规定是不能进行抵扣的。而房地产行业涉及到土地使用权取得、开发、销售、租赁等一系列活动链，如果某一个环节被过多的加重了税收负担，可想而知，下一个环节的经济链直至最后环节的被消费者都会承担很大的负担，这样就不能体现出税收中性的特点了。因此，我们可以得出结论，房地产企业征收营业税的征税体系是不合理的。2.2“营改增”政策的定义“营改增”，顾名思义，就

8、是不再对服务征收营业税，而是把服务作为增值税的征收对象，进而改变原来对服务的征收方式。“营改增”规定基于当下的增值税17%基本税率和13%低税率，增设11%和6%两档税率，11%面向交通运输业、邮政服务业、基础电信服务、建筑业、房地产业，6%适用于物流配送服务、增值电信业、研究开发服务、鉴定咨询服务、金融业、信息技术服务、文化产业，而17%适用于有形动产租赁服务。原属于营业税减免政策的行业，在进行“营改增”后仍然享有免收增值税的政策；“营改增”企业在实行该政策之后，一般缴纳增值税的个体在购买其相