“营改增”对我国房地产企业税负影响的研究

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1、中文摘要本文以“营改增”为背景，依托“营改增”政策，以广州PR地产公司为案例分析对象，搜索和查阅了关于“营改增”对房地产企业税负影响的有关文献，论述了“营改增”的理论依据，分析了房地产企业的业务特点和成本构成，阐述了“营改增”对房地产企业税负影响及影响因素，针对房地产企业遇到的问题和挑战提出应对措施。以广州PR地产公司2015年三个项目为例，研究结论如下：（1）在现有的销售价格和成本模式下，“营改增”为广州PR地产公司带来整体税负的下降，下降了17540702.79元，但是当销售价格提升至50456.4元/平方米以上

2、后，企业的整体税负会上升；（2）广州PR地产公司在“营改增”后遇到的主要问题包括上游企业税负转嫁问题、增值税进项税抵扣不足问题以及房地产税务风险加大的问题；（3）针对房地产企业“营改增”后遇见的问题提出应对措施，包括税务筹划、合同管理、财务人员管理以及财务部门的管理；（4）为降低房地产企业税负，房地产企业应注意进行税收筹划，分为前期准备阶段、建设施工阶段、项目销售与自持阶段。关键词：营改增，房地产企业，税负IIIAbstractIIIKeywords:III目录中文摘要IAbstractII引言III第一章绪论1第一

3、节研究背景及意义1一、研究背景1二、研究意义1第二节国内外研究综述2一、国内研究综述2二、国外研究综述2第三节研究思路与方法2一、研究思路2二、研究方法3第二章“营改增”对税负影响的理论基础3第一节营业税与增值税的基本理论3一、营业税的基本概念及特点3二、增值税的基本概念及特点4三、增值税的基本原理5四、营业税与增值税的比较5五、“营改增”的意义6第二节“营改增”的理论基础7一、税收中性理论7二、税收公平理论8三、最优税制理论8第三章“营改增”对房地产业的纳税影响9第一节房地产企业的业务企特点9一、房地产企业的定义9

4、二、房地产企业的经营流程9三、房地产企业的成本构成9第二节房地产企业的涉税情况分析11一、“营改增”前房地产企业涉税情况分析11二、“营改增”后房地产企业的纳税政策11三、“营改增”后房地产企业纳税情况的变化13四、“营改增”前后房地产企业税负变化的模拟分析14第三节“营改增”影响房地产企业税负的主要因素14一、增值税进项税额的抵扣14二、税负的转嫁14三、价外费用的抵减14四、进项税额与销项税额的不同时匹配14第四节“营改增”对房地产企业其他重要因素的影响14一、“营改增”对会计处理的影响14二、“营改增”对会计利

5、润的影响15三、“营改增”对发票管理的影响16四、“营改增”对企业现金流的影响16五、“营改增”对企业财务管理水平的影响17第四章案例分析：“营改增”对广州PR地产公司税负影响分析18第一节广州PR地产公司概述18第二节广州PR地产公司涉税情况分析18一、营业税、增值税变化20二、企业所得税变化21第三节“营改增”对广州PR地产公司税收负担变化的影响22一、“营改增”前税负情况22二、“营改增”后税负变化测算22三、“营改增”前后利润变化的测算22第四节“营改增”后广州PR地产公司的主要问题22一、上游企业税负转嫁问

6、题22二、进项税额抵扣不足问题22三、房地产公司税务风险加大的问题23第五章结合广州PR地产的房地产企业“营改增”的政策及建议23第一节通过科学的税收筹划23一、基本思路23二、针对“营改增”的税务筹划方法23第二节房地产企业应对“营改增”的建议28第六章结论29参考文献30致谢30第一章绪论第一节研究背景及意义一、研究背景财政部、国家税务总局于2011年11月17日正式颁布了《营业税改征增值税试点方案》，规定从2012年1月1日起，推行营业税改征增值税的试点范围为上海市的交通运输业和部分现代服务业，拉开了我国营业税

7、改征增值税的序幕。此举将有助于消除对货物和劳务分别征收营业税和增值税所产生的双重征税问题，有助于优化税制结构，减轻税收负担，深化产业分工和加快现代服务业发展，以及促进经济发展方式转变和经济结构调整。“公平税制，减税增收”，房地产行业税制改革的实施不仅可以体现税制的公平理论，还可以合理降低房地产企业的税负，促进房地产业的良性健康发展。改革开放以来，国家不断出台有关房地产的政策，房地产行业出现了跳跃性的增长，进而为我国的经济增长及税收增长提供了有利的条件。房地产业在飞速发展的同时，与房地产业相关的税制却无法与房地产业匹配

8、，甚至不利于房地产业的发展。“营改增”之前，房地产交易的税种繁多，存在严重的重复增税问题。同时，房地产业在发展的同时一直存在着税费不清的问题，在一般情况下，一些房地产公司通过建立自己的建筑业、装饰公司、设计公司和物业管理公司来降低成本，这往往导致房地产公司不专业，这不仅不利于分工，而且不利于其专业化建设。根据营业税改征增值税的最新政策，房地产行