“营改增”对房地产企业的财务影响研究

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1、“营改增”对房地产企业的财务影响研究【摘要】2016年5月1日全面推开“营改增”试点，“营改增”试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业。“营改增”对我国房地产企业产生的影响及应对措施是文章研巧的主要内容。本文主要分析此次税改对房地产企业会计核算、成本利润、税收负担等方面存在的影响，增值税会计核算较营业税核算更为复杂，税种改变对房地产公司收入、成本、税收负担将产生不同程度的影响。在分析“营改��”对房地产公司影响的基础上，建议房地产公司采取提高��值税进项抵扣意识、做好税务筹划、提前做好会计核算准备等应对措施，以便房地产企业平稳度过“营改��”税制改革过渡期

2、。中国2/vie　　【关键词】“营改��”；房地产行业；财务影响；应对措施　　随着市场经济发展步伐不断加快，近些年我国进入了经济发展新常态，各行各业竞争日益激烈。房地产企业也不例外，经营管理压力日益增加，据国家统计局数据显示，2015年我国房地产企业销售利润增速较往年相比明显下降。同时，政府为了能够加强对房地产企业的税收调控，土地增值税税收政策的收紧在一定程度上也加大了房地产企业的运营压力。据普华永道会计师事务所提供的20家房地产企业税务相关数据显示，“营改增”全面推行之后这些房地产企业中的九成税负不降反升，而且接近四成的企业认为税负会明显上升。对此，房地产企业必须审

3、时度势积极进行税收筹划，合理避税，为企业稳健发展提供保障。　　一、房地产“营改增”的必要性分析　　自20世�o90年代税收体制改革以来，我国��值税和营业税平行征收的局面持续长达10余年，其间两税平行征收的弊端也不断凸显。��值税与营业税平行征收不仅表现为营业税针对流转环节税收的重复征税，也表现为��值税抵扣链条的人为断裂。为进一步规范税收体制、支持经济结构转型、促进产业健康发展，我国于2012年启动“营改��”税收体制改革试点，目前从试点行业和己完成“营改增”行业的发展情况来看，营业税改征��值税后对行业发展存在一定程度的积极作用。而具体到房地产行业，“营改��”改

4、革的必要性如下：　　1.克服流转环节两税“平行征收”的需要　　在平行征收体制下，增值税和营业税各自的课税对象基本上归属于经济流转斤为的两个极端，增值税课税对象为极端的纯货物，而营业税课税对象为极端的纯劳务。而现实中存在着许多商品和劳务相互结合的可能性，它们既不是极端的纯货物也不是极端的纯劳务。　　在房地产开发中，营业税主要涉及到建筑业、销售不动产两个税目。在房地产建筑环节，建筑商需要与上游材料采购的增值税应税企业发生经济行为，如购买砖、水泥、钢材等。同时建筑商在对下游企业提供建筑业营业税应税服务的同时也提供涉及��值税的货物销售，这就涉及到劳务与货物的区分，影响增值税

5、与营业税征税范围的划分。而“营改增”的实行后，与房地产有关的建安和销售都纳入��值税的征收范围，其征管范围的界定问题也迎刃而解，��值税抵扣链条得以延续。　　2.避免重复征税的需要　　我国房地产的税收主要集中于房地产交易及保有两个环节，其中，房地产交易环节税负又高于保有环节。而交易环节的税负较重的原因主要表现在各税种重复征收且无法抵扣上游己交税金。在我国现行营业税体制下，房地产开发至少涉及建筑安装3%和销售不动产5%的两道营业税，且不论企业是委托其他建筑安装企业建造还是自行建造均无法避免承担建筑安装环节营业税。企业购进的固定资产进项税也不能进行抵扣，由此可见，我国营业

6、税税制下房地产重复征税现象较为严重。　　与营业税相比，增值税是一种价外税，具有“税收中性”的特点。营业税与��值税虽同属流转税，二者在税收体制和核算方法上都有本质的差异：��值税属于价外税，在实务中采用购进扣税的方法，只就生产经营产生的��值额纳税，即纳税人应纳税额为其销售应税项目的销项税扣减纳税人购进应税项目的进项税后的余额。而营业税属于价内税，对比可知，��值税税制更能避免重复征税。　　在房地产行业，“营改增”能够从很大程度上解决房地产营业税重复征税的问题。因为房地产业涉及上下游行业较多，其上游建筑业、下游不动产租赁均征收营业税，造成房地产业在整个开发环节重复征税

7、为题严重，而改征增值税后，房地产建安成本可以凭合法票据抵扣，重复征税问题得到有效解决。　　3.完善增值税抵扣链的需要　　建筑安装成本在整个房地产开发成本中有着举足轻重的地位，建筑业也是房地产业最为主要的上游行业之一，流转税有税负嫁接的特点，意味着建筑业的税负是房地产业的税负的直接影响因素之一。营业税的存在使增值税抵扣链条人为断裂，建筑环节缴纳的营业税不能在销售房地产时扣除，造成了建造成本的上升，同时销售房地产的营业税也不能在购买方成本中扣除，也抑制了部分一般纳税人企业的购置不动产需求。改征��值税之后，行业整体增值税抵扣链条得到完善，以上问题也将不复