房地产泡沫测度与房价影响因素分析——以东北三省为例

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1、学校编码：１０１７３分类号＿＿密级＿４１００４７７ＵＤＣ学号；２０１＿杂地资Ａ令硕±学位论文房地产泡沫测度与房价影响因素分析—１＾（东北兰省为例ＴｈｅＭｅａｓｕｒｅｍｅｎｔｏｆＲｅａｌＥｓｔａｔ：ｅＦｏａｍａ凸ｄＡｎａｌｙｓｉｓｏｆＨｏｕｓｉｎＰｒｉｃｅＩｎ打ｕｅ凸ｃｉｎＦａｃｔｏｒｓｇｇＢａｓｅｄｏｎｔｈｅＴｈｒｅｅＰｒｏｖｉｎｃｅｓｉｎＮｏｒｔｈｅａｓｔＣｈｉｎａ王英洁指导教师姓名：刘沈忠副教授－级学科名称统计学：二级学科：统计学名称论文答辩时间：２０１６年１２月

2、摘要，中国的房地产作为国民经济的先导性产业，虽然起步较晚但是已经历了起步期、高速发展期和向成熟期过渡的兰个阶段，逐渐成为了促进国民经济增一，时刻影响着现代社会的经济生活，长的引擎和保持经济稳定的支柱之。当前中国的房地产业正处于从规模化向规范化、品牌化转型的过程，房地产业的增一味追求速度和规模向注重市场的效益和细分转变长方式也由。随着住宅的产业化与商品化之间的联系不断紧密，住宅价格作为重要的经济化杆对推进住宅商品化进程的作用十分重要，特别是在当前，居民个人逐渐成为了住房市场的消费主体，居民也更加关注住宅房地产的价格。本文在总结已有研究

3、的基础上，东北地区江宁、吉林、黑龙江Ｈ个省为例，首先对商品房的价格、建设及销售情况进斤了描述统计；其次在比较几种地产泡沫测度方法的基础上，选取房价收入比作为指标对房地产价格泡沫进行了测度，，选取收入水平并讨论了房价收入比的合理上限；最后、开发成本、利率等因素建立误差修正模型，进而对影响房地产业长远发展的因素及短期波动因素进行分析。一＝主要得出了Ｗ下几点结论，，：第从时间跨度上来看东北省近十五年一００１－２００４年的房地产市场可Ｗ大致分为Ｈ个阶段：第阶段为２，该阶段房地，产市场发展比巧缓慢，房价保持稳定房屋建设情况未出现大幅度波动第二；２０

4、０４－２００１，个阶段为年，该阶段为房地产市场快速发展阶段商品房施工面积及销售量都实现快速增长０１０－２０１４，房价増长也比较稳定；２年房地产市场开。，始放慢发展速度，尤其在价格方面体现的最为明显第二影响比宁、吉林、黑龙江Ｓ个省房价的因素大体上看相同，房屋购买成本主要来自建筑成本、资产成本等，，其次人口密度对房价的长期效应显著但对房价的短期波动影响不显著，，这说明短期内对商品房居住需求的上升不会造成房价的上升。同时交易量所对应的需求弹性会导致房价的下跌，。无论是长期趋势还是短期内的波动由于整体经济发展所引起的居民购买力增长对东北王省房价的影响都不

5、显著。此外，从长期来看利用调整利率的方式来控制房价只能暂时缓解房地产市场压＝力，长期效果并不显著，，。第三相对于居民的购买能力个地区的商品房价格都存在着不同程度的泡沫。但是东北Ｈ省商品房市场的投机现象不显著。因Ｉ为从长期来看房价并不受利率因素影响，而是受开发成本和需求因素影响程度较大，这说明整体上来看，东北Ｈ省房地产也基本上呈现健康发展的状态。关键词：房地产影响因素，房价收入比，误差修正模型ＩＩＡＢＳＴＲＡＣＴＳＣｈ＇八ｓｔｈｅｆｏｕｎｄａｔｉｏｎｏｆｔｈｅｎａｔｉｏｎａｌｅｃｏｎｏｍｉ打ａｓｒｅａｌｅｓｔａｔｅｄｅ

6、ｖｅｌｏｍｅｎｔｙ，ｐｓｔａｒｔｅｄｔｅｔｔａｓｏｎｅｔｈｒｏｕｈｔｈｅｉｎｉｔｉａｌｓｔａｅｒａｉｄｄｅｖｅｌｏｍｅｎｔｓｔａｅａｎｄｌａｂｕｉｈ，ｇｇｇ，ｐｐｇ，ｎｏｗｉｔｉｓｏ打ｔｈｅｐｒｏｇｒｅｓｓｏｆｔｈｅｔｒａｎｓｉｔｉｏｎｔｏｍａｔｕｒｉｔｙ，ａｓｗｅｌｌａｓｂｅｃｏｍｅｔｈｅｅｎｇｉｎｅｗｈｉｃｈｃａｎｒｏｍｏ１：ｅｎａｔｉｏｎａｌｅｃｏ打ｏｍｉｃｇｒｏｗｔｈａｎｄｍａｉｎｔａｉ打ｅｃｏ打ｏｍｉｃｓｔａｂｉｌｉｔｙｏｎｅｐ，ｏｆｔｈｅｉｌｌａｒｓｒａｄｕａｌｌａ

7、ｌｗａｓａｆｆｅｃｔｉｎｔｈｅｅｃｏｎｏｍｉｃｌｉｆｅｏｆｍｏｄｅｍｓｏｃｉｅｔ．Ａｔｐｇｙ，ｙｇｙｒｅｓｅｎｔ１：ｈｅＣｈｉ打ｅｓｅｒｅａｌｅｓｔａｔｅｉｎｄｕｓｔｒｉｓｉｎｔ；ｈｅＩｒａｎｓｉｔｉｏ打ｅｒｉｏｄｏｆｓ化ｎｄａｒｄｉｚｅ过ｐ，ｙｐａｎｄｂｒａｎｄｉｎｇ，ａｎｄｔｈｅｒｅａｌｅｓｔａｔｅｉｎｄｕｓｔｒｙｇｒｏｗｔｈａｒｅａｌｓｏｔｒａｎｓｆｏｒｍｉｎｇ仔ｏｍｅｍｐｈａｓｉｚｉｎｇｏｎｓｐｅｅｄ，ｓｃａｌｅｔｏｍａ