房地产评估中成本法的改进——以广州达镖国际中心项目为例

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1、暨南大学硕士学位论文题名（中英对照）：房地产评估中成本法的改进——以广州达镖国际中心项目为例ACaseStudyonImprovingCostApproachesinRealEstateAppraisal———GuangzhouDaBiaoInternationalCenter作者姓名：郭师南指导教师姓名及学位、职称：王兵教授学科、专业名称：资产评估学位类型：专业学位论文提交日期：2016年5月4日论文答辩日期：2016年5月19日答辩委员会主席：论文评阅人：学位授予单位和日期：独创性声明本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及

2、取得的研究成果。除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得暨南大学或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。学位论文作者签名：签字日期：年月日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解暨南大学有关保留、使用学位论文的规定，有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权暨南大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论

3、文。（保密的学位论文在解密后适用本授权书）学位论文作者签名：导师签名：签字日期：年月日签字日期：年月日学位论文作者毕业后去向：工作单位：电话：通讯地址：邮编：房地产评估中成本法的改进——以广州达镖国际中心项目为例摘要在现今评估实务中，市场法、成本法、收益法三大评估方法依然是评估实务中应用最为广泛的评估方法，其他评估方法终归都是三大法的派生延展。就目前而言，成本法一直以来都是我国房地产价值评估中应用最为频繁和广泛的方法之一。因此，成本法估价理应要引起房地产评估行业足够的重视。运用成本法估价时，房地产评估对象的价值通常等于其重置价格乘以成新率。而其中

4、房地产的重置价格的计算已经相对成熟，但成新率的确定，一直以来都是评估中的一个难点问题。目前在评估实务中，一般依靠估价人员通过实地查看后，再根据相关资料和个人经验进行判定。但由于每个评估对象都是处在一个独一无二的客观环境当中，其受到外界的影响因素都是各式各样，复杂多变的，因此单根据评估人员的个人经验和主观判断得出的估价结果，与评估对象实际的情况还是会有一定的偏差。为了解决这个问题，本文在回顾和总结当今国内外的房地产评估发展历史和现状的基础上，介绍成本法的基本含义与相关理论，然后把研究重点放在房地产评估中成本法成新率确定的问题上，引入层次分析法与模糊

5、分析法，尝试将成新率这个传统意义上定性的问题定量化，首先采用层次分析法测算出成新率中结构、装修、设备中各因素的权重及重要性排序，在这基础上再运用模糊分析法计算出更为科学合理的评估结果。其中，为了论证该改进方法的可行性，笔者引用了一个在研究生学习期间亲身参与的房地产评估案例——广州达镖国际中心项目，对比该项目使用传统成本法与改进后的成本法得出的评估结果的差异，分析其中原因并提出相关建议。关键词：成本法；成新率；层次分析法；模糊分析法AbstractThisdissertationstudiesoneofthemostcommonwaysofasse

6、tevaluationinChineserealestateindustry:costmethod.Nowadays,threemajorapproaches:marketscomparisonmethod,costsmethodandprofitsmethod,aregenerallyadoptinassetsappraisal,aswellasotherpracticearederivedfromthem.However,duetosomelimitations,suchasthecharacteroftheimmaturerealestat

7、emarketandtherealityofinformationasymmetryamongthisindustry,costsmethodisthemostwidelyusedinChinasothatmoreattentionsshouldbepaidtoimproveit.Toappraisethevalueofarealestatepropertybycostmethod,wealwaysuseResetPricemultipliedbyDepreciationRate,whileResetPriceisrelativelyeasier

8、tocalculate,buttheDepreciationRatealwaysbecomesthemostdifficultparti