我国大中城市商品房库存差距研究

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1、我国大中城市商品房库存差距研究重庆大学硕士学位论文（专业学位）学生姓名：代鹏指导教师：叶晓甦教授专业：建筑与土木工程学科门类：工学重庆大学建设管理与房地产学院二O一六年五月StudyonHousingStockGapof35LargeandMedium-sizedCitiesinChinaAThesisSubmittedtoChongqingUniversityinPartialFulfillmentoftheRequirementfortheMaster’sDegreeofEngineeringByDaiPengSuperv

2、isedbyProf.YeXiaosuMajor:ArchitectureandCivilEngineeringFacultyofConstructionManagementandRealEstateofChongqingUniversity,Chongqing,ChinaMay,2016中文摘要摘要当前我国房地产投资增速日渐下行，商品房高库存是目前我国房地产市场的显著特征之一。此外，我国房地产市场加速分化，政府出台的相关楼市宏观调控政策在不同地区产生了不同的效果，北京、深圳等一线城市供小于求，房价持续领涨，部分二线城市及大部

3、分三四线城市市场恢复缓慢，滞销严重。目前国内对于商品房库存的学术研究主要集中在高库存形成的原因及解决措施方面，对于不同地区间商品房库存差距的研究较少。仅有的研究也只是总量上的定性研究，本质研究不足；现象研究较多，内涵研究较少。理论研究的不足导致政府出台的相关政策缺乏有效的科学依据和技术支撑，因此研究商品房库存地区间的差距是十分有意义的。论文以商品房库存差距为出发点，首先回顾和梳理了关于商品房空置及库存的相关理论和实证研究，并在对常用差距研究测度指标分析介绍的基础上，选择了基尼系数研究商品房库存差距问题；然后根据收集的我国35个

4、大中城市2005-2014年的相关数据，对商品房库存现状及历年演变情况进行了描述性统计分析，为后续深入的分析城市间商品房库存差距状况进行铺垫；最后从城市间商品房库存差距的测度、差距的因素分解以及差距的变化缘由多个角度出发，通过构造、分解和计算商品房人均待售面积的基尼系数来对我国35个大中城市商品房库存差距进行实证研究。研究结论显示：①从总体上讲，我国35个大中城市商品房人均库存面积的基尼系数呈震荡式下降的趋势，充分说明近年来我国大中城市间商品房人均库存面积的差距在缩小。②从不同类型商品房的贡献率来看，我国大中城市商品房人均库存

5、面积的差距主要是由住宅造成的，其在2013年和2014年的贡献率均超过60%。③从一线城市、二三线城市二分类来看，一线城市内部、二三线城市内部、一线城市和二三线城市之间的商品房库存差距均在不同程度缩小，35个大中城市商品房库存差距主要是由二三线城市内部差距造成，其在2013年、2014年的贡献率也都超过了60%，并且其主导作用有进一步加强的趋势。④从两个维度分解基尼系数变化量，发现各城市人均库存面积增加和集中效应是我国大中城市商品房库存差距降低的最主要原因。本文通过对我国大中城市商品房库存差距的测度、构成及差距变化缘由的研究，

6、有助于更加全面深入的认识当前我国大中城市商品房库存格局，并在此基础上给出了相应的建议，对政府制定差异化的调控政策，促进各城市房地产市场的均衡协调发展有一定实用价值。关键词：大中城市，商品房库存，差距，基尼系数I英文摘要ABSTRACTTherealestateinvestmentgrowthrateinChinahasincreasingdeclinedcurrently,andthebigsizeofhousingstockisalsooneofthesalientfeaturesinChina'srealestatemar

7、ket.Inaddition,China'srealestatemarketisaccelerateddifferentiation,macro-controlpoliciesontherealestatemarketindifferentareasproduceddifferentresults,thedemandinBeijing,Shenzhenandotherfirst-tiercitiesislessthanthesupply,housepricescontinuetorise,howeverthemarketsin

8、somesecond-tiercitiesandmostofthemiddle-sizedandsmallcitiesarehealingslowly,theserioussurplushousesinthesecitiesareunsalable.Domesticacade