成本构成要素对目前太原市新建商品住宅销售价格的影响

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1、太原理工大学硕士研究生学位论文成本构成要素对目前太原市新建商品住宅销售价格的影响摘要近年来，伴随着我国新建商品住宅房地产业的快速发展，商品住宅销售价格的上涨速度已远超居民收入水平的提升速度，商品住宅的销售价格节节攀升，超出了人们的接受范围。与此同时，太原市的新建商品住宅房地产销售价格自2013年开始稳步上升，甚至在全国住宅房地产业低迷时期，太原市新建商品住宅的销售价格依旧坚挺，高居不下。这不禁使人好奇，究竟是什么力量在背后支撑着太原市新建商品住宅的销售价格，是房地产开发商高额的利润，还是太原市商品住宅的开发成本？目前太原市新建商品住宅的销售价格是否已偏离了其成本价格，销售

2、价格的构成是否合理，是否有降低的余地？针对这些问题，本文从太原市新建商品住宅销售价格的内部构成因素——成本出发，从成本的角度，研究每一项成本构成要素对目前太原市新建商品住宅销售价格的影响程度，以期从中找出太原市新建商品住宅销售价格居高不下的根源所在。介于房地产行业的特殊性，许多成本数据无法获取。因此笔者通过对太原市新建商品住宅房地产行业的数据整理搜集，及通过各类统计网站、门户网站的资料整理，搜集所需成本数据资料，从而分析在目前太原市新建商品住宅市场内，成本构成的各项要素对销售价格的影响程度。根据数据分析与统计，成本费用占目前太原市新建商品住宅的销售价格的83.5%，其中显

3、性成本占75%，隐性成本占8.5%。显性成本的构成中，太原市新建商品住宅房地产销售价格的20%由土地成本所占，且项目所在地理位置越优越、配套越完善，则土地成本所占比重越高，最高可达35%—40%，同时土地成本对太原市新建商品住宅销售价格的影响程度仍呈现快速上升的趋势，可以说土地成本已成为引起太原市新建商品住宅销售价格持续上升的根源所在，必须引起足够重视；其次，期间费用、税费各占销售价格10%、I太原理工大学硕士研究生学位论文15%的比例，影响程度稳定，维持着目前太原市新建商品住宅销售价格的高居不下；最后，开发成本占据销售价格的30%，对目前太原市新建商品住宅销售价格的影响

4、程度最高，但其影响程度逐年下降，结合开发成本作为住宅项目开发的核心要素，其影响程度较高理所应当，因此开发成本并不是目前太原市新建住宅销售价格持续上涨、高居不下的助推因素。隐性成本中，不作为和乱作为成本占较大比例，证明目前太原市新建商品住宅的销售价格中仍有水分，具备下降的空间。最后，结合对目前太原市新建商品住宅销售价格的分解以及对其成本费用流向的分析，从成本构成的角度出发，得出使太原市新建商品住宅销售价格持续上涨、高居不下的根源所在，并对症下药，给出从政府及相关部门、房地产开发企业等不同角度调整太原市新建商品住宅销售价格的对策与方法。关键词：新建商品住宅，销售价格，成本构成

5、，太原市II太原理工大学硕士研究生学位论文TheEffectofCostFactorsontheSalePriceofNewCommodityHousinginTaiyuanABSTRACTInrecentyears,withtherapiddevelopmentofChina'srealestateindustry,theincreasespeedofcommercialhousingsalespricehasbeensubstantiallyexceededthepeople’sincomelevels.Thepriceofcommercialhousingsales

6、continuestorise,beyondpeople’sacceptablerange.Atthesametime,from2013thesalespricesofnewresidentialrealestateinTaiyuanbegantorisesteadily.Eveninthedownturnphaseofthenationalresidentialrealestateindustry,thenewcommercialhousingsalespriceinTaiyuanisstillstrong,stubbornlyhigh.Itmakespeoplewon

7、der,whatisthesupportforceofnewcommercialhousingsalesprice?Isitthehighprofitsofrealestatedevelopers,orthedevelopmentcostsofTaiyuancommercialhousing?Currently,whetherthesalespriceofnewcommercialhousinginTaiyuanhasdeviatedfromitscost？Whethertheconstitutesofsalepricerea