基于商品住宅估价的项目优化模型研究

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1、■分类号密级ＵＤＣ硕±学位论文基于商品住宅化价的项目优化模型研究＂＇Ｉｖ．ｆｌ＾ｍｍ：？．ｒ作者姓名：唐卓学科、专业：技术经济及管理；斬！，１学冰号：２１謝３１２讓酣：＊：＾揚请指导教师．卢明湘ｉｉＭＷＩ—１６３＊完成日期：＾１＾２０年月？、：．．ｉ，苗班；Ｔ？＾．；西华大学学位论文独创性声明作者郑重声明：所呈交的学位论文，農本人在导师的指导下进行研究工作所取得的成果。尽我所知，除文中己经注明引用巧容和致谢的化方外，本论文不包含其他个人或集体己经发表的研究成果，也不包含其他己申请学位或其他用

2、途使用过的成果一。与我同工作的同志对本研究所做的贡献均己在论文中做了明确的说明并表示了谢意。若有不实之处，本人愿意承担相关法律责任。学位论文作者签名：為丰指导教师签名：：曰期曰期：西华大学学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，在校攻读学位期间论文工作的知识产权属于西华大学，同意学校保留并向国家有关部口或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅，西＾＾华大学可１：将本论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可臥采用影巧、缩印或担描尊复印手段保存和汇编本学位论文。（保密的论文在解密后遵守

3、比规定）学位论文作者签名：指导教师签名：曰期：曰期：ClassifiedIndex:UDC:XihuaUniversityMasterDegreeDissertationResearchoncommodityhousingprojectoptimizationmodelbasedonvaluationCandidate:TangZhuoMajor:TechnicalEconomyandManagementStudentID:212013120204002Supervisor:Prof.LuMingxiangMarch,2016摘要近年来，我国商品住宅市场受到住宅用地资

4、源制约、国家住宅政策调控频繁、广大消费者对商品住宅市场心理预期普遍不高等诸多因素影响，过去商品住宅企业大量囤地开发的粗犷式盈利模式已经难以适应今天的市场环境。住宅开发企业不得不“精打细算”，通过有效管理和高效决策让项目变得更“好”来赢得激烈的市场竞争。在开放的市场中，价格永远是基础，竞争是主题，如何科学地定价、如何“去粗取精”提升竞争力，是每个住宅开发企业应当着力解决的问题。论文利用科学的商品住宅估价方法，以具有市场竞争力的价格作为“标准”去设计基于商品住宅估价的项目优化模型，寻找提升商品住宅在市场竞争，特别是区域竞争中的竞争力的方法。论文将模糊数学法嵌入市场比较法，将二者结合作为

5、模型的估价方法，通过对影响商品住宅价格的因素进行分析，构建特征模糊向量，通过计算研究对象和交易实例之间的贴近度选择对比实例，同时，市场比较法在进行因素修正时，也引用客观的模糊向量值作为参考避免人工打分。在计算出研究对象估价后，论文以价格为作为“产出”，以影响商品住宅价格的因素为基础构建“投入”指标，通过数据包络分析模型评价研究对象投入产出效率，分析研究对象在市场竞争中的优劣，以此提出优化建议。最后，论文将模型运用于实际案例，用基于模糊数学的市场比较法为研究对象估算市场价格，再以研究对象的估价和各交易实例的交易价格作为产出，建立投入指标体系并用数据包络分析计算各项目投入产出效率，根据

6、计算结果为研究对象提出了有可行性和建设性的优化建议，检验了模型的科学性。关键词：商品住宅；指标体系；估价；优化IAbstractInrecentyears,Commercialhousingdevelopershoardingalotlandanddevelopingtogottheroughprofitmodelhasbeendifficulttoadapttotoday'smarketenvironmentbecauseofthelimitedlandresources,governmentpolicycontrollingandtheConsumers’psychologye

7、tc.Residentialdevelopershavetofocusontheirreckoning,andwinthefiercecompetitioninthemarketthrougheffectivemanagementandefficientdecision-makingtomaketheprojectbetter.Intheopenmarket,priceisalwaysthefoundation,competitionisthetopic.Howtom