基于假设开发法的房地产企业土地估值模型及应用研究

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1、学校代码：10255学号：2121846中图法分类号：C93东华大学基于假设开发法的房地产企业土地估值模型及应用研究学科专业：工商管理（MBA）作者姓名：徐文指导教师：顾海峰答辩日期：2016.5.20东华大学硕士学位论文答辩委员会成员名单姓名职称职务工作单位备注欧阳令教授答辩委员会主席上海交通大学南吉余峰副教授答辩委员会委员东华大学曾月明副教授答辩委员会委员东华大学刘哲怡讲师答辩委员会秘书东华大学I东华大学学位论文原创性声明本人郑重声明：我恪守学术道德，崇尚严谨学风。所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成

2、果。除文中已明确注明和引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品及成果的内容。论文为本人亲自撰写，我对所写的内容负责，并完全意识到本声明的法律结果由本人承担。学位论文作者签名：日期：2016年5月20日I摘要基于假设开发法的房地产土地估值模型及应用研究摘要近二十年来，我国没有一个行业能像房地产一样引发人民广泛的关注和激烈的讨论，这种情况的出现，首先是因为这个行业在国民经济中的重要地位，它占国内GDP的比重不断上升，已成为我国国民经济发展的支柱；其次是这个行业的“事多”，投资过热、库存过高、土地拍卖价格创新高、政

3、策调整等等，诸如此类的话题无一不引起人们的广泛议论，同时也为房地产市场增加了更多不确定因素，房地产投资风险陡增。房地产企业作为房地产市场的主要参与者，它主要依靠房地产开发获利，能否选择合适的估值方法对土地进行估值直接影响到企业是否能拿到土地，以及项目开发的收益。在众多房地产开发项目估值办法中，假设开发法是房地产企业常用的方法。但利用假设开发法做投资分析时很难量化投资的灵活性和项目投资价值，容易导致测算结果的不准确，因此不能科学的给房地产企业提供依据。实物期权能够根I摘要据不可预测的因素为决策采取不同策略，房地产企业对房地产开发项目的投

4、资决策具有实物期权的特征，国内外专家学者对于将实物期权应用在房地产开发领域已经取得了一定成果，也根据经典的理论模型建立了一些用于房产开发项目投资决策的实物期权模型。在房地产开发项目投资决策过程中引入实物期权的理论和方法，能最大限度地测量投资过程中的不可预测的因素，增加企业的投资机会，充分考虑投资风险，提高企业在房地产开发项目投资中的成功率。对于国内外专家学者提出的模型，如B-S模型，经常是直接套用经典的公式对房地产开发项目进行定价，对于模型的参数，如预期现金流等，都认为是确定值。但是根据国内房地产市场的不确定性，这样的模型具有很大的局

5、限性，不能完全满足房地产企业决策的需要。基于以上因素，本文在假设开发法模型和期权定价公式的基础上，以国内当前环境下的房地产投资决策作为研究对象，针对房地产项目的不确定性，利用假设开发法建立项目的现金流模型，并采用实物期权的Black-scholes模型和二项式模型处理应对项II摘要目的不确定性。在本文最后一部分还以金华市湖海塘项目为例，运用假设开发法和实物期权法对其进行了投资决策分析，测算项目的土地价值，并与其实际开发情况相比较。案例分析表明了新的模型在较大不确定性的投资决策中更具有科学性，具有较大的理论和实践价值。关键词:房地产，土

6、地估值，实物期权，假设开发法III东华大学工商管理硕士学位论文RealestatelandvaluationmodelanditsapplicationbasedonthehypothesisdevelopmentmethodAbstractInrecent20years,ourcountrynotanindustrylikerealestatecausespeople'sextensiveconcernandintensediscussions,theemergenceofthissituation,firstofallbecaus

7、eoftheimportanceofthisindustry,whichaccountsfortheproportionofGDPrising,hasbecomepillarofthenationaleconomydevelopment;thesecondistheindustry's"thing",overheatedinvestment,excessiveinventory,landauctionpriceshighinnovation,policyadjustmentandsoon.Suchtopicswithoutacause

8、people'sextensivediscussion,butalsofortherealestatemarketincreasedmoreuncertainfactors,therealestateinvestment