时代御城项目市场跟踪调查及产品及研究

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1、...页眉时代御城项目市场跟踪调查及产品研究前言在经过数月的市场跟踪调查及产品研究之后，我司分别从宏观、中观、微观三个层面对项目做了详细的分析，并形成了本项目的整体策划报告，作为项目实际运作的总体策略依据及方向。宏观层面分析包括对城市的理解、宏观经济的研究、人口构成研究等等，通过长三角城市圈的总体发展趋势来剖析常州的发展潜力及后市；中观层面分析则侧重于对城市房地产市场的研究，从房地产的一级、二级市场的供需情况分析，到城市房地产区域板块研究，分别从产品特征、价格结构、后期走势等部分进行阐述及分析；微观层面分析主要是对项目的区域市场分析及产品定

2、位、产品建议，以及针对项目整体的发展策略。从全篇的结构上主要分为三大块，即市场研究、产品定位、发展策略。各部分的详细框架参见目录。市场是在不断变化着的，在实际的项目操盘过程之中，我们将时刻把握尊重市场的原则，根据市场的变化随时做适当的策略调整。房http地://f产anwEen网.pmcehott.cpo:m//w/w论w文.fd汇cewh.cttopm:///lu企nwe管n.p智mc库eo.cohmtt/p://www.pmceo.com/范文汇....页脚...页眉目录前言第一章市场研究……………………………………………………5一、环

3、境扫描（一）城市环境………………………………………………………51、城市定位2、发展规划（二）房地产环境…………………………………………………71、房地产市场规模2、房地产需求构成3、区域市场供需状况分析4、房地产分布格局产品结构价格结构房地产发展走向二、区域市场研究（一）板块研究………………………………………………………11市场规模竞争环境客源分布产品结构销售状况价格行情后市预判(二)重点个案研究………………………………………………………12第二章项目定位一、机会研究项目认知………………………………………………………16项目性质及规模选址

4、条件研究规划条件研究机会研判…………………………………………………………17市场潜力竞争条件竞争对手Swot分析、总结二、定位策略总体定位…………………………………………………………………19目标消费群研究客户群定位主题、项目定位....页脚...页眉竞争策略产品组合价格区间（二）项目概念……………………………………………………………191、概念创意2、总体精神3、项目诉求点（三）产品定位……………………………………………………………221、首期住宅规划布局及户型设计分析2、首期规划的合理性分析3、首期开发条件分级4、首期户型的合理性分析及

5、产品策略建议5、结合市场需求我司建议的户型面积分布6、配套设施布局建议7、展示区及售楼中心布局要求（包括功能、面积、层数……）8、建筑风格与主题的呼应9、公建部分建筑风格（售楼部、商业街）10、住宅的立面风格第三章发展策略……………………………………………………24一、项目分期二、销售步骤三、价格预测四、收入估计第一章市场研究一、环境扫描（一）城市环境1、城市定位（1）城市地理长三角&常州:常州位居长三角轴心，又地处沪宁都市带中段，从空间区位理论上分析，常州应更具吸纳资源、发散能量、带动成长的最佳区位半径。长三角－常州－武进:武进是长江三角

6、洲最有经济活力的腹地。武进地理上包围着常州，在经济上同样起着强大的支撑力量。（2）城市经济GDP增长幅度武进区作为常州经济发展的有利推动者，其GDP占整个常州的35％，综合经济实力强大。在长三角经济圈，常州的经济地位处于中下游。与其他发达城市相比，仍有较大差距。人均GDP增长幅:2002-2005年常州市人均GDP连续三年保持两位数的增长幅度，05年人均GDP超过4000美元，预示着房地产市场正处于平稳发展阶段。人均可支配收入:常州2002年至2005年人均可支配收入对比2005年长三角十六个城市的人均可支配收入的平均值15255元，常州仍

7、在水平线以下。2004年武进区人均可支配收入远超常州平均值近6400元，当地居民购买力后市释放空间巨大。（3）城市人口—常州人口数量变化情况按照2004年常州全年去化体量270万平方米计算，人均居住面积的增量仅为0.56平方米，其居住需求远未真正释放。流动人口从事产业从事的产业分布来看，主要是务工经商、经商、服务性行业滞留时间:短期性务工行为比例最低，....页脚...页眉外来人口的稳定性加强，增加了住宅的潜在消费需求。居住场所:从居住场所看，租赁房屋居首位，占39.9%；。二手租赁市场的需求增大，将有效带动一手住宅市场的发展。城市人口——

8、2004武进人口:武进总人口数量全区1242平方公里，总人口96万。武进区经济实力强大，但是农业人口众多而且分散，高新区的发展力度不大，高素质产业人口量少，中心城区人口变化不大，