eb-5投资系列二

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1、2015EB-5投资系列二为什么EB-5投资可以不是赌博？我们上回说了EB-5的还款风险高于绿卡风险。许多朋友问这个风险是不是就无法防范，应该怎样防范？答案是，完全可以防范。业内人士只需要花几个小时看文件，就基本可以判断还款的可能性。具体方法如下：第一：确认项目能开工和完工。在这方面需要主要核查以下几点：项目其他资金都到位；项目方已获得地块控制和政府批文；项目方有过往记录，有能力完成项目。第二:确定EB-5资金在资金结构里的顺位。顺位越高，风险越小。许多投资人不理解，常常错误地以为高顺位EB-5资金因为占出资比例高而不好。需要知道，开发商、

2、EB-5资金、其他资金在还款时的顺序是不一样的。并不是象我们平时几个哥们凑份子入股投资，到时候按投资比例分红。在地产投资中，分钱的规则是：第一顺位的贷款人首先单独入场，控制袋子里的钱，把该还他的钱先取走。然后，第二顺位的投资人（通常是EB-5）入场，单独控制袋子里的钱，看看袋子还有没有钱。如果有就取走。最后，才是股权投资人。资金顺位的决绝性在于，低顺位的投资人永远无法插队和高顺位的投资人分钱。作者在美国长期从事房地产工作，在上一次（2008-2010）的次贷危机后经历的许多收购银行不良资产的案例。第一顺位的贷款不管多少，都能收回一些。但是第二贷款

3、，基本一分都收不到。当然，这儿只针对不良资产。我们并不是说第二顺位贷款或更低顺位的股权投资在危机时就一定会收不回投资。如果项目经营好，低顺位也可以收回投资。只不过风险大了许多倍。下面的两张图显示了同等情况下，第一顺位和第二顺位EB5贷款能收回多少本金的两种情况对比。假设项目在还款时，项目只剩原来总投资50%的钱。如果是第二顺位贷款，EB5贷款没有任何回收。如果是第一顺位，EB5贷款收回100%投资。EB5贷款EB5贷款收回0！50%(第二如果资产清算后收回50%投资顺位)美国本地美国本地贷款50%银行收回(第一顺位)100%开发商收开发商股回0！

4、权50%(第如果资产清算后收回50%投资二顺位)EB5贷款EB5贷款50%(第一收回顺位)100%第三：确认开发商自己到底出了多少钱。正因为资金顺位的关系，如上图所示，开发商出的越多，和投资者的利益越一致。需要注意的是，并不是开发商说他们出了多少，就是多少。项目方经常会夸大。我们在做尽调时，必须分清资产（asset）和股权（equity）之间的差别。如图所示，在计算开发商投入股权时，必须将债务除去。有的时候债务大于资产，也即资不抵债时，开发商非但没有带来任何股权，反而扔出了一个大包袱。下图显示了一个开发商实际出资额为所说的一半，和资不抵债的情况。

5、股权50%资产债务资产债务50%图一：开发商实际出资数额为所说的50%图二：开发商实际出资数额为所说的负数开发商在购置土地的时候，很少会用100%现金购买，但更多的是贷款。所以在计算开发商投入股权时，应该只算投入的现金，不能包括贷款。另外，开发商有时还会故意提高开发管理费，将开发管理费作为股权投资。结果，开发商实际的投入很可能为零。更有甚者，开发商将土地加价变相卖给开发项目，开发商不但没有任何实际投入，反而利用土地加价而提前盈利。导致的后果是:开发商提前实现利润，对项目本身何时收回成本不再关心。下图总结了开发商抬高入股数额的方法：开发商和EB5基

6、金公司夸大股权投入的常见手法抬高开发管夸大土地等理费和融资自有资产价费值混淆资产和隐藏不良贷股权的概念款第四：确定项目在还款时，钱袋里有多少钱。对于地产项目来说，还款时所剩的钱取决于项目在还款时的市场估值。通常，项目方都有提供估价报告。我们要做的，就是看看估价报告是否合理。如果高估，高估了多少。在确定钱袋里的钱之后，我们就可以根据资金顺位，确定轮到EB-5投资人分钱是，到底有多少钱可以拿了。有兴趣的投资人、移民律师和中介请与作者联系。