中央商务区写字楼地下停车场车位分配及定价策略探究

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1、中央商务区写字楼地下停车场车位分配及定价策略探究(申请清华大学工学硕士学位论文)培养单位：工业工程系学科：管理科学与工程研究生：张硕指导教师:申作军教授二○一五年五月AllocationandPricingforUndergroundParkingLotofOfficeBuidlinginCBDThesisSubmittedtoTsinghuaUniversityinpartialfulfillmentoftherequirementforthedegreeofMasterofScienceinMa

2、nagementScienceandEngineeringbyZhangShuoThesisSupervisor:ProfessorShenZuojunMay,2015摘要摘要近年来，随着汽车行业的迅速发展以及人民生活水平的显著提高，私家车的普及率快速增长，为了满足更多的停车需求，北京市经营性停车场和停车位的数量也不断增加，而停车管理对城市交通有重要影响。在高人口密度的北京市中央商务区，地下长租停车位价格过高与相关运营商利润空间有限的矛盾日益加剧，根本原因在于地下停车场管理存在诸多不足，缺乏合理的布

3、局规划和定价策略。本研究结合以上背景，以北京市中央商务区办公写字楼地下停车场为研究对象，以周边有停车需求的上班族为研究群体建立停车场车位分配及定价优化模型，研究在不同情况下停车场运营商的车位规划及定价策略。本研究既是为了帮助运营商通过合理定价来提升利润空间、减轻消费者的经济负担，也希望通过提高对停车位资源的利用来引导消费者理性出行，从而缓解地面交通压力，改善城市交通状况。本研究首先通过市场调研、深入访谈和问卷调查的方式，全面地了解北京市国贸中央商务区停车位租赁行业的现状及主要矛盾；其次通过建立离散选

4、择模型分析研究群体对停车位类型的选择行为，研究影响其选择的因素从而估计研究对象停车场地下长租停车位和地下临时停车位的需求量；再次将停车场分为车位布局可调整和不可调整两类，针对每种类别分别建立优化模型并从理论上分析模型性质；最后通过数值计算探究不同因素对运营商的运营定价策略及运营绩效的影响。通过分析，得到以下主要结论：优化模型是有效的，可以提升运营商的利润空间、降低长租停车位价格同时提高出租率；优化模型得到的地下长租停车位最优定价仅与决策者和停车位的属性相关，但是运营商实际的定价范围是由停车位的供需关

5、系决定的；刺激需求量对提高运营商的利润具有重要作用；停车总需求量固定意味着运营商的最大利润是确定的，存在投入最少资源获得最大利润的唯一策略；此外停车管理费对运营商的利润影响较大，其制定也是一项不可忽略的重要运营决策。关键词：离散选择模型；地下停车场；定价策略；车位分配IAbstractAbstractInrecentyears,withtherapiddevelopmentofautomobileindustryandsignificantenhancementofcitizens’living,t

6、heprevalencerateofprivatecarselevatesdramatically.Inthepurposeofministeringthedemandofparking,thenumberofcommercialparkinglotsinBeijingmovesaheadatagoodrate.Thus,parkinglotmanagementhasadistantinfluenceontheencomics,trafficandenviromentofthecity.Howeve

7、r,inCBD(CentralBussinessDistrict)ofBeijingwhichhasanextremepopulationdensity,thereisadeterioratingconflictbetweentheover-pricingandlimitprofitontheparkinglots,causeofwhichisthevariousdefectsofthemanagementofparklots.Inthisproject,theundergroundparkingl

8、otsinCBDofBeijingareusedastheresearchtarget,andthewageearnerswhohaveparkingneedsinthisareaaresetasresearchcrowd.Thus,theparkinglotallocationandpricingmodelisbuiltforoptimizing.Thisresearchprojecthasthreepurposes.First,alleviatingthefini