法院裁决过户可避巨额税费

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1、法院裁决过户可避巨额税费？小心钱房两空http://www.sznews.com2012-10-2607:23来源：深圳商报法院裁决过户可避巨额税费?法律界人士提醒，这种方式购房风险巨大，购房人须小心钱房两空“现在基本上按二手交易成交的没有了，全部都按法院裁决的方式在办理过户手续，因为可以节省高额税费。”昨日，在深圳从事二手工商铺中介已经10年的曹伟（化名）向深圳商报记者透露。从10月1日起，深圳对存量非住宅房交易按照评估价征税政策实施，对二手商用物业市场是一个沉重打击。记者多方调查，确认曹伟所说的法院裁决过户避税已经是业内公开的“秘密”，避税金额可高达上百万

2、元，并且之前也有不少成功交易的案例，但蕴含的风险也巨大。规避住宅“限购”什么是“裁决过户”？通俗地说，甲欠乙500万元，但是没有现金偿还，乙将甲告上法庭，法官判甲将价值500万元的房产给乙以抵债。而在二手房买卖交易中，甲即业主，乙即买家，业主虚拟欠条表示欠下乙500万元，虽然乙可能不具备买房资格，但通过法院裁决，可将房产强行过户至乙名下。在住宅限购以来，由于能够规避限购令，“裁决过户”在二手住宅交易市场比较普遍，甚至有中介称“从未失手”。不过，此种交易方式风险也大。今年5月，深圳出现首例为避“限购令”裁决过户不成买卖双方纠纷案：买方没有购房资格，希望通过虚假诉

3、讼裁决过户方式购房；但是，卖方在收取20万元定金后，觉得风险大，只愿出收据不愿出具借据，而且不愿退还定金，令购房者陷入被动。据了解，串通虚拟诉讼、规避“限购令”的做法并不合法，交易双方均知晓买方不符合购房条件而签订购房合同导致无法履行，双方均负有过错；同时，这也属广东省高级人民法院《关于强化审判管理防范和打击虚假民事诉讼的通知》规定的严打范围。可以避税上百万元住宅市场能“避限”，在商铺、写字楼和厂房二手交易过程中，“裁决过户”是否也能成功避税？3“之前有成功交易的案例，但大多数是大宗商用物业，由于总价较高，为了避税，一般来说业主都不愿打欠条，怕声誉不好，影响以

4、后信用贷款。但是，10月政策实施后，税费实在太高，‘裁决过户’开始成为中介推荐客户避税的首选。”曹伟说。10月1日新政打击最大的，是原价过低而现在市场价过高，两者价差较大的商用物业，如深圳不少商铺或工厂改写字楼，房产证上的价格只有几千元/平方米，经过近几年资金对商用物业的热炒后，单价已经飙升至数万元甚至十几万元/平方米。尽管新政的评估价远低于市场成交价，但与原价的价差依然巨大。到底能够规避多少税费？曹伟给记者算了一笔账，一套原价160万元的写字楼，政府评估价是530万元，实际成交价是1000万元。如果按照10月1日新政实施后计算，缴纳税费大约是90多万元。而如

5、果以法院裁决的方式过户，业主虚拟欠条表示欠下买家160万元，即没有价差，实际上只需缴纳3%契税，大约4.8万元，节省税费近百万元。“即使中心区的写字楼，税费算下来，对于买家来说，每平方米基本上就要增加5000元的成本，100平方米增加50万元左右的税费。”在深圳一家大型地产中介做工商铺二手交易多年的李东（化名）也对深圳商报记者表示，只要是原价低于评估价的，基本都会建议客户用裁决过户方式。记者多方打听了解到，由于深圳法院查虚假诉讼比较严格，之前成功操作的裁决过户案例都是通过外地法院。新政留下避税空子多位房地产律师告诉记者，在住宅市场运作已经相对“成熟”的法院裁决

6、过户手段，并不能起到避税目的，只是能规避“限购令”。记者昨日两次致电深圳市地税局12366咨询，相关工作人员均表示，由法院裁决将债务人名下不动产以抵债形式过户到债权人名下，和销售不动产的税种、税率都一样，都要缴纳印花税、土地增值税、营业税、个人所得税等。既然裁决过户缴税“视同销售”，那市场中流传的避税是如何实现的？在10月1日实施评估价新政的通告《关于实施存量非住宅类房产交易计税价格核定工作有关事项的通知》中，记者留意到，关于计税价格核定的适用范围，3“根据人民法院生效的裁判文书、仲裁机构裁决书以及依法拍卖的成交确认书进行权属变更的非住宅类房产不适用本《通告》

7、的规定。”正是上述表述，给了商用物业避税操作的空间。“虚拟的债务金额不一定要和房产的实际成交价一样。”曹伟对记者指点迷津，例如上述原价160万元的写字楼，除了可以虚拟和原价一样的160万元债务（无价差），也可以稍微浮动至200万元，那么价差只有40万元，缴纳的各种税费也会极低。至于实际成交价是1000万元，虚拟债务只有200万元，其余800万元可以存放在双方事先商定的一个第三方监管账户，等到顺利过户后，再转至业主手中。法律人士提醒“风险巨大”虽然曹伟对于避税操作了如指掌，但他还是觉得“裁决过户”方式仍存在较大风险。“业主和买家其实不懂交易细节，地产中介行业的整

8、体素质并不算高，实际上，当纠纷发生时，