房地产pe基金过桥投资案例

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1、房地产PE基金过桥投资案例2011年被称为房地产私募股权基金“元年”，这一年来，擎着“私募股权投资”大旗的基金管理公司、资产管理公司如雨后春笋般抢滩资本市场，更有雄心勃勃的大地产商也强力跻身此列。“庙堂之上”有褒贬之论不绝于耳，“江湖之远”自有践行者大胆试水。本文拟对此段时间活跃于房地产私募股权投资市场中的“过桥投资”产品作以介绍。　　私募股权投资基金是指以私募方式向特定对象筹集资金，并主要投资于企业股权或准股权类权益的集合投资形式。目前我国的房地产私募股权投资基金并未完全建立起与股权投资模式相符的投资结构，与国外成熟的地产基金相比，

2、目前国内投资者队伍中，机构投资者力量不足，而个体投资者或部分利用闲散资金投资的开发商，由于对于股权投资的认识和把握不足，接受程度尚低，所以实践中常见投资的模式是基金采用“股权+债权”的“夹层投资”方式，投资于房地产项目，以该项目的收益来获取回报。房地产过桥投资是一种夹层投资。　　一、“救命稻草”式投资产品　　“过桥资金”的定义是弥补融资方在时间缺口上所需要的资金(bridgethegapbetweentimes)，其重要特点是投资期限短、融资成本高。以往常见的过桥资金需求包括注册公司的资金需求，管理层收购或股权收购的资金需求等。传统意

3、义上的“过桥投资”，投资对象主要是过渡期企业或上市前企业，用于解决目标企业的短期资金问题，或满足目标企业在上市前改善财务结构的融资需求。但房地产私募股权基金的过桥投资有其特殊之处，房地产企业借助过桥投资通常用于补充拿地资金、项目开发资金、项目收购资金、大宗物业收购资金、烂尾楼项目收购资金、商业地产开发资金等。微信：ztyt_li　　房地产行业是一个资金密集型产业，其投资规模大、周期长等特点使得房地产的开发建设需要大量资金，但目前我国房地产企业融资渠道单一，大致有银行贷款、信托、销售回款和民间借贷几种渠道。自去年以来，由于楼市调控、银根

4、持续紧缩、限购、限贷等多重因素导致房地产企业融资不畅，在资金来源渠道狭窄，房地产开发投资高位运行的背景下，有相当一部分房地产企业面临多难选择，寻找房地产私募股权基金的过桥投资系部分中小开发商的首选。近一段时期，房地产私募股权投资基金的过桥投资已成为国内众多中小房地产企业用以支撑项目、撬动资金的重要融资工具之一。资本逐利，很多曾焦聚在房地产行业销售节点的民间资本也纷纷涌入开发节点，参与私募股权投资基金的“过桥投资”。房地产私募股权投资令资金链紧张的房地产公司与民间宽裕的资本流动性实现了有效对接，据清科2011年三季度中国私募股权投资市场

5、数据显示，房地产行业投资稳居案例数量和投资金额的榜首。　　二、过桥投资投资模式　　过桥投资中，房地产私募股权投资基金对于融资方的投资方式具体体现在如下几个方面：首先基金作为投资方通过股权受让或增资获持目标公司股权。为了减小原股东回购股权的不确定性风险，基金通常要求对目标公司进行大比例持股甚至控股。对于其他类型的私募股权投资而言，投资方通常要求持有目标公司30%左右的股权，有时也要求拥有特殊表决权，但是房地产行业的过桥投资具有其特殊性，投资方通常要求占有目标公司较大比例股权甚至控股权。其次，基金会出借部分款项给实际控制人，并要求借款人提

6、供担保。过桥投资中加入基金给目标公司实际控制人的借款形式，主要考虑现阶段投资人尚不能接受完全股权投资模式，而且“股权投资+借款”还有一些结构性担保作用，另外也可以满足投资人投资期间要求得到一些回报的诉求。　　三、过桥投资与贷款的区别　　过桥投资与贷款系两种不同的融资产品，有本质的不同。　　首先，业务操作不同。过桥投资一般业务流程为初步调查、商务谈判、尽职调查、投资决策、签署文件、投资实施。贷款一般业务流程为业务初审、风险核查、办理担保、内部审批、签署合同、用款审批。　　其次，投资方介入融资方经营程度不同。过桥投资是一种夹层投资行为，混

7、合了股权投资和债权投资两种投资方式。根据投资安全需要，投资方通常要求持有较大比例股权以达到影响目标企业的目的，并会派驻董事、高管、财务人员等参与企业的经营管理与重大决策。贷款则是纯债权投资行为，债权人一般只关心本息的安全，而不介入企业的经营管理与重大决策。　　再次，适用的核心法律不同。贷款主要受《合同法》、《担保法》等法律调整，《合同法》是核心;过桥投资主要受《公司法》、《合同法》《担保法》等法律调整，《公司法》是核心。　　最后，风险控制的角度不同。贷款的安全保障主要通过《担保法》中规定的保证、抵押、质押实现。而过桥投资的安全保障主要

8、体现在股权控制，客观上承担着目标公司经营风险。尽管过桥投资组合中有债权担保，但债权投资不是主要的部分，过桥投资的风险控制根本点不在债权担保。　　四、过桥投资中要防止“变相放高利贷”　　目前房地产私募股权基金很多从投资担保