从野蛮生长到理性成长

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1、从野蛮生长到理性成长作者：王璐(奇创项目经理)2009年12月1日国务院发布《关于加快发展旅游业的意见》（国发41号），从国家层面对旅游业发展做出了战略部署，明确将旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业。这标志着加快发展旅游已经成为国家意识，国民休闲经济开始进入国家视阈。紧接着12月31日国务院发布《关于推进海南国际旅游岛》（44号文件），明确了海南国际旅游岛的发展方向，海南旅游开发将对全国旅游产业发展、改革、创新起到示范作用。时代呼唤旅游业重拳出击，旅游业将迎来黄金发展期。近年来，奇创机构一直致力于

2、旅游地产的理论研究和实践探索。我们认为当下的旅游开发需要市场化运作，更需要产业化发展，这是一个庞杂的系统工程，包括环境整理、资源整合、产业导入、商业运作、社区参与、市场营销、网络管理等等，以实现旅游产品的深度化拓展。上述种种都离不开相关旅游地产的开发。旅游开发，地产先行。勇闯江湖，旅游地产的中国式野蛮生长旅游地产最初是从欧美国家分时度假（Timeshare，又称HolidayOwnership）概念延伸和发展过来的，原指各种分时度假酒店、度假别墅等。由于国内国外发展阶段不同，分时度假目前在市场、体制等方面尚未成熟，况且中国区域发

3、展不平衡，真正有条件做分时度假的地区很少，所以国内对于旅游地产的定义相对宽泛，研究者分别从开发、市场、对象和功能等角度给出一些各自具有针对性的结论，但尚未形成基本定论，普遍认为以旅游服务为主要功能（全部或部分实现了旅游功能）的房地产均为旅游地产，一般将其分为旅游景点地产、旅游商务地产、旅游度假地产、旅游住宅地产四类。从实际项目操作来看，这样的定义和分类针对性不强，笔者试图结合当下中国观光、休闲、度假并存的旅游发展实际情况，针对开发过程中所涉及到的具体问题进行适度分析和探索，认为旅游地产是指兼顾游客和居民需求的，涉及观光、休闲、度

4、假的各种房地产形态。包括基础服务类、娱乐体验类、商业休闲类、休闲居住类、休闲度假类五类。这些类型的概念上并非一层不变，空间上相互渗透、在功能上互为补充，赢利模式上互为支撑。总体看，旅游地产开发市场空间较大，但产品创新氛围还不足，相关政策也有待完善。具体来说，很多地方旅游开发缺乏有效引导，昨天的开发往往成为今天发展的羁绊，甚至旅游区里面夹杂工业厂矿，破坏整体休闲氛围。旅游地产开发总体逐渐趋向成熟，但是各类旅游地产开发均显滞后，不能满足游客多样性需求，拉动消费的能力也不强。旅游地产开发整体还处于摸索阶段，可谓勇闯江湖，野蛮生长。六重

5、聚焦,助推旅游地产理性成长理性回顾是必然的，从野蛮生长到理性成长，中国旅游地产开发策略何在？笔者认为关键在于结合中国发展实际，理顺六大关系。1、第一居所与第二居所的关系中国经济主体已经进入了工业化后期，但总体还处于工业化中期，短期内这个格局不会改变，也就是说对中国整体而言，大众度假时代尚未到来。但随着人们休闲意识的增强，对人居环境的要求不断提升，加之城市交通设施不断完善，城市置业郊区化、生态化、主题化已经成为趋势。这决定着一般城市的旅游地产开发要更加关注本地居民需求，以第一居所为主，打造休闲氛围浓郁的主题社区同时并兼顾旅游度假的

6、功能才是符合实际消费需求的最佳选择模式。以北京、上海为例的少数地区已经迈入后工业化时代。而海南国际旅游岛则是个特例，在中国她拥热带滨海的垄断性资源，在国家战略的引导下，中国庞大消费基数将催生并支撑其跨越工业化入后工业时代。这个阶段现代服务业将迅速崛起，城市发展郊区化将进一步凸显，消费结构全面加速升级。因此这些地区旅游地产开发适合针对性地打造第二居所产品，但是应充分考虑后期运营，探索发展分时度假等产品开发模式，避免产能过剩。2、政府引导与企业开发的关系旅游开发是在政府引导下的一种企业行为，政府引导强调“到位”但不能“越位”，企业开

7、发应确保经济效应的同时兼顾社会整体效益，只有政府和开发商在共识的基础上形成更多合力，才能促进旅游地产开发健康快速发展。政府引导主要通过政策扶持和加强管理。在明确城市整体定位和项目总体定位的前提下加强前瞻性地控制：保护核心资源（文化旅游资源、生态旅游资源等）、配套基础设施（绿化、道路等）。其次是招商选资，选择合适的企业非常关键，从发展定位匹配度、资源整合能力、开发能力等方面综合考量开发企业。后期则注重监督管理。企业在旅游开发过程中面临较大的经济压力，应特别注重商业模式设计，重点关注可销售类产品，以便资金回笼，保证有效运转。与此同时

8、还应注重生态效益和社会效益，满足当地居民及游客多样化的需求。3、传统文化与外来文化的关系文化的导入将最大程度提升旅游地产价值。目前大多数旅游地产开发都选择直接导入市场接受度比较容易的外来文化，导致市场上欧式风格的酒店、社区风靡。产品开发应该且始终坚持以市场为导向