论我国物业服务合同主体

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1、摘要物业服务作为改革开放和社会主义市场经济的产物，必须遵循市场经济的规律运作，建立、培育和规范物业服务关系的前提就是必须科学、准确、清晰地为参与物业管理的民事主体进行定位。只有正确地解决了物业管理民事主体的定位这个根本性的问题，才能明确各民事主体的权利和义务，否则就无法清晰地确立各民事主体的权利和义务，从而造成这些民事主体相互之问．的角色错位。物业服务合同主体对自身的定位不准确，法律地位的不清晰，权利义务不明确，不但成为引发合同纠纷重要的原因之一，也对实践中纠纷的解决构成困扰。因而深入研究物业服务合同的主

2、体问题，具有重要的理论和实践意义。文章第一、二部分，笔者以建筑物区分所有权理论及合同法基本原理为基石，从物业管理权的性质、归属及行使入手，结合实践中物业服务合同主体定位的常见问题及不同理论观点的辨析，尝试对物业服务合同中开发商、物业服务企业、业主、业主及业主团体、业主委员会相关各方主体权利及相互间关系逐一进行剖析。第三、四部分，笔者结合当前物业服务合同纠纷类型，分析了物业服务合同纠纷主体方面原因，并对如何规范我国当前物业服务合同主体间法律关系进行了思考和建议，以期对物业服务合同纠纷的防范与解决以及物业服务

3、合同主体制度的完善有所裨益。物业管理实践中，作为合同主体的业主自治机构本身，还存在业主自治机构内部组织规则、选举表决机制设计及运行监督问题，业主公约的制定及效力评价问题，物业专项维修资金的监督管理等问题，物业服务合同也存在具体合同义务判断问题，这些问题在司法实践中也多有纷争，但由于文章立意于物业服务合同下的主体定位及相互关系所限，本文并未涉及。关键词：物业服务：主体；纠纷成因：对策AbstractAstheproductoftherefomandopenpolicyandsocialistmarketec

4、onomy，thepropeIrtyseⅣicesshouIdfollowthemarketeconomy11lles，sotheprerequisitetoest￡lblish，cultivateandstandardizethepropeIrtyservicesisscientific，accurateandclearlylocatetheciVilsubject．OnlybycorrectlysolVedthepositioningofthesLlbject，whichistllefhndament

5、alissueinpropertymanagement，canbeclari黟tllerightsandobligationsofciVilsubject，otherwisewillbeunabletodefinetherightsandobIigationsofeachciVilsu切ectinpropertymanagementcle砌y，thuscreatetheroleofthesecivilsubjectdislocation．PropertyserVicecontractsubjectisin

6、accuratetoo、vnlocalization，tllelegalstatusisnotclear，therightsa11dobligationsisnotexplicit，thatisnotonlybecomesanimportantcauseofcontractualdisputes，alsotopuzzleddisputesolutioninpractices．Thereforeanin—depthstudyoftllesubjectissueofpropenyseⅣicecontracth

7、asimportanttheoreticalandpracticalsignificance．Thefirst2uldsecondpa九oft}leanicle，baSedonthecondominiumownershiptheoWandthebaSicprinciplesofcontractlaw，authorstartedwimthenatureoftllerighttopropertymanagement，ownershipaJldexercise，combinedwiththemainlocati

8、onofprope啊seⅣicecontractfrequentlyaskedquestionsanddifferenttheoreticalperSpectiVesandanalysisinpractice，triedtoanalyzerightsofeachsu切ectonmeservicecontract，suchasthepropenydevelopers，propertyseⅣiceconlpanies，owners