王敏__世界经济(洁版)new

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1、限购和房产税对房价的影响：基于长期动态均衡的分析∗∗∗王敏黄滢摘要：中国主要城市的实际房价在过去10年以9%的年增长率增长（Wuetal.,2011）。高速增长的房价促使中国政府在2010年开始出台一系列以调控市场需求为目标的房地产政策。本文通过构建一个动态模型，从房地产供给一方对政策的反应来研究限购政策和开征房产税对房价的影响。本文的理论研究表明，限购政策能降低房价，但是影响有限，市场会呈现“价高量低”的局面。另外，开征房产税能在短期内降低房价，但是有可能拉高未来长期的房价。最后，我们利用国家统计局公布的7

2、0个大中城市的房价指数面板数据对限购政策进行实证分析。实证研究的结果跟本文理论模型的预测基本一致。关键词：房价，限购政策，房产税，动态模型∗王敏，北京大学国家发展研究院，邮政编码：100871，电子邮箱：wangmin@nsd.edu.cn。本文得到北京大学桐山教育基金资助。作者感谢2011年中国经济学年会（上海）评论人和《世界经济》匿名审稿人的意见和建议。文责自负。∗∗黄滢，DepartmentofEconomics,IowaStateUniversity,Ames,IA50011,U.S;Email:yi

3、ngh@iastate.edu。1一、前言自20世纪90年代末的房改以来，中国城市房价一直以较快速度上涨：在2000年到2010年期间，中国35个主要城市（扣除通货膨胀率后）实际房价的平均年增长率在9%左右（Wuetal.,2011）。过高的房价对经济会有一定影响。一般的看法是，过高的房价会形1成房价的泡沫，从而引发金融危机。2008年的美国次贷危机就是一个典型的例子。如果进一步分析房价的本质，可以发现，房价过高，除了对金融危机潜在的影响外，对实体经济也会产生直接的影响，尤其是影响经济的长期增长。房子的价格分

4、三部分：地上的钢筋水泥、地下的地租和政府的税收。第一项反映的是房屋的建造成本，每年都在折旧。所以，给定政府在房地产市场对各种交易活动设定的税率不变，房价上涨本质上是地租在涨，高房价本质上是高地租。例如，在2010年上半年，北京新房销售价格的60%是由地价构成（Wuetal.,2011）。地租的产生并不是生产性活动所致，它本身的价值以及它的上涨也不在GDP核算里面。因此，地租上涨对经济增长没有直接贡献，本质上是一种财富转移。而这种财富转移，我们认为对中国经济长期增长至少在以下三方面有负面影响。第一，在当前中国，

5、地租的财富通过税收和房价的上涨，转移到政府、房地产商和二手房投资者等群体手中。这基本上是一种逆向的从农村向城市，从居民向政府，从低收入人群向高收入人2群的财富转移。因此，房价过高会加剧社会收入差距，而且房价越高，财富转移程度越严重，社会收入差距也会越大。在宏观经济学文献里面，大量的理论研究和实证研究表明收入差距对长期经济增长有负的作用（GalorandZeira,1993;PerssonandTabellini,1994;Aghionetal.,1999）。第二，城镇居民为了支付昂贵的地租，不得不减少可计入G

6、DP核算3的消费支出，即内需。这一点会在很大程度上影响当前中国从以外需为导向的经济增长模式向以内需为导向的经济增长模式转变的过程。第三，房价持续高速上涨会扭曲企业家行为，导致更多企业家参与到这个财富转移或者说寻租过程中来，从而减少企业家对原企业管理和创新的投入。而后者则是长期经济增长的源泉。过高的房价对经济的负面影响是多方面的。为此，在2009年房价快速上涨的背景下，中央政府从2010年陆续出台各项房产调控政策。其中，分别运用行政手段和经济手段对房地产市场的需求进行抑制的两项政策最受人关注：一是在2011年初

7、，各地方政府直接运用行政命令干预房地产市场，推出严厉的限购政策；二是房产税政策。上海和重庆已在2011年进行房产税征收试点。在2012年两会期间，住建部表示要扩大房产税试点城市。2010年以后出台的调控政策，尤其是限购政策，对房地产市场的影响无疑是巨大的。例如，北京市住建委的统计数据表明，2011年北京新建住宅和二手住宅成交量分别比2010年下降18.37%和38.18%。但是，限购政策和房产税政策对房价有什么样的影响？它们真的能有效的降低房价吗？为回答这些问题，本文尝试建立动态模型对限购政策和房产税政策进行

8、长期动态分析。无论是限购政策还是房产税政策都是以调控房地产需求为目标的。需求下降（需求曲线下移）会导致房价下降。但是，这些政策在调控需求的同时，供给一方也会对政策做出4反应――这一点容易被忽略掉。因为市场的均衡是由需求和供给双方共同决定的，后者对1国内对房价泡沫的研究比较成熟并已形成大量文献，见袁志刚和樊潇彦（2003），沈悦和刘洪玉（2004），姜春海（2005），胡健颖等（2006），况伟大（2