为规避限购令之借名买房行为效力研究

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1、法律硕士专业学位论文为规避限购令之借名买房行为效力研究Toavoidtherestrictionsonborrowingnametobuyahouseofeffectivenessresearch作者姓名：王胜会指导教师：沈萍西南政法大学SouthwestUniversityofPoliticalScienceandLaw内容摘要国家为限制房价而颁布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》等购房措施后，借名买房的现象屡见不鲜。虽然房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，法律对思想意识没有约束力，但当事人

2、之间的借名合同在发生争议时即是纠纷的焦点。这类借名合同明显违背了国家的限购令措施，有观点认为，其合同效力不受影响，因为限购令属于国家政策，不能构成违法。另一些观点则认为应当判定违法，但究其原因却说法不一：第一种认为其违反了《合同法》第52条第2项关于“恶意串通损害国家、集体或者第三人利益”而无效；第二种认为其属于第5项“违反法律、行政法规的强制性规定”而无效；第三种认为限购令是为社会公共利益而设，应以违背法律、行政法规的强制性规定与违背社会公共利益的“一元论”来考量规避限购令的合同效力。本文通过引用两个关于

3、违背国家政策而借名买房的案例，引出争议焦点所在，并从《合同法》第52条、代理、以及我国当前处理类似案件的实际做法，说明为规避限购令之借名买房行为的效力。本篇文章分为三个部分第一部分：案例引入。引用两个案例，一是判定规避限购令之借名买房合同为有效的案例，房屋仍归实际权利人所有。二是为规避经济适用房之规定而借名买房，其合同被认定为无效而房屋归名义人所有的案例。都是不具备政府规定的某种购房资格，有意回避政策、法规，而法院对法条的不同理解，导致了不同的判决。本文通过案例指出争议的焦点与判决存在的问题，其分歧点在于对

4、《合同法》第52条关于合同无效的不同认识，对限购令性质的认识差异，及该类合同中存在的代理关系的不明析。第二部分：为规避限购令之借名买房行为的效力分析。该部分是本文的重点，主要从合同、代理、及现行关于借名买房问题的处理办法，分析为规避限购令之借名买房行为的效力。合同方面主要从合同的一般理论，《合同法》第52条第5项关于法律、行政法规的强制性规定，第4项关于损害社会公共利益的规定，以及第5项是否应和第4项作二元区分。分析违背法律、行政法规的合同的效力，将限购令定性为管理性的强制性规范，需要同时违背社会公共利益才

5、能认定合同无效，而规避限购令之借名买房合同正1符合这两个条件。同时，在代理上，可将借名行为分为直接代理和间接代理来讨论合同效力。实际操作中，少数省份发布了指导借名买房的会议纪要，也界定了合同效力。因此，得出的结论是借名买房合同应属无效。第三部分：为规避限购令之借名买房争议的评析与解决建议。根据所述理论，再次分析案例，找出判决中存在的问题并提出自己的观点。同时根据所述案例反应的问题，给出解决建议。主要分为四方面：一是将长期实施的政策纳入立法内容；二是增强法官适用法律的能力；三是房屋登记机关严格执行不动产管理制

6、度；四是实施有效的房地产调控政策。建议通过《价格法》调整房地产，同时政府应该增加保障性住房的供应以及土地的供给，从根本上解决供求平衡。关键词：借名买房；限购令；规避；合同；代理；效力2AbstractCountriestoregulatetherealestateindustrytosolvelivelihoodissuesandpromulgatedthenoticeof“thestatecouncilconcerningfirmlycurbthepropertypricehikesinsomecitie

7、s"afterpurchasemeasures.Thephenomenonofborrowningnametobuyahouseiscommon.Whilethepartiestothebuildingbusinesscontractisthetruemeaningofsaid,theeffectivenessofthelawofideologicalbehaviorconstraints,butbetweenborrownameagreedbythepartiesintheeventofadispute,

8、itisthefocusofdispute.Borrowthenamecontractclearlyviolatesthestaterestrictions.Itisthoughtthatthecontracteffectivenessdon'taccept,becauseoftherestrictionsandsobelongtothestatepolicy,notillegal.Anotherargument