市场化开发保障性住房视角下的reits模式研究

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1、浙江工商大学金融硕士(MF)学位论文市场化开发保障性住房视角下的REITs模式研究摘要2010年中央政府大规模启动以公共租赁房为主的保障性住房建设工程，以解决城镇困难家庭的居住需求。但现有保障性住房建设主要由地方政府以行政化方式建设，而非市场化开发，致使地方政府难以承担大规模保障性住房建设的资金压力。2009年10月，中国人民银行推出《银行间市场房地产信托受益券发行管理办法》讨论稿，探讨以房地产投资信托基金(RealEstateInveStmentTrusts，简称REITs)的方式解决房地产企业融资难题，而此后国务院明确要求REITs试点应结合保障性住房融资

2、需求。但是，REITs试点工作迄今仍无进展，其中主要原因之一，就是脱离我国房地产市场实际情况，与我国保障性住房建设的融资模式难以匹配，不具有可操作性。本文以市场化开发保障性住房为视角，在分析现有房地产市场融资方式的基础上，从资金供给、投资标的、市场交易、税收以及投资者收益等五个维度，对中国人民银行推出的REITs讨论稿进行较为系统的分析，探讨如何构建满足市场主体融资需求的REITs模式。通过分析，本文认为，中国人民银行的REITs讨论稿需要多方面的修改：在REITs设立方面，应选择权益型保障性住房REITs并在证券交易所上市；在REITs投资者与投资标的方面，

3、应允许开发期保障性住房作为REITs资产标的，并鼓励机构投资者参与；在REITs税收T浙江工商大学金融硕士(肝)学位论文方面，应给予保障性住房REITs有条件的税收减免优惠。同时，还需要加强REITs的立法工作，推出专项REITs法规等。在上述分析的基础上，本文提出具体的政策建议，并给出适应我国保障性住房建设融资需求的REITs模式。同时，利用香港市场REITs数据实证分析REITs的收益风险，证明证券市场的权益型REITs符合投资者需求，从证券市场募集保障性住房建设资金具有可行性。关键词：住房市场；REITs；保障性住房：住房制度sTu。Y。NTHEREIT

4、SMODELFRO．．M’／／IIll／‘IH／II‘HI／／I孑／I／I／z／I／／I／4／II／／。II／113H／／／IfMARKET-ORIENTEDDEVELOPMENTOF。’-9‘‘．UJPUBLICHOUSINGABSTF之ACTIn2010。thecentralgovernmentlaunchedalarge‘scalepulicehOuslngprolectswhichismainlypublicrentalhousinginordertomeetthehousmgdemendsOfurbanpoorfamilies．However，the

5、existingpublichousingismaInIYconstructedbygovernmentinaadministrationway,ratherthanconstructedbymarketinamarketizationway．Therefore，thegovernmentisdifficulttobearthefundingpressu怆oflarge．scaleconstructionofpublichousing-InOCtober2009。thePeople-sBankofChinalaunchedthe((therealestatet

6、‘ustbenefic沼rysecuritiesissuedmanagementmeasuresintheinter-bankmarket》e×posu怆drafl．t0discusstheprobabilityofsolvingthefinancingproblemsoftherealestatecompanieswithREITs(RealEstateInvestmentTrust，REITs)·Andthan．theStateCouncilcalledforREITspilotbeingreadinconjunct‘onwithpublichousing

7、financingdemendsclearly．ButtheREITspilothasnoprogresssofar，0neofthemainreasonsisthatthecentralbank'sexposuredraftIsfarfromtheactuaIsituationofChina’srealestatemarketandisdifficulttOmatchw-ththeCOnstructionfinancingmodelofpiblichousing．Sothat，thise×pOsuredraftisalmostimpossibletooper

8、ate．BasedOntheanaly