商品住宅价格形成分析及定价模型研究——以成都为案例分析

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1、国内图书分类号：F064．1国际图书分类号：西南交通大学研究生学位论文密级：公开直晶焦室俭整形盛佥堑壁定俭槿型硒究年姓级2010级名蕉堡盒申请学位级别亟±专业数量经渣堂指导老师王盛堕二零一三年六月五日一令一二，平／、月丑口ClassifiedIndex：F064．1U．D．C：SouthwestJiaotongUniversityMasterDegreeThesisCOMMERCIALHOUSINGPRICEFORMATIONANALYSISANDPRICINGMODELRESEARCH—一CHENGDUASTHECASESTUDY

2、Grade：20lOCandidate：LongYuhanAcademicDegreeAppliedfor：MasterofEconomicsSpecialty：EconometricsSupervisor：WangChengzhang西南交通大学学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权西南交通大学可以将本论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复印手段保存和汇编本学位论文。本

3、学位论文属于1．保密口，在年解密后适用本授权书；2．不保密一使用本授权书。(请在以上方框内打“√”)学位论文作者签名：日期：加，≥．Jo．S⋯⋯弦嘻日期加侈，占．g．西南交通大学硕士学位论文主要工作(贡献)声明本人在学位论文中所做的主要工作或贡献如下：本文对商品住宅的价格形成过程进行了梳理，认为商品住宅的价格形成过程比一般商品复杂，它是在生产价格理论、供需均衡理论和效用理论的指导下，在市场多个主体的作用下形成的。在对住宅价格的多个影响因素进行整理归纳的基础上，本文构建了商品住宅的定价模型，模型中将商品住宅价格分解为三个层次，即由消费

4、者需求决定的商品住宅价格上限，由开发商成本决定的商品住宅价格下限，以及政府调控政策引起的价格在价格上下限之间的调整，最终形成商品住宅价格。同时，以成都商品住宅市场为例，对商品住宅定价模型进行拟合，检验该模型在实际中的可操作性和适用性，使研究问题更加具体。本人郑重声明：所呈交的学位论文，是在导师指导下独立进行研究工作所得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在文中作了明确说明。．本人完全了解违反上述声明所引起的一切法律责任将由本人承担。学位论

5、文作者签名：而1蒙名日期：2,of≥．6．S西南交通大学硕士研究生学位论文第l页摘要一套住房，牵绊着一个家庭的幸福快乐，维系着中国经济社会的和谐稳定。作为国家支柱产业的房地产本该平稳发展，然而，多数城市的房价在最近几年持续走高，推动居住成本不断上涨，房价问题成为政府、企业和学者关注的焦点。在成熟的市场经济中，价格会在供求关系的调节下自发形成。但是，我国推行住房改革的时间不长，商品住宅市场的发展还不成熟，这使得住房市场不能充分发挥对价格的调节作用，价格需要政府的调控和指导。自2002年以来，住宅市场一直处于被调控状态，但是房价并未出现

6、平稳迹象，反而在2004年和2009年分别出现两次明显的价格拉升，房价越调越涨，这究竟是什么原因?为了探寻这个答案，本文对商品住宅价格的形成进行分析，通过构建商品住宅的定价模型对价格形成过程进行量化分析。本文在对商品价格理论、住宅市场参与主体、住宅价格影响因素进行系统分析后认为，单一的价格理论和主体力量不足以解释住宅价格的形成，住宅价格是在消费者、开发商和政府的共同作用下形成的：消费者的需求决定了商品住宅的价格上限，开发商的成本和利润为商品住宅划定了价格下限，而二者形成的价格区间为政府的调控提供了空间。受政府调控的影响，住宅价格在此

7、区间进行调整形成最终的价格。在此基础上，本文构建了商品住宅的定价模型，并以成都的商品住宅市场为例，探索模型在实际中的应用。关键词：商品住宅；价格形成：价格模型西南交通大学硕士研究生学位论文第lI页AbstractAhouse，whichisconnected埘thafamily’Shappiness，playsasignificantroleinmaintainingthehealthyandstabledevelopmentofChineseeconomyandsociety．Asthenationalpillarindustry

8、，realestatewassupposedtogrowsteady，however，inrecentyears，mostoftheChinesehousingpricescontinuedtorisewhichpromotedani