存量住房交易价格批量评估的房地产状况调整系数研究

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1、分类号密级UDC编号存量住房交易价格批量评学位论文估的房地产存量住房交易价格批量评估的状况调房地产状况调整系数研究整系数研究曹伟伟南京指导教师姓名：瞿富强副教授工申请学位级别：管理学硕士业学科、专业：管理科学与工程大学论文提交日期：2013年6月1日2013年6月1日学号：602120100001论文答辩日期：2013年6月6日指导教师：Researchonadjustmentcoefficientofrealestateconditionsintheresidentialhousingstocktran

2、sactionDissertationSubmittedtoNanjingUniversityofTechnologyinpartialfulfillmentoftherequirementsforthedegreeofMasterofManagementByCAOWeiweiSupervisor:AssociateProf.QUFuqiangJune.2013学位论文独创性声明本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中

3、不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得南京工业大学或其它教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。研究生签名：日期：学位论文的使用声明□1、南京工业大学、国家图书馆、中国科学技术信息研究所、万方数据电子出版社、中国学术期刊（光盘版）电子杂志社有权保留本人所送交学位论文的复印件和电子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文并通过网络向社会提供信息服务。论文的公布（包括刊登）授权南京工业大学研究生部办理。（打钩生效

4、）□2、本论文已经通过保密申请，请保留三年后按照第一项公开（打钩生效）□3、本论文已经通过校军工保密申请，不予公开（打钩生效）研究生签名：导师签名：日期：日期：毕业论文题目：存量住房交易价格批量评估的房地产状况调整系数研究管理科学与工程专业2010级研究生姓名：曹伟伟指导教师（姓名、职称）：瞿富强副教授摘要为了避免存量住房交易过程中的“阴阳合同”、偷税漏税等情况的发生，政府部门开始推广采用房地产评估技术加强存量住房交易税收征管。存量住房批量评估采用的是市场比较法中的间接比较法。采用间接比较法评估的关键在于

5、选择合适的可比实例、可比实例与估价对象间的修正、比准价格的求取。可比实例与估价对象间的修正包括交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整，其中房地产状况调整由于房地产状况因素的繁杂、千变万化，使得如何选择与调整成为间接比较法的难点和关键所在，对评估结果的准确性影响较大，因此本文选择房地产状况调整作为研究对象。本文通过研究国内外参考文献将影响存量住房交易价格的房地产状况因素进行汇总，通过间接比较法明确屏蔽的房地产状况因素，结合标准存量住房类型，最终确定存量住房交易价格批量评估中需调整的房地产状况因素。通常分

6、析确定房地产状况调整系数的经常使用的方法可分为专家咨询法和数学方法（即定性和定量两方面），其中专家咨询法分为传统专家咨询法和德尔菲法，数学方法分为以层次分析法为代表的方法和交易数据法。通过将这四种方法对比分析发现本文研究的存量住房交易价格批量评估在拥有充足交易数据的前提下采用交易数据法和德尔菲法分别定量、定性的确定房地产状况调整系数最为合适，并详细介绍运用这两种方法的具体技术流程。最后以河南省洛阳市西工区的多层无电梯存量住房作为实证研究对象，利用上述方法确定出房地产状况调整系数，并且利用真实交易案例验证表

7、明运用交易数据法和德尔菲法结合确定房地产状况调整系数较为科学、具有实际操作性，这对改变长期以来评估过程中由于主观因素导致评估价格不实的现象具有重要的意义和实际应用价值。关键词：存量住房；间接比较法；批量评估；房地产状况调整系数ITHESIS：ResearchonadjustmentcoefficientofrealestateconditionsintheresidentialhousingstocktransactionSPECIALIZATION:ManagementScienceandEnginee

8、ringM.A.CANDIDATE:CaoWeiweiMENTOR:AssociateProf.QuFuqiangABSTRACTInthehousingstocktradingprocess,toavoidthephenomenasuchasmakingtwodifferentcontactsfortwopartiesandevadingtaxesetc.inthehousingstockinthetransactionpr