房地产计税价格批量评估实证研究

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1、2011年6月地理空间信息Jun.,2011第9卷第3期GEOSPATIALINFORMATIONVol.9,No.3房地产计税价格批量评估实证研究耿继进，何素芳（深圳市国土房产评估发展中心，广东深圳518034）摘要：结合批量评估的技术思路，以深圳市二手住宅计税价格批量评估为例，构建了以长期趋势法、成本法为基本原理，结合地理信息技术（GIS）的批量评估模型，并提出研究结论与未来发展设想。关键词：批量评估；地理信息技术；长期趋势法；成本法；房地产计税价格中图分类号：P208文献标志码:B文章编号:1672-4623(2011)03-0027-

2、05随着我国房地产税制改革的不断深入，房地产计长期趋势法、成本法，进行价格测算；③对评估结果税价格评估成为改革进程的重要技术保障环节，如何进行检验，剔除异常值，获得符合统计检验的计算结高效率、低成本地完成大规模目标房地产的评估工作，果；④借助GIS空间分析技术，以符合标准的计算结保证公共受益和公共成本负担对称成为一项迫切任务。果作为样本点，进行空间插值，完成测算对象的全覆我国房地产评估目前主要以单宗评估为主，批量评估盖；⑤是对评估结果的检验。尚处于起步阶段。由于批量评估技术必须依托详实强2数据预处理大的基础数据库，这与我国目前房地产信息分布面

3、广零碎、信息孤岛化以及数据失真现象存在较大矛盾。本2.1空间数据预处理文以深圳市二手住宅交易计税价格批量评估工作（以由于房地产位置的区域固定性和不可移动性，区下简称二手房批量评估）为实证，在房地产评估传统位成为影响房地产价格的关键因素，为使数据具备可理论、批量评估技术方法的基础上，构建了以长期趋比性，需要确定评估对象一致性的评税分区，即价格势法、成本法为基本原理，结合地理信息技术（GIS）均质单元。从空间数据来看，即地理空间尺度的转换。的批量评估模型，为我国房地产计税价格评估工作提尺度转化包括向上以及向下的2种转换类型，向上转供了新的思路。换

4、是将较小尺度信息转换到较大的尺度范围，这一过程与科学研究中的采样非常相似，即通过对样本数据1技术路线的分析来获取更大范围的一般信息。在二手房批量评IAAO（国际税收评估人员协会）将批量评估定义估工作中，通过对现实情况的分析，汲取了城镇地籍、为利用共同的数据、标准化的方法和统计检验技术评城市规划法定图则标准分区的成果作为评税分区的基估一组财产确定日期价值的活动。国际评估准则（2005）础，在数据处理方面，采用2009年深圳地籍矢量数据、对批量评估的解释是应用系统的、统一的、考虑到统政区边界图层、城市规划法定图则标准分区图层等空计检验和结果分析的

5、评估方法和技术评估多项财产确间基础数据，以地籍数据为基本图层，将其他图层进定日期价值的活动。其中，标准化、计量化与海量数行空间叠加的方式，形成宗地-标准分区-街道-政区的据是其基本特征。尺度转换（如图1所示）。在二手房批量评估工作中，通过对评估对象以及现实数据的分析，技术路线设定如下：在划分房产类型的基础上，通过建立不同空间尺度的评税分区，以长期趋势法、成本法为基本原理，结合GIS进行空间插值，完成覆盖全市的二手房批量评估。主要步骤包括：①数据整理，主要是对空间数据与属性数据的预处理工作包括：不同空间尺度的评税分区、不同的房地产类型划分、数据

6、的统一化和标准化处理以及数据完备度整理等；②在数据标准化处理的基础上，采用图1深圳市二手房批量评估评税分区收稿日期：2010-12-2128地理空间信息第9卷第3期2.2属性数据的预处理表1狄克逊（Dixon）检验法检验标准2.2.1完备度与标准化处理样本量检验高端离群值检验低端离群值产权数据库是本次测算的基础数据。由于历史、统n:37Dn=r10=计口径、失误等原因，该数据库中的宗地、楼宇、房屋记录存在信息不完整、信息错误以及数据混乱等问题。为便于数据的统一计算，需要进行数据整理,为计算工n:810Dn=r11=作做数据准备。整理工作从3个

7、层次展开：第一层次是遵循分户房屋-楼层-楼宇-楼盘-宗地的路径进行数据全n:1113Dn=r21=面梳理与信息补充；第二层次是对数据进行归类处理，主要是产权类型、建筑类型的划分，这是建立测算模型n:1430Dn=r22=的关键（见图2）；第三层次则是对数据的标准化处理，主要是对价格单位、面积单位等数据的统一。值；否则判为发现离群值。二手住宅3价格评估产权类型建筑类型3.1测算方法根据数据的现实情况以及房产类型的不同，分别非完农多高完全民层层别采用长期趋势法及成本法测算。其中，除农民私宅采全产私住住墅产权宅宅宅用成本法外，其他房产均采用长期趋势

8、法。权3.1.1长期趋势法计算公式为：房地产价格=初始产权登记价格×房有无电电地产价格指数梯梯在计算过程中，房地产价格指数采用深圳新建商图2深圳市二手住宅交易计税价