城镇私有房屋转租法律问题研究

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1、分类号——UDC●■■■■■■■■●■■■■■■■一密级——编号——茸中唯jf巯火等硕士学位论文学位申请人姓名：量鸿垫申请学位学生类别：全里舅塑±申请学位学科专业：＆壹造至⑨M嘶ASTE⋯R'STHE娜硕士学位论文城镇私有房屋转租法律问题研究论文作者：黄鸿劫指导教W-文杰教授学科专业：民商法学研究方向：民法学华中师范大学法学院2013年4月⑧硕士学位论文MASTER’STHESISTheStudyofHouseSubleasesSystemAThesisSubmittedinPartialFulfillmentoftheRequirementFortheMasterDegree

2、inLawByHuangHongjiePostgraduateProgramSchoolofLawCentralChinaNormalUniversitySupervisor：WenJieAcademicTitle：ProfessorSignatureApprovedApril，2013⑧硕士学位论文MASTER’STHESIS华中师范大学学位论文原创性声明和使用授权说明原创性声明本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，独立进行研究工作所取得的研究成果。除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和

3、集体，均已在文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。作者签名：量渴劲1日期：谢；7年f月埸日学位论文版权使用授权书学位论文作者完全了解华中师范大学有关保留、使用学位论文的规定，即：研究生在校攻读学位期间论文工作的知识产权单位属华中师范大学。学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许学位论文被查阅和借阅；学校可以公布学位论文的全部或部分内容，可以允许采用影印、缩印或其它复制手段保存、汇编学位论文。(保密的学位论文在解密后遵守此规定)保密论文注释：本学位论文属于保密，在——年解密后适用本授权书。非保密论文注释：本学位论文不属于保密范围，适用本授权书。作

4、者签名童渴劲日期．沙f净r月凇目撕挑少邑日期：如f弓年厂月埸日本人已经认真阅读“CALIS高校学位论文全文数据库发布章程’’，同意将本人的学位论文提交“CALIS高校学位论文全文数据库”中全文发布，并可按“章程”中的规定享受相关权益。圃意诠塞握童蜃溢卮!旦兰生；旦二生i旦三生筮查!作者签名囱呜勘日期：Ⅶ咿岁月冷日糊虢反占日期：Ⅵ>年歹月)g日硕士学位论文MASTER’STHESIS摘要近年来，农村人口不断涌入城市，加之大量的大学毕业生步入社会，租房需求不断扩大，在这种大背景下，房屋租赁纠纷日益增多，而其中，因转租引起的纠纷占有很大比例。但我国法律中关于转租问题的规定并不完善，在

5、处理现实纠纷时，可操作性不强，基于此本文围绕房屋转租的相关问题进行探讨。本文由四个部分构成，第一部分分析城镇私有房屋转租的性质以及国内外的各种立法模式。就性质方面来讲，首先探讨了租赁权的性质，介绍并简要分析了学术界租赁权债权说、租赁权物权化说以及租赁权物权说三种不同的观点，笔者赞同租赁权物权说，同时，将转租和承租权转让进行了比较：就立法模式来讲，其他各国主要包括自由、限制级区别主义三种，笔者对各种模式的利弊进行比较分析，并在此基础上对于完善我国立法模式提出了建议。第二部分城镇私有房屋转租合同的效力问题，首先讨论了转租合同与原租赁合同的关系，指出原租赁合同在时间、内容及效力方面制

6、约转租合同，同时转租合同又具有相对独立性；接着从合法转租的成立要件及在三方当事人之间产生的法律关系两方面分析合法转租的效力；最后分析了违法转租的效力，此为本部分重点。笔者认为，承租人在出租人不同意的情形下出租房屋，本质上应属于无权处分，在出租人作出明确表示之前，转租合同处于效力不确定状态。此外，分析了违法转租对三方当事人的效力及此种转租是否构成侵权行为。第三部分即城镇私有房屋转租制度中相关主体的合法权益。该部分探讨介绍了出租人、承租人、次承租人三方当事人各自享有的权利。提出我国立法可适当借鉴国外立法，增加出租人收取租押金和留置权制度的规定，介绍了买卖不破租赁原则并分析其适用的前

7、提条件，同时对该原则的完善提出了自己的看法。最后，以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第17条为基础，阐述了次承租人代为清偿权、合同解除抗辩权、追偿权这三项重要的权利。第四部分即本文最后一部分，阐述了城镇私有房屋转租制度中的优先购买权问题。本部分分析了优先购买权的特征，重点探讨了转租后优先购买权的归属，分析了关于这一问题的几种不同学说并提出了自己的观点。最后，在前文分析的基础上，探讨了优先购买权的行使条件及该权利受侵害后的救济问题。