商品住宅投机度空间计量经济学模型测量及实证分析

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1、硕士学位论文商品住宅投机度空间计量经济学模型测量及实证分析COMMERCIALHOUSINGSPECULATIONDEGREEMEASUREMENTANDEMPIRICALANALYSISBASEDONSPATIALECONOMICMODEL刘月莹哈尔滨工业大学2013年6月国内图书分类号：F293.35学校代码：10213国际图书分类号：332.8密级：公开硕士学位论文商品住宅投机度空间计量经济学模型测量及实证分析硕士研究生：刘月莹导师：杨晓冬申请学位：管理学硕士学科：管理科学与工程所在单位：管理学院答辩日期：2013年6月授予学位单位：哈尔滨工业大学ClassifiedIndex

2、:F293.35U.D.C:332.8DissertationfortheMasterDegreeinManagementCOMMERCIALHOUSINGSPECULATIONDEGREEMEASUREMENTANDEMPIRICALANALYSISBASEDONSPATIALECONOMICMODELCandidate：LiuYueyingSupervisor：Asso.Prof.YangXiaodongAcademicDegreeAppliedfor：MasterofManagementSpeciality：ManagementScienceandEngineeringAffi

3、liation：SchoolofManagementDateofDefence：June,2013Degree-Conferring-Institution：HarbinInstituteofTechnology摘要摘要我国从实行住宅市场化改革以来，房地产行业开始走向市场化、商品化。房地产行业的快速发展带动了整个国民经济及相关行业的兴起。然而随着房地产行业的快速发展，住宅价格也随之急剧增长。目前我国住宅市场价格高涨的主要原因是住宅投机需求的推动，使得住宅供求平衡被打破。由于住宅兼有商品及投资品的属性，是一种稳定的投资理财方式。鉴于近年来股市低迷，很多人将资金投入住宅市场。以期在短期内

4、从住宅价格变动中赚取利润。因此目前社会上一部分是“房姐”、“房嫂”拥有几十套住房、而另一部分中低收入阶层成为“房奴”。产生这种畸形的社会现象主要是由于人们投机活动导致了住宅价格偏离其基础价值。本文分析了住宅投机的运作机制，力求寻找投机行为对住宅价格的影响。住宅市场并不是孤立封闭的，随着资金、能源、材料的地域流动，不同省份之间住宅价格都要受到相互影响。本文基于空间计量经济学的角度分析了住宅价,格的空间关联性，通过MIoran指数的计算结果表明，我国31省份之间住宅价格存在明显的相互作用。同时伴随住宅价格变动的投机行为也是在空间上存在相互影响及联系的。表现为一个省份的住宅价格变动影响人们

5、对邻近省市住宅价格变化的预期，进一步导致人们的投机行为，最后使得邻近省市住宅价格发生变化。本文结合我国住宅市场的区域性特点，纵向上分析了1998-2011年我国住宅市场和横向上31个省份的投机度大小，并进行比较分析。结果表明我国住宅市场虽然存在一定的投机行为，但是从全局的角度上看，投机度处于安全区及警戒区之间。还没有达到危险区，说明整体上我国住宅市场的投机行为还处于比较健康的水平。虽然局部地区住宅投机度较大，但是尚未出现全局性的投机行为。横向上31个省份的分析则表明，不同区域之间住宅投机度大小存在较大的差异。部分省份如海南、上海的投机度已经超过的了国际警戒线，而一些西部省份则值很小，

6、住宅需求基本还是为了改善生活条件的消费性需求。而这一实证分析也基本符合我国目前住宅市场的发展国情。本文结合我国住宅投机行为的特点，选取了9个对住宅投机行为产生影响的因素进行分析。针对住房投机这个具有大量未知信息的不确定性行为，运用灰色关联模型进行综合分析，利用选定的指标定量分析它们对住宅投机度影响大小。关键词：住宅市场；投机度；空间相关性；灰色关联理论IAbstractAbstractSincethehousingmarketizationreformpracticedinourcountry,therealestateindustrybegantowardsmarketizatio

7、nandcommercialization.Therapiddevelopmentofrealestateindustryledtotheriseofthewholenationaleconomy.Besidestherapiddevelopmentofrealestatethecommercialhousingpricesalsorisesharply.Atpresent,themainreasonofthehousingpricesgrowthisth