典型项目市场研究-星河湾

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1、【典型项目市场研究】上海星河湾案例分析——开盘销售40亿元创国内新高一．项目一期销售情况及借鉴星河湾一期于8月8日开盘，开盘当天认购264套，认购金额超过40亿，对外报价4.6万—9万元/平米，目前成交均价为4.94万元/平米。销售借鉴：1.产品推介会：8月1日上海、北京、广州三地针对老业主、银行客户等做产品推介会，积累意向客户400组；2.交纳诚意金：因提前内部认购意向客户过多，星河湾在开盘前两天临时调整认购方式，采用紧急交纳诚意金50万的方式锁定选房排列次序；3.准现房销售：完成外立面且沿用广州、北京星河湾的一贯风格；样板房精致面市；社区景观基

2、本成形；增强了样板区的整体震撼效应；4.售楼中心：星河湾在社区建设一个独立的酒店，运用酒店大堂做售楼中心，给客户以强力的心理冲击。项目图片上海星河湾外立面上海星河湾外立面上海星河湾样板间客厅上海星河湾样板间客厅-1-上海星河湾样板间客厅上海星河湾样板间卧室样板间卫生间皮质门上海星河湾大堂走廊A1户型图A2户型图-2-二．地块基本信息星河湾具体位置为上海市浦东新区锦绣路2588号，坐落于“花木新民北块”内，东至锦绣路，南至浪水浜，西至中心河，北至人才公寓。2007年10月，广州星河湾公司以总价42.4亿元获得。花木新民北块实际出让面积560亩，总建面

3、积53.6万平米，南、北两个地块组成，后应涉及到70/90政策及开发人才公寓等原因；经过规划调整，星河湾实际位置为南面地块：占地16.82万平米，容积率1.72，总建29万平米左右，总户数约2550套。由于涉及到规划调整及后期地块转让等原因，实际楼面价格测算存在困难。但按照最初出让情况来计算，楼面价格约8000元/平米。三．项目一期推盘及规划设计亮点项目一期总建9.6万平米，规划户数322户，14栋10-14层小高层，基本为两梯两户，个别为两梯一户设计；建筑密度12.94%，车位配比1：1.5，物业管理费5-5.5元/平米.月。户型具体配比为：名称

4、套数（套）比例三房72（219、220平米）22.36%四房208（240、245、280、283、289、291、300、316平米）64.60%五房41（486、528、592平米）12.73%复式10.31%总计322100%四、规划设计亮点概述：1、河湾注重整体的室内感受，特别是豪宅需要的很多过渡空间、浪费空间，虽然走廊都要1.5米，甚至2米，但室内空间利用率相当高。另外“星河湾的样板房做到室内设计与建筑设计同步，大大提高了效率，节省成本。2、计时不仅考虑到立面的美观，同时也非常注重室内平面布局的舒适合理。例如，星河湾特色的八角楼设计，在立

5、面上做到了美观别致，并充分从业主使用的人性化角度考虑，在空间布局上也通过加大尺度，增设一步阳台的设计。3、湾做的精装修房每层的建筑层高比常规豪宅更高（3.6米），令空间穿透力强，通透感提升，给业主的是一个整体的享受空间。同时，室内设计中，星河湾大量运用了灯光设计。通过灯光不同的组合，营造不同的气氛。4、粤星河湾一样，浦东星河湾在室内还大量使用黑色中带有金色纹理的黑檀。而为了与黑檀相互辉映，在设计中还采用大量石材。值得注意的是，样板房的各类拼花工艺，采用了毫米级施工要求，缝隙拼接的天衣无缝，且全部直角都由手工打磨，需要工人以工时消除锐度。5、浦东星河

6、湾的园林景观沿用星河湾造园手法，不断地用堆坡、植物、水系把它分成很多个小区域。社区主干道采用属于常绿乔木的150棵乐昌含笑，整齐划一。据了解，一期社区分为六个组团，采用立体平均式园林景观，下沉式景-3-观园林设计主动创造场地高差，且整个社区均环绕水系，尤其是其一大特色——硬地景观基本没有。五．星河湾客户分析沪、浙、外籍人士为星河湾主要购买人群对上海浦东星河湾的客户构成进行调研分析，从客户年龄层、客户来源、客户户型偏好、楼层偏好、购买力等多个维度进行交叉研究，由此对星河湾购买人群的消费特征进行了详细解读。星河湾认购客户年龄层与产品偏好分析z36－45

7、岁客户群是最大购买群体通过调研发现，星河湾客户年龄以36至45岁为主，占到了56%，整体客群表现出年轻化的趋势。z36－45岁的中年客户对245平方米以下户型偏好度较高36－45年龄段客户购买房型集中在B1B3B5户型上，四房三厅四卫是主力需求。z51－55岁的客户认购对特大户型有较明显的偏好倾向51－55年龄段对五房四厅五卫的特A户型偏好明显，该年龄段人群也是该户型的最大需求客体。-4--5-星河湾认购客户年龄与房型交叉表三房三三房三四房三四房三四房三四房三四房三四房三四房三四房三四房三五房三五房四五房四厅三卫厅三卫厅四卫厅四卫厅四卫厅四卫厅

8、四卫厅四卫厅四卫厅四卫厅四卫厅四卫厅五卫厅五卫年龄B2B1B5B3B4A8A7A6A5A4A3A2A1特A总计219㎡22