“城房指数”的广州实践

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1、《第13届亚洲房地产年会论文集》“城房指数”的广州实践廖俊平副教授liaojp@mail.sysu.edu.cn中山大学岭南学院余焰城yuyancheng001@163.com中山大学岭南学院巩峰a800712@163.com中山大学岭南学院“城房指数”的广州实践中山大学岭南学院廖俊平余焰城巩峰摘要：“城房指数”是基于特征价格法编制的全国性房地产价格指数。“城房指数”在广州应用时，根据广州的实际情况进行了相应的调整。本文介绍了“城房指数”在广州的实践，并提出了改进建议。关键词：房地产价格指数，特征价格法，广州。ABSTAC

2、T:The“CityHousingPriceIndex”,anationwidepriceindexofrealestatesetupusingthehedonicmethod,isadjustedtotheactualconditionofGuangzhou.Thispaperintroducestheprocessofsettingupthe“CityHousingPriceIndex”inGuangzhou,andsomeimprovementsaresuggested.KEYWORDS:priceindexofre

3、alestate,hedonicmethod,Guangzhou.一、“城房指数”简介“城房指数”是由建设部主持编制的全国性房地产价格指数，计划覆盖全国范围内的四十个大中城市，广州市为其中之一。“城房指数”以各城市房地产主管部门建立的房地产市场信息系统中记录的房地产交易信息为数据基础，采用满足同质可比要求的特征价格指数方法，计划按月度发布全国、地区、城市层面的房地产价格指数，作为政府主管部门宏观调控和管理的决策依据，以及各种市场主体进行市场分析的参考工具。同时，还通过增加子市场、重点楼盘等细分指数，加强对细分市场的深入分析

4、能力，并形成完整的“城房指数”体系。二、“城房指数”编制方法概要“城房指数”采用的是房地产价格指数编制方法中的特征价格法。特征价格法的核心思路是：把异质性的住宅分解为众多同质性的特征，以一簇最具典型性的住宅特征组合成为市场中最具代表性的、同质化的标准住宅；在大样本量交易数据的支持下，利用多元线形回归形式的特征价格模型求解该标准住宅在各期的价格值并将其指数化，从而以标准住宅的价格变化来代表和反映市场价格的整体走势。因此，特征价格法能够在同质可比的基础上，单纯考察供求关系等市场因素决定的价格变动，而消除住宅物理特征、区位特征的

5、影响和干扰。三、“城房指数”的编制依据广州市“城房指数”的编制工作严格按照建设部下发的《“城房指数”编制工作技术要求》、《“城房指数”编制方案》（以下简称《编制方案》）和《“城房指数”操作手册》（以下简称《操作手册》）进行。四、广州市“城房指数”适用范围广州市“城房指数”适用范围为广州市辖区，包括越秀区、荔湾区、海珠区、天河区、白云区、黄埔区、萝岗区（含广州经济技术开发区）、南沙区（含南沙经济开发区）、番禺区、花都区所辖区域。与广州市基准房价地价划分范围一致。五、广州市“城房指数”主要参数设定（一）周期广州市“城房指数”采

6、用日历月为更新周期；细分市场指数采用日历季度更新周期。（二）基期“城房指数”以2006年1月为基期。（三）价格“城房指数”所指的价格是指以按建筑面积计价的单位面积价格，币种为人民币。六、编制的对象内涵现阶段，“城房指数”计算的物业类型仅限于新建商品住宅。所谓的“新建商品住宅”，应满足如下条件：(a)该交易单元属于已经取得房地产预售许可证或房地产销售许可证的房地产开发项目；(b)该交易单元由买受人通过“商品房销售合同”（或“商品房预售合同”、“商品房买卖合同”，下同）向物业开发企业或其代理企业直接购买；(c)该交易单元在“商

7、品房销售合同”中规定的用途属于“普通住宅”或“公寓”。“城房指数”所称的“新建商品住宅”，不包括如下类型：(a)由买受人通过“二手房买卖合同”向物业前一任产权人购买的交易单元；(b)“商品房销售合同”中规定的用途为“办公”、“商业”、“别墅（含联拼、叠拼住宅，下同）”的交易单元；或者“商品房销售合同”中规定的用途为“普通住宅”或“公寓”，但通过其他渠道可以确认其确属于“办公”、“商业”、“别墅”等其他用途的交易单元；(c)仅向特定群体供应，或买受方仅拥有不完全产权的政策性、保障性或福利性住宅，如经济适用房（含各城市具有经济

8、适用房性质的“配套房”、“中低价位房”等）、未公开销售或不拥有完全产权的单位自建房等；(d)包含车库、商业等非居住用途部分的交易单元，除非该非居住用途部分能够从总交易金额或总交易面积中剥离；(e)签订“商品房销售合同”时，其分摊的土地使用权或在建工程仍设定抵押的交易单元。满足上述规则的交易单元，不区分结