长租公寓商业模式构建_高超

《长租公寓商业模式构建_高超》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、住房租赁长租公寓商业模式构建文/高超[摘要]目前，我国长租公寓行业已迎来风口期，虽然参与者众多，但普遍存在核心竞争力不强、收入渠道单一的问题，导致行业总体利润率较低。其主要原因在于商业模式较为模糊，未形成有效赢利点。本文试图以顾客价值主张为基本出发点，在统一顾客价值创造和企业利润获取的前提下，构建长租公寓长期发展的可行的商业模式。[关键词]长租公寓；商业模式决的问题。一、商业模式概述商业模式的定义繁多，研究者从不同角度、不同行业出发，目前已赋予“商业模式”超过100种不同定义。根据最终期望达到的效果，商业模式按目标还可再次细分为经济类、运营类、战略类、整合类

2、等，但就总体而言，各研究者普遍认同，针对特定行业痛点的深度认知与运行方式的合理设计是构建该行业（企业）成功商业模式的本质。就商业模式的构成维度而言，国内外存在多种研究观点。国外较有影响力的主要是以下几种观点：Osterwalder等提出“商业模式画布”理论，认为商业模式包含客户细分、价值定位、用户获取渠道、客户关系、收入流、核心资源、引言关键业务、重要合伙人、成本架构等九个相互紧密关联的近年来，随着中国一线城市人口数量逐渐到达“控制重要元素；Johnson等构建了一个以顾客价值主张、赢利公式、红线”，“北上广深”购房成本、房屋租赁成本长期居高不下，关键资源与

3、关键工程等四要素为主的商业模式框架；Zott等住房供需矛盾日渐突出，各“新一线”城市纷纷敞开大门，将商业模式简单分为三要素——业务活动、业务结构和治争先出台各类吸纳人口的政策，为自身长期发展蓄力聚势。理。国内学者在借鉴、吸收国外学者观点的基础上，也提此外，随着“租售同权”“房住不炒”的政策不断实施、“千出了新的研究结构，如：魏炜等从“利益相关者的交易模式”禧一代”的观念与我国的现有住房买卖制度正在不断发生角度定义商业模式，认为商业模式主要构成要素为业务系转变，长租公寓行业快速成长，吸引了诸多投资机构关注。统、定位、赢利模式、关键资源能力、现金流结构和企业价值

4、；当下，不仅房地产开发商、酒店经营商纷纷开始加入长租李东认为商业模式是以企业为核心的利益相关体，在完成公寓行业，不少创业型企业也试图抢占滩头。然而，尽管“顾客价值创造”和“获取自身利益”两大任务方面开展有长租公寓行业发展迅猛，但绝大多数运营企业的现金流仍关活动的方式，以一种“基于规则的容器”的方式呈现，基本依靠租金收入，导致企业扩张过程中资金压力大、赢主要包括五个板块——顾客价值主张、顾客问题解决方案、利状况不甚理想。因此，制定形成可行的商业模式、寻找赢利来源、内部运营系统及外部合作网络。笔者认为，就可持续增长的赢利来源已经成为长租公寓行业发展亟需解提取关键

5、构成要素并建立分析框架而言，李东提出的方法6February2019住房租赁具有更加直观的高内聚、低耦合性，故本文采用的研究方疗、教育、婚育、就业等，其需求弹性显著高于租赁需求。法以李东提出的“商业模式容器”为主要框架，如图1所示。可见，长租公寓价值主要来自于发展层的业务痛点。结合马斯洛提出的人类需求层次理论，笔者认为，长租公寓提供的居住功能保障了租客基本住宿、生活需求。这种住宿需求涵盖了生理需求与安全需求，而社交需求、尊重需求则既存在于基础层，也存在于发展层。自我实现需求主要存在于发展层，需求弹性大，也是长租公寓特别需要关注的租客需求。据此，长租公寓租客的

6、VF和VD与五层需求的对应关系如下表1所示。表1马斯洛五层需求与基础层、发展层价值的对应关系图1长租公寓商业模式构建框架马斯洛需求层次价值层次生理需求VF从图1中可以看出，长租公寓商业模式共有5个组件：安全需求租客问题解决方案源自租客价值主张，提供长租公寓赢利社交需求来源，是长租公寓整个商业模式的“核”。长租公寓的内部VF/VD尊重需求运营系统和外部合作网络是租客解决方案的“实际操作者”，自我实现需求VD负责对解决方案提供支撑。（二）商业模式的具体构建二、长租公寓商业模式构建1.租客问题解决方案。根据上文对租客痛点的分析，（一）商业模式构建的起点长租公寓应分

7、别针对基础层问题（QF）和发展层问题（QD）构建集中式长租公寓商业模式的逻辑起点是Magretta提提出解决方案SF、SD。其中，SF应着力于进行租客租住公出的两个问题：谁是顾客？顾客的价值是什么？这两个问寓已有消费过程和结果的优化，如再造公寓租赁服务流程，题实际上回答了顾客价值主张的问题，即深入发掘现有业包括先入住再收费、提供免费行李搬运服务等。而SD则务痛点。着力于提供顾客难以依靠个体力量获得但又非常期待的服广义而言，长租公寓服务的人群有两类：第一类主要务。长租公寓运营者自身的战略定位不应只局限于成为“住是各城市间的流动人口；第二类是已在所住城市长期定居

8、，宿场所提供者”，而应尽力扮演租客“个体发展帮助者”