2010年我国房地产市场分析与预测

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1、万方数据些堕皇达篁塑壅ISt旧tegy&Po¨cyDecisjonResearch2010年我国房地产市场分析与预测宰刘纪学1汪成豪2董纪昌-汪寿阳2(1中国科学院研究生院管理学院北京1001902中国科学院数学与系统科学研究院北京100190)摘要文章根据对国内外经济形势的分析以及模型测算。预测2010年我国房地产价格基本稳定，房地产投资和供给较快增长。房地产需求稳中有升，市场处于景气状态。主要原因有：宏观政策鼓励房地产健康发展；购房愿望和能力仍支撑刚性需求；通货膨胀预期刺激短期需求；土地供给制度制约市场供给；上游产品涨价传导到房地产市场；城市化新趋势推动房地产发展等。文中最后就房地产制度建

2、设、调控政策、抑制投机以及城市化新挑战等提出了一些政策建议。关键词房地产市场，预测，影响冈素分析DoI：lO．3969a．issn．1000—3045．2010．01．0031引言2009年我国房地产市场明显触底回升，房地产投资、销售和供给均大幅增长，房屋价格也持续走高，市场景气状况良好。具体态势体现在4个方面：(1)房地产投资。2009年我国房地产投资大幅增长，住宅投资继续占主导地位，经济适用房投资仍显不足；东西部投资高位增长。中部地区增速略有下降；房地产企业贷款和个人按揭贷款大幅增长，企业自筹资金增速趋缓．外商投资大幅减少。(2)房地产需求。2009年全国商品房需求旺盛，销售面积和销售额迅

3、速增长，销售·本项研究受到中科院预测科学研究中心支持。本文通讯作者汪寿阳，中科院数学与系统科学研究院副院长，中科院预测科学研究中心主任(E-m棚：sywang(亘》咖ss．ac．cn)收稿日期：2009年12月23日面积与竣工面积间缺口增大．供需不平衡的矛盾突出。(3)房地产供给。2009年全国商品房施工和竣工面积大幅增长．新开工面积小幅增长，供给增长主要来源于存量项目；从土地方面看，完成开发的面积略有下降。购置面积降幅较大。(4)房地产价格。2009年全国商品房价格呈触底反弹走势。3月份以后商品房价格出现环比正增长．全年平均销售价格大幅上涨，北京、上海等大中型城市房价涨幅居前。继2009年触

4、底反弹之后，2010年我国房地产市场能否保持景气状态?影响房地产的主要因素又有哪些?这对政府、投资者、房地产商而言都是非常关注的问题。本文通过建立计量经济模型预测了2010年房地产市场的趋势，并对影响市场的主要因素进行了分析．最后提出相关的政策建议。万方数据2预测结果为综合反映我国房地产市场的状态，并对未来一年房地产市场的发展趋势做出分析和预测，本文选取了反映房地产投资、供给、需求、价格及景气度的一系列指标作为比较分析对象fI】。采用的样本数据来自中国经济信息网统计数据库闭和中国统计年鉴【31，样本区间为2000年1月份至2009年9月份。2．1房地产投资预测预测2010年房地产投资将出现较快

5、增长。如图1所示。预计2010年房地产行业完成投资额为44567亿元。同比增长20．2％。如图2所示．预计2010年房地产企业购置土地面积39761万平方米．同比增长21．6％：完成土地开发面积32552万平方米，同比增长25．6％。2009年房地产新开工亿元160001400012000100008000600040002000O面积和施工面积都转为正增长。需要大规模的后续投资；而且，企业在全球金融危机后需回补土地储备，土地购置将大大增加。另外。2009年企业资金状况大有好转，可以较容易地应对货币政策微调，也具备了大规模增加投资的能力。2．2房地产需求预测预测2010年房地产需求稳中有升．房

6、地产销售面积小幅增长，房地产销售额增速较快。如图3所示，预计2010年全国商品房销售面积为102244万平方米．同比增长6．6％：全国住宅销售面积为92955万平方米。同比增长9．2％。全国商品房销售额为50705亿元，同比增长12．3％；全国住宅销售额为49970亿元，同比增长17％。预测数据显示。与上年相比，2010年房地产市场需求增速大幅放缓。这说明，在房价保持高位2000200l200220032004200520062007200820092010年万平方米18000160001400012000100008000600040002000O图12010年房地产完成投资预测——购置土地

7、面积⋯一完成开发土地面积(季度当期值)昌g替罟苫昌兽g蓦害2年量薰量蚕量蚕干N粕N“N图22010年房地产购置和开发土地面积预测运行的情况下。房地产市场需求将平稳增长。2．3房地产供给预测预测2010年房地产供给将出现较快增长。新开工和施工面积大幅增加．而竣工面积受全球金融危机滞后影响增速稍慢。如图4所示，预计2010年房地产新开工面积13l495万平方米．同比增长24％；施工面积367154万平