住房群租与房改缺失

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1、万方数据总第160期城市问题2008年第11期(丈章编号it002—203I(2008、11—0072一os住房群租与房改缺失孟星(摘要]群租是指居住拥挤并产生较大负外部性效应的居住现象。群租现象产生的直接原因是住房租赁市场中可供租赁房源的供不应求，而深层次的原因在于我国城镇住房制度市场化改革进程中存在的缺陷。群租产生了负的外部性，政府对此加以管制是毋庸置疑的。除了完善有关住房租赁的法律法规外，大力发展我国住房租赁市场，广开出租房源，将有助于群租现象的有效解决。[关键词]群租；负外部性；城镇住房制度改革[中图分类号]F293．35；C912．82(文献标识码]A一引言

2、近年来，在我国一些经济比较发达的城市出现了一种颇受媒体及公众关注的现象，即群租现象。群租并无一个统一的定义，简单而言，就是指多人租住同一套房的现象。这里多人并非一个家庭的概念，而是往往互不相干的人共同租住在同一屋檐下。群租带给群租人的是狭小的生活空间以及恶劣的居住条件，群租带给其他业主的则是居住质量的下降。由于群租人与住宅小区内其他业主之间的矛盾屡屡发生，对群租现象的投诉日益增多，群租已然成为当前构建和谐社会中的一个不和谐之音，自然受到了地方政府主管部门的高度重视。理论界关于群租现象也是意见不一，有的学者认为应该禁止，还相邻业主一个安宁舒适的居住环境；有的学者认为群租

3、解决了许多低收入群体的居住问题，不应加以否定；折衷的观点则认为群租并无不好，但关键是管理要跟上。观点的不统一以及解决因群租而生的各种矛盾的现实需要，也正说明了对这一问题进行深入研究的必要性。与最初研究群租现象从社会学角度出发不同，本文从经济学的角度，主要就群租现象产生的原因、治理群租的必要性以及群租问题解决对策等进行分析，以期能有效解决群租的扰民问题，使群租人获得适宜的住所。=群租现象特点群租现象的特点主要表现在两个方面：一是居住拥挤，人员混杂，由此产生许多治安、消防安全等隐患；二是群租具有较明显的负外部性影响，往往不仅给相邻的居民造成许多生活上的不便，也给整个居民小

4、区的物业管理带来一定的难度，甚至造成整个小区居住环境的下降与物业的贬值。1．居住拥挤关于居住拥挤的判断，在不同的国家或地区及在不同的历史时期是不同的，如法国的让·欧仁·阿韦尔在其书中就有“美国规定每人一个房间、没[作者简介]孟星(1970一)，女，山东泰安人，华东师范大学东方房地产学院副教授，博士，研究方向为房地产制度与政策。[收稿日期]2008一Ol一29[修回日期】2008一04—03·72·城市管理万方数据《城市问题))2008年第11期住房群租与房改缺失有厨房就算拥挤”的描述。1。。我国城镇住房制度改革之前，许多大城市居民的住房不仅没有独立的厨房、卫生设施，而

5、且有的甚至三代人同居斗室，这样的住房被戏称为“鸽子笼”、“文件柜”，用今天判断居住条件的标准来看，自然也是拥挤的。城镇住房制度改革以后，我国城市居民住房条件得到很大的改善，以上海市为例，市区人均居住面积1991年为6．7平方米，2007年增加到16．5平方米。但就在大多数城市居民享受着人均一问房甚至是有的家庭拥有两套房甚至三套房的今天，悄然出现的群租呈现出这样一种居住拥挤的景象：一套二居室或三居室的住房被塞进七八人，十几人甚至几十人，大家共用一个卫生间和厨房，有的群租房甚至将厨房、卫生间也改造成了房间。在群租产生之初，曾有媒体报道并认为是一种时尚行为，但或许只有群租人

6、自己才知道这样的出租房居住之局促、条件之恶劣。居住人口的增加，造成用电量大幅上升，由于群租房大都采用易燃材料进行分隔，并且随意私拉电线，因此群租房极易产生火灾或者煤气中毒等事故④。除了居住的人口数量多之外，在居住人员结构上还具有人员混杂的特点。群租人并非都是亲朋好友，更多的是群租人之间互不相识，而且素质也不相同，群租人之间发生口角甚至斗殴的事情也时有发生。2．负外部性影响群租现象产生了比较大的负外部性。所谓外部性，是指一个或多人的自愿行为在未经第三方同意的情况下强加于或给予他们的成本或收益。21。群租现象是由于我国在城市化快速发展时期，租赁房屋供不应求造成的，是通过市

7、场来配置租赁房屋这一稀缺资源所产生的结果。尽管这一结果对某些人而言带来了利益，但对另一些人而言，却带来了不利的影响或损失，并且这种不利影响或损失并不是由群租客或其房东所承担的。群租房因居住拥挤，人员混杂，不仅带来许多安全隐患，同时也给相邻方带来困扰以及对共用设施设备造成比较大的损耗，是一种负的外部性的表现。目前许多小区对群租的投诉日益增多②，而投诉的原因则不外乎群租人员生活作息不规律，声音嘈杂，影响相邻居民休息；不具有良好的生活习惯，乱抛垃圾，甚至在楼道随地大小便等⑨。这造成了相邻业主与群租客之间的矛盾，并也由此引发了房屋出租人与“二房东”、业主与物