太原市周家庄村城中村改造增值效益研究

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1、学校代码10125专业代码025600硕士学位论文题目太原市周家庄村城中村改造增值效益研究姓名卢明炜专业资产评估研究方向不动产评估所属学院管理科学与工程指导教师李斌二〇一八年五月八日UniversityCode10125MajorCode025600ShanxiUniversityofFinance&EconomicsThesisforMaster’sDegreeTitleTheresearchonthereconstructionappreciationofZhoujiazhuangvillageinTaiyuanNameLuMingweiMajorAssetValua

2、tionResearchOrientationRealEstateAppraisalSchoolShanxiUniversityoffinanceandeconomicsTutorLiBinMay8th，2018学位论文原创性声明本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究所做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。学位论文作者签名：日期：年月日1太原市周家庄村城中村改造增值效益研究2

3、山西财经大学硕士学位论文学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保管、使用学位论文的规定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权山西财经大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。本学位论文属于保密□，不保密□。在年解密后适用本授权书。（请在以上方框内打“√”）学位论文作者签名：指导教师签名：日期：年月日日期：年月日3太原市周家庄村城中村改造增值效益研究4山西财经大学硕士学位论文摘要“城中村”现象是我国城市发展过程中出现的一种独特现象，其

4、往往表现为基础设施薄弱，社会问题频发，民生状况落后，是制约城市健康发展的重大症结。太原市为了解决“城中村”这一城市症结，从2015年起开展城中村改造工作，计划在五年内实现全市范围内所有城中村的改造工作。2017年，太原市将30个城中村列入该年度改造计划。本文以太原市2017年城中村改造重点项目之一——晋源区周家庄村改造项目为对象，从资产评估的角度研究了周家庄村进行整村改造后所实现的资产增值，并分析了周家庄村改造后产生的社会综合增值效益。本文运用了市场比较法、成本法和收益法三种方法来计算改造后所产生的资产增值效益。在市场比较法的运用中，充分考虑了影响房地产价格的各项区域因素

5、，并结合改造对象周围拥有丰富历史文物古迹这一实际状况，加入了“距文物古迹遗存加权距离”这一指标来衡量历史文化遗存对房地产价值所产生的影响。通过对选取可比实例的各方面因素修正，估算出了周家庄村改造后的住宅地产。在成本法的运用中，根据建筑业现行行业标准计算出了改造过程中所产生的房地产建设、开发成本及利润。在收益法的运用中，以改造对象周边区域的商铺出租价格为参照，运用合适的折现率将收益期限内的房地产净收益折现到评估基准日，得出周家庄改造后商业地产的价值。相较改造前周家庄村资产状况（原村土地与原有三栋小产权住宅楼），改造后将会实现1.24亿元的资产增值，资产增值率达到了35.44

6、%。周家庄村改造后，能够产生诸多社会综合增值效益，具体体现在：村民生活得到改善，财富得到增值；城市形象得到改善，基础配套设施得到完善；有利于政府推动文化旅游产业的发展。本文的创新之处在于：以具体的整村改造为研究对象，从资产评估的角度出发运用相关评估方法对城中村改造所产生的效益进行具体量化，直观地反映了改造所产生的裨益，从而为相关研究开拓了新的思路。关键词：城中村改造，资产评估，资产增值，房地产价格5太原市周家庄村城中村改造增值效益研究Abstract“Villageincity”isanuniquephenomenonduringChinesecitiesdevelopm

7、entprocess,whichlayrestraintsoncityhealthydevelopment,anditalwaysexpressedastheconditionssuchasunbalanceofthedevelopment,weaknessofinfrastructure,andbackwardinpeople'slivelihood.Toeliminatethe“villageincity”phenomenon,theTaiyuanmunicipalgovernmentstartedthereconstru