万科业绩推介会纪要

《万科业绩推介会纪要》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、万科业绩推介会纪要万科14大城市：北上广深、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州万科16大城市：北上广深、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州、宁波、重庆2013年全国商品房总体总体同比增长26.6%，其中14个主要城市同比增长23.2%销售。四个季度之间差异非常大，14个城市的差异就更加大。14城市1季度同比增幅90%，四季度就没有增幅了。今年1、2季度同比下降。主要因为基数效应，因为2012年对应的基数很低。从平均价格看，09年均价9222，2010年均价

2、11271，11年均价11552，12年均价11840，13年均价12966。从三年总体看，涨幅大约为15%，平均每年涨幅为5%。去年14个城市新增批准预售面积高于成交面积，批准预售面积增长20.4%，供给比较充足。成交批售比从去年5月后一直维持在略低于1但很接近1的位置，到现在也还是这样。库存去化周期10.4个月。库存月数低于5个月，一般接下来房价就会大幅上涨。如果月数高于18个月，那么一般会下跌。10个月的水平非常有助于未来价格保持稳定。今年的市场整体看应该是市场趋稳。从新开工来看，我们认为未来中国

3、的新开工会保持在高位运行。总体新开工20亿平米，其中商品住宅15亿平米左右，这个数字是接近顶部的位置。未来对新开工是一个持平的展望。而每平米的投资会增加，因此对投资的预期是温和上升。投资增速下降不是坏事，因为投资增速对宏观经济、政府土地出让、财政收入都有影响，能够让行业趋于领先。从土地市场看，土地明显热度更高。14个城市房屋成交增长12.5%，房屋供应增长20.4%，供应高于成交。土地成长刚刚相反，供应增长9.1%，但是成交增长15.8%。可见成交比供应更活跃。土地溢价率增长要低很多，但是去年土地的均价

4、大幅提高。去年4季度14城市土地成交均价再创新高，万科认为拿地王是很不合理的，因为房屋价格未来是趋于温和增长的。但是当前地价涨幅高于房屋市场，这是过于乐观的。13年销售再创新高，1709亿元。过去5年销售面积平均每年增长22.4%，销售金额增长28%。产品中中小户型占比很高，144以下占91.5%。去年22.57%是一次性付款，全部购房款来自银行的是48.32%，与12年基本一样。但是13年银根很紧，但是万科的数据中反映不出来。这说明万科的客户获取按揭更加容易，万科会被银行高看一眼。各个户型占比0-90

5、90-144144---201347.28%44.20%8.52%201245.94%43.74%10.33%201152.20%35.80%12%付款结构占比一次性付款客户首付按揭贷款201322.57%29.10%48.32%201222.85%29.61%47.54%201133%28.10%38.90%  结算面积增长36.9%，结算收入增长36.7%。营业收入增长31.3%，净利润增长20.5%。均价下降，利润率也下降。到年底还有1623亿元已售未结算。去年买地一共2148万方，平均地价351

6、6元，但是位置和结构都比12年好一些。全口径新增资源构成构成权益口径新增资源构成13年没有拿地王，土地储备4495万方权益建筑面积。万科仍然保持2-3年的土地储备水平。13年新进入了个城市：泉州、郑州、常州、漳州、南宁。3个属于沿海城市带的卫星城，2个是是新的省会城市。万科基本进入全部省会级城市。开工量比年初计划高28.9%；竣工量基本和年初一致。开工增长48%；竣工增长33%。去年开工的基数比较高，所以今年增速会下降。万科的结算均价下降，因结算均价由结构决定。不同城市的房价差异比较大，房屋的成交均价低

7、于14个城市的评价价格。对于利润率下降原因：1、行业整体趋势，主要因为地价越来越高，挤压了开发商的盈利空间。2、装修房比例上升；3、2011年下半年市场调整期售出进入结算期。从未来看，利润率还要下降几年。但是因为11年房子结算完后，会有所对冲，未来一段时间利润率持平水平比较大。万科的ROE水平不断上升，13年ROE与12年相等。负债水平看，总负债率与去年持平。净负债率30.7%在行业内处于领先水平。有息负债13年底767亿元，但是负债结构有所改善。从资金状况看，年末所持现金高于1年内到期借款。费用率水平

8、控制的比较好，但是管理层认为还是可以继续下降。客户满意度：物业和设计下降，别的满意度均上升。在海外业务上有实质进展，如下图所示：13年分红方案改变很大，分红比例去年15.79%，今年是29.87%，提升一倍。派息量增长127%。从今年开始，未来分红派息的基准线是30%。能否再次提高还需要继续探索。13年万科花了很多时间学习互联网，走访了阿里巴巴、腾讯、小米、海尔，公司学习了很多。公司认为互联网时代，传统行业仍有机会。互联网会带来很多改变，但