房地产开发企业审计应关注的几个问题

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1、AUDlT维普资讯http://www.cqvip.com审计■房地产开发企业审应关注的几个问题一甘金秀房地产开发企业具有规划性强、投资额大、建设周期了开发成本。长、开发经营业务复杂的特点，与之相应的会计核算涉及对于房地产开发企业高估土地使用权的问题，面广，核算环节多，核算对象繁杂，客观上为房地产开发应将企业土地使用权账面价值与当地土地市价进{企业调节利润或偷逃税金创造了条件，也加大了审计的难对高于市价的部分提请企业计提无形资产减值准霍度。笔者认为，对房地产开发企业的审计，应关注以下几转入开发产品成本的土地使用权价值的确认问题，个方面的问题：计制度未明确规定，笔者认为应根据按历史成

2、本则，在将土地使用权账面价值转入开发产品成本8虚增无形资产和开发成本评估增值部分冲转，按实际取得该土地所支付的用减去无形资产摊销后的余额记入开发产品的成2004年8月31日以前，土地交易未实际公开竞价，房地产开发企业大多利用政策空间，以“危房改造”或“开人为调节经营收入发经济适用房”的名义取得土地，并先按实际支付的价款记八“无形资产——土地使用权”，然后设法改变土地用途，1．将预收售房款长期挂账，延迟确认收入。《矗聘请评估机构对原取得土地按商业用地或商品住宅用地进制度》规定，销售商品的收入确认必须同时满足四行评估，且一般要求高估，形成大额的土地评估增值。房企业已将商品所有权上的主要

3、风险和报酬转移给贝地产开发企业根据评估价值进行账务处理，虚增了无形资企业既没有保留通常与所有权有关的继续管理权，产。房地产开发企业对该土地进行开发时，将该土地使用对售出商品实施控制；与交易相关的经济利益能权的账面价值全部转入开发成本，则开发产品成本中所含业；相关收入和成本能够可靠地计量。根据以上的土地成本，为土地评估价值，而不是该土地的取得成本，地产开发企业收取的预售房款，在商品房已竣工违反了存货计价的“成本与可变现净值孰低”原则，虚增购房人办理商品房交付使用手续后即应确认收入。中国注册会计师2005年5月号维普资讯http://www.cqvip.comAUDIT维普资讯http

4、://www.cqvip.com审计■■_地产开发企业借款渠道较多，除从银行借款外，还从担保平均标定地价资料、政府部门有关土地征用及拆迁补偿的公司、财务公司、典当行等金融机构融资，还向其他企业规定和项目投资费用估算资料等，还应查阅企业股东大会和社会单位借款。由于借款利率高低不一，借入资金既用会议记录和董事会会议记录。将开发成本、开发费用明细于开发项目又用于企业日常开支，开发项目又多线多头，使账中的各项成本、费用发生额与工程项目概预算、项目投得借款费用的计量比较复杂。房地产开发企业在确认开发资可行性研究报告和项目投资费用估算资料及当地地价、项目的借款费用时，不是按规定的方法计算分摊，

5、而是根土地征用及拆迁补偿标准等资料相核对；将股东大会会议据企业利润情况和财务报告的需要，在开发成本和财务费记录和董事会会议记录中涉及投资、筹资、堪察设计、土用之间人为划分，调节当期利润；对于计入开发成本中的地征用及拆迁补偿、工程施工等事项的决议与相关账簿记借款费用，在各开发项目中的分配也未经过认真计量，而录和原始凭证相核对；同时运用单位指标估算法、工程量是随意分摊，造成各开发项目之间负担借款费用不合理的近似匡算法、概算指标估算法及类似工程经验估算法等方现象。法对房地产开发项目中的前期工程费、建安工程费、基础3．不同类型商品房的经营成本计算不合理。房地产开发设施费、工程配套设施费等进

6、行估算；运用查询、分析性企业同一项目开发的不同类型的商品房，如底商、住宅、写复核等审计方法，根据总投资或预计总收入的一定比例，对字楼等，在销售价格上相差悬殊，其经营成本也应该各不规划设计费、开发间接费、期间费用等进行估算；根据借相同。而企业在开发成本的核算中，一般以开发项目(同一款费用的确认原则对借款利息的资本化金额进行匡算；以块土地上同期开发的各类商品房)为对象进行成本归集，在合理认定开发产品的开发成本和经营成本，审查出人为调结转经营成本时统一按平均成本进行结转，造成住宅、写节成本的数额，并提请企业调整账务，按规定补缴税金。字楼、底商之间单位成本相同或相近、利润率高低悬殊的现象。

7、还有的房地产企业在项目开发完毕，进行销售时，将漏缴规费先期销售的商品房多结转经营成本，后销售的商品房少结转经营成本，形成同一开发项目同类商品房的单位经营成1．漏缴土地出让金。有的房地产开发企业通过各种关系本前后不一。笔者认为，应根据配比原则，将项目开发产以危房改造、开发经济适用房等名义取得划拨土地后，并品的总成本与其总收入相配比，计算出销售成本率，再根未按规定仅用于回迁安置和按经济适用房开发出售，而是据销售成本率计算不同类型开发产品应结转的经营成本，开发成高档商品住宅