房地产开发企业审计中应关注的重点

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1、房地产开发企业审计中应关注的重点    一、关于收入    房地产开发企业销售商品，特别是住宅，往往采取银行按揭的方式，即购房户仅缴纳所购房款的２０％及以上不等，其余房款则由按揭贷款银行提供，购房户根据同银行达成的协议，在以后年度向银行定期归还贷款本金和利息。因此，房地产开发企业，尤其是在采用按揭销售的情况下，必须是在购房户还清全部借款以后，才能拥有房屋所有权（在此之前，实际上房屋产权证抵押在银行）。按实质重于形式的原则，房地产开发企业在商品房完工交付使用以后即作为收入入账，房屋产权是否已经转移在实际会计处理中不是构成收入确认的重要条件。房地产开发企业在销售

2、商品房并作为收入要素在损益表中确认除满足收入准则规定的四项条件外，还应具备：（１）商品房已完工，并已通过有关部门的综合验收后取得《商品房入住许可证》；（２）商品房已交付业主，通知业主入住，并且已办理了入住相关手续；（３）商品房买方已按商品房买卖合同规定支付首期款，并已同银行达到剩余楼款的付款安排，预计未来剩余楼款可收回；（４）与收入相配比的商品房的建筑成本能够可靠地计量。    针对房地产企业商品房收入确认的特殊性，验证房地产企业销售商品房收入是否真实可从以下环节调查取证：（１）从商品房预售许可证上判断，审核企业已售并确认收入的商品房是否在商品房预售许可证上

3、。（２）根据企业提供的销售清单，对照购房合同中有关条款，特别是交楼时间的规定，判断是否与企业已售商品房销售清单规定一致，同时抽查部分业主办理入住的通知书。（３）从销售代理商处取得已售楼宇结算统计表，并对照认购书、企业销售清单，判断三者是否一致。（４）从物业管理公司处取得已售和未售住宅物业管理费的收取情况统计表。对已售商品房进行抽查，看业主入住情况，并对未售楼宇进行盘点，同时可结合对售楼处销售楼宇的销售进度表进行判断已开发商品房的销售情况。（５）不少房地产企业对于已办理好银行按揭贷款手续，但尚未收到银行按揭贷款部分的商品房销售，往往会挂应收账款科目，特别是对于

4、年终促销的房地产公司，年度资产负债表日会形成很大一笔应收账款，此时，可关注应收账款在资产负债表日后收款情况，结合应收账款的函证程序，判断企业是否存在虚记收入的情况。    二、关于虚假按揭    虚假按揭指的是房地产开发企业在商品房没有真正销售的情况下，由房地产开发企业与所谓的“购买人”达成买卖协议，然后从银行套取按揭资金的一种做法。与正常商品房销售按揭比较，从形式上判断，差异不大，虚假按揭也有完整的购买及银行按揭贷款合同，房屋已完工，具备交房的基本条件。但是从实质重于形式的角度分析，虚假按揭实质上是一种融资行为，在虚假按揭这种买卖交易中，所谓的“买家”实际

5、上是房地产开发商找来的冒名顶替者，其首期款及后期的供楼款本金及利息，在没有找到真正的购房者之前，由房地产开发企业或其关联公司提供。房地产开发企业这样做的目的可能基于以下几点考虑：（１）套取银行信贷资金，特别是那些库存商品房销售不畅、积压严重的开发商，为了将积压商品房变现，往往采用这种做法；（２）获得银行信贷利息差，在保证贷款资金供应的情况下，少负担银行贷款利息；（３）制造虚假销售气氛，吸引其他购房者，以达到间接促销的目的；（４）对于从事房地产开发的上市公司，通过虚假按揭，既可以套取银行信贷资金，又可增加收入。从虚假按揭这种交易方式的实质分析，风险并没有实质上

6、转移，银行按揭贷款资金和利息必须定期由公司承担，其实质是房地产企业的一种融资行为，按照《会计准则——收入》的规定，对于这种实质上融资，形式上销售的行为，是不能确认收入的。    虚假按揭从形式上看与一般正常按揭差异不大，因此给正常审计判断带来困难。依据经验，对于采用虚假按揭这种方式实现的收入可从以下几点进行审计取证；（１）从按揭合同本身判断。虚假按揭合同与正常按揭合同相比，合同条款要素基本一致，但虚假按揭合同较正常合同条款的内容填写不完整。（２）如果按揭的本金和利息由房地产企业自身提供，这时，企业往往定期付一笔金额相等的款项给银行，同时虚挂一家企业；如果由关

7、联公司支付，往往公司定期（按月、季、年）挂关联公司往来账（其他应收款或其他应付款）。此时，可对往来款性质进行函证，可能的情况下，与执行关联公司审计的注册会计师取得联系。（３）获取全部的办理业主入住手续签证资料，虚假按揭往往不会办理这些手续。（４）如果企业给员工提供住宅按揭，又没有从员工的工资收入中扣回，则视同企业给员工提供的福利，需要员工缴交个人所得税，如果企业未扣个人所得税，则可能是虚假按揭。    三、关于利息资本化    审计房地产企业利息资本化，应关注：（１）从期末资产负债表上判断，如果存在关联公司占用房地产开发企业资金的情况（其他应收款发生的金额大

8、、时间长，其他应付款期末金额小、发生额不大，也不频繁