东方证券-房地产行业估值跟踪报告：地产估值水平快速下行

《东方证券-房地产行业估值跟踪报告：地产估值水平快速下行》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、房地产行业地产估值水平快速下行——房地产行业估值跟踪报告胡栋亮房地产行业高级分析师研究结论8621－63325888×5099ò静态PB和PE水平：按5月7日收盘价测算，地产行业静态PE和PB水平hudongliang@orientsec.com.cn分别为20X和2.36X，较上一次报告日（4月19日）出现了20%左右的执业证书编号：S0860210030006下降。近年最低水平出现在08年10月份，静态PE和PB分别为14X和1.84X。目前行业静态PE和PB较08年低位时分别高40%和28%。行业评级看好中性看淡（维持）国家/地区中国/A股ò动态

2、PE水平：当前，地产行业动态市盈率水平为13.9X，较上一次报告行业房地产日下降了13%，降幅要低于地产行业指数跌幅，原因主要在于楼市调整报告日期2010年05月10日情况下，部分分析师下调了2010年部分地产公司的业绩水平。近年动态PE最低位出现在09年1月，当时动态市盈率水平为9X。目前行业动态行业表现PE较09年初水平高55%。40.00%òNAV压力测试：当前，覆盖的7家公司NAV水平（假设房价涨跌幅=0%，房地产指数上证综合指数贴现率=10%）已全部低于股价，折价幅度从52%至5%不等。以NAV30.00%深度报告为基准，万科、保利、金地、招

3、地、华侨城、苏宁环球和栖霞建设目前20.00%股价所隐含的房价涨跌幅分别为-7%、-16%、-18%、-27%、-44%、10.00%-39%和-5%，平均为-22%。0.00%ò地产行业从高位回落调整一般要经历三个阶段，第一个阶段是高估值压力-10.00%加楼市调整预期，这个阶段一般出现在一个景气周期的顶部，楼市调整预-20.00%期的同时往往伴随着政策打压预期；第二个阶段是楼市实质进入调整，量-30.00%缩价跌，业绩的下调和估值水平下降将双重压制地产公司股价，楼市调整09-0509-0609-0709-0809-0909-1009-1109-12

4、10-0110-0210-0310-04往往是有政策打压来推动；第三个阶段是楼市调整进入后期，随着地产公司资金链的吃紧，破产风险随之提升，市场也将出现一波恐慌性抛售。当评价周期1个月3个月12个月绝对表现（%）-27-19-18然，市场是否会完整走完三个阶段要视具体情况而定，其中政策是最大的相对表现（%）-12-11-21扰动项。资料来源：WINDò当前市场应该是刚刚进入第二个阶段，即严厉政策落地导致楼市调整，业绩的下调加上估值水平的下降双重压制地产公司股价。随着楼市调整重点公司盈利预测及投资评级的深化，市场会出现对地产公司破产风险的担忧，但我们认为，

5、由于房价10EPS(E)11EPS(E)12EPS(E)股价评级的过快上涨导致政策打压提前出台，开发商资金状况要明显好于08年，万科0.580.781.057.22增持保利地产1.071.371.7210.61买入资金吃紧甚至断裂的可能性较小，所以基本不会回到08年的低估值水平。金地集团0.520.630.836.02买入（地产公司资金面分析详见我们的另一篇报告《全年资金基本无忧——09招商地产1.301.702.2315.74买入年年报及10年一季报分析》）华侨城A0.821.141.5111.35买入后附万科和金地集团首次覆盖报告。苏宁环球0.89

6、1.231.648.05买入栖霞建设0.360.510.715.24增持【行业·研究报告】资料来源：公司数据，东方证券研究所预测东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本报告为作出投资决策的唯一因素。有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读报告最后一页的免责申明。地产估值水平快速下行——房地产行业估值跟踪报告图1：地产行业动态市盈率（整体法）走势图2：地产

7、行业静态市盈率和市净率（整体法）走势35动态市盈率120静态市盈率市净率（右轴）123010010258082060615404105202000Jan-08Mar-08May-08Jul-08Sep-08Nov-08Jan-09Mar-09May-09Jul-09Sep-09Nov-09Jan-10Mar-10May-10Jan-00Jul-00Jan-01Jul-01Jan-02Jul-02Jan-03Jul-03Jan-04Jul-04Jan-05Jul-05Jan-06Jul-06Jan-07Jul-07Jan-08Jul-08Jan-09Ju

8、l-09Jan-10资料来源：WIND，东方证券研究所资料来源：WIND，东方证券研究所表1：