杭州市房地产市场评估报告

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1、杭州市房地产市场评估报告杭州市房地产市场评估报告??1、08年杭州市房地产救市政策概要及分析⑴、政策内容〔杭州市政府出台“二十四条”竭尽全力拯救楼市）2008年10月13日，杭州市政府出台《杭州市人民政府出台若干意见促进杭州房地产市场健康稳定发展》，杭州市楼市救市政策正式出台。意见如下：一、进一步创造良好的住房消费环境，调整购房入户政策、放宽住房公积金贷款政策、实行购买商品房契税、印花税补贴、实行存量房交易税收补贴、简化存量房交易纳税申报手续、明确界定购买第二套住房的对象、暂停征收房产登记等相关收费；二、鼓励推行房屋拆迁货币化安置；三、进一步优化房地产业投资发展环境

2、；四、营造房地产业发展的良好社会氛围。（2）、政策分析（政策效用有限，楼市继续调整〕市场长期积累的观望心理很难立时更改，尤其在对价格下行和后续政策还有预期的时候，新政对新房市场的作用短期内难以显现。由于有效需求的不足，无法支撑起过度虚高的楼价。利好政策在为一部分有效需求降低交易成本并缓解开发商压力的同时，也不会对短期楼市价格的走向起到决定性的作用。10月份举行的房交会的成绩与去年相比有所下降，政策显然没有成为新房市场的拐点。而从长期来看，在后市去化压力和还贷压力等因素的影响下，楼市价格继续下行几乎已成定局。一、政策2、城市住房建设规划《杭州市住房建设规划（2008—

3、2012年）》（1）、规划区域及周期：本规划的规划区为杭州市城区（不含萧山、余杭区），规划期限为2008年1月一2012年12月。（2）、城市住房现状：至2007年年底，杭州市区居民人均住房建筑面积已达283>.78平方米（3）、城市住房需求预计：根据杭州市的城市规划、经济、人口发展现状与规划，预计规划期内，杭州市预计年住宅建筑面积需求量（不包括暂住人口）约为500-650万平方米，与FI前每年商品房竣工面积基本相符。其屮，政府每年将安排保障性住房（含廉租住房、经济适用住房、限价商品房、经济租赁房和危旧房改善工程）约150-200万平方米，市场对普通商品住宅的年需求

4、量约350—450万平方米。⑷、住房建设总量目标：规划期内住房建设套数共约31.13-38.08万套，其屮套型建筑面积小于90平方米的住房约26.84—32.29万套，约占85%o（5）、保障性住房建设目标：规划期内，新供应政府保障性住房用地总量约312万平方米，具备开工条件的建筑面积约739万平方米，约11.29万套，套型建筑面积均小于90平方米。（6）、普通商品房建设目标：在规划期内，总出让商品住宅用地约1000-1350万平方米（约15000-20250亩）,总建筑面积2000—2700万平方米，约19.84-26.79万套，其中套型建筑面积小于90平方米的住

5、房约15.55-21万套。一、政策二、城市1、城市GDP走势2000年以来，杭州全市牛产总值始终保持两位数的速度增长，全市经济表现岀了快速强劲的发展势头。在2007年达到顶峰，全年生产总值4103.89亿元，环比增加19.26%,而2008年1-9月，生产总值为3321.11亿元，环比增幅回落至11.6%,降幅达到7.66个百分点，随着全球经济的转冷，杭州未来经济的增长将放缓。高速发展大于8%稳定发展5-8%停滞4-5%萎缩小于4%房地产业发展状况GDP增长率近5年杭州GDP保持在近15%的增长率，人均GDP保持在13%左右的增长率，宏观经济的快速发展为房地产的发展

6、提供了强力的支撑正常情况下GDP增长率和房地产发展状况间的关系：二、城市2、城市人口2007年末，全市常住人口达786.2万人，比上年末增加13.1万人。其中户籍人口672.35万人，比上年末增加6.04万人。在户籍人口中，农业人口348.6万人，非农业人口323.75万人。人口岀生率为9.01%。，自然增长率为3.36%。3、城市人口年龄结构据2007年5%。人口抽样调查，在杭州常住人口中，0~14岁的人口为102.36万人,占总人口的13.02%；15~64岁的人口为59&85万人,占76.17%：65岁及以上的人口为84.99万人，占10.81%。与上年相比，

7、0〜14岁人口比重下降了0.49个百分点，65岁及以上人口比重上升了0.31个百分点。二、城市4、城市产业结构产业结构不断改善和优化全市第一产业实现增加值167.57亿元，增长2.6%；第二产业增加值2059.15亿元，增长14.4%；第三产业增加值1877.17已元，增长16.1%。三次产业的比例由上年的4.5：50.4：45.1调整为4.1：50.2：45.7。以“项冃推进年活动”为抓手，着力调整投资结构。全市完成全社会固定资产投资1684.13亿元，其中限额以上固定资产投资1583.78亿元，均增长15.3%o从产业投向来看，三次产业的投资比例为0.1：3