z物业管理中几个难点问题的成因及对策

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4、0年代初在我国深圳、广州初起步，特别是在90年代小平同志南巡讲话后，随着住房制度改革的不断深化和在城市建设热潮的推动下，物业管理得到了迅猛发展，近几年的发展更尤为甚。城市住房货商品化和政府机关、学校、医院等单位的后勤服务社会化都给了物业行业的发展提供良好的生存和发展空间。自1994年建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》以来，全国5万平米以上的住宅小区已经实行了物业管理新体制。目前全国物业管理企业总数达2万多家，从业人员超过了200万人。全国物业管理覆盖面占到城市物业总量的30%，其中经济发达的城市已达50%以上，深圳等城市超过了90%。但物业管理的发展并不容乐观，国内的物业管理仍在过

5、度阶段。据中国消费者协会公开的商品房投诉数据，2001年比2000年投诉量递增５％，其中物业管理方面的投诉占了很大比重，去年投诉量比2001年又增加了10％，在一些城市甚至经常出现业主和物业公司暴力对抗的事件。在这些对抗中，有的因为物业管理权限的问题，有的是管理费用的问题，有的是管理责任承担的问题等。今年9月1日尽管我国颁布并开始实施了《物业管理条例》这部行业制度法规，使物业管理有章可循，但对解决这些比较辣手的问题并没有好的办法。国内的一些新闻媒体对对抗事件报道往往带有偏民性，则造成物业管理企业在法律面前往往处于下风。因此私下里，很容易听到物业管理人发出这样的感慨，“物业管理真不是人干的

6、活”，更有甚者形容，“男人被磨得没脾气，女人脾气越磨越大”。在当前我国物权法律制度和物业管理行业均需完善的环境下，物业管理有许多说不出的苦衷。下面是笔者根据对物业管理的认识和理解对几个常见的难点问题作一下探讨。一、物业管理收费难的问题可能从物业公司接管小区的那天起，收费难就无时无刻不在困扰着物业公司的生存和发展。在经济发达城市上海，据向20家管理面积在5万平米以上的商品房小区的物业管理企业了解，正常收费达到80%以上的仅有2家，60%―80%的有10家，有4家的收费率不到30%。有人把原因归咎于物业企业服务差，或业主素质差。但从这些物业企业所反映出的并不是极个别现象，而是普遍都存在的问题

7、。1．业主对“掏钱买服务”消费观念不适应。按照房屋产权划分，现在居民住房分三类：一类是单位房。房租实行“福利住房”再加“职工福利”的双重价格，并且单位房管办也是住房人，有着相同的利益，因此很多服务项目都可以无偿提供；第二类是公共住房。产权是政府，房屋租金实行政府统一标准，由房管部门根据“福利住房”的原则，制定价格和折算办法。也就是说房租肯定比单位房要高，但有些服务项目必须是自己承担费用的；第三类就是商品房。买房的人大多数可能都是无权