清末招商局买办徐润(地产大亨)公款炒房

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1、清末招商局买办徐润(地产大亨)公款炒房上海似乎正在经历着空前的繁荣，尤其房地产，一路攀升，节节开花，俨然已经成为支柱产业。从各种白色、灰色乃至黑色渠道，大量的国际国内资金涌进上海房地产。这座东方大都会已经成为巨大的工地，“棚户区”被大规模拆除，二层砖木结构的“石库门里弄房屋”到处涌现。1882年，上海房地产迎来了继太平天国战乱之后的第二春。老沙逊、新沙逊、怡和、仁记等一大批外资企业，连同数量更大的小规模华资企业，以及上海地方政府，都为飙升的地价而欣喜不已。杨树浦、新闸一带地价，猛翻五倍左右，依然供不应求。上海知县莫祥芝立即抓住这一机遇，发布公告，表示“沿江一带滩地曾于咸丰八年奉委勘丈，至今2

2、0余年，有无续涨，必须复丈，并分别追缴租息地价，造册请求升科。”在经历了一个漫长的前戏之后，上海官商两道都在兴奋地期待着又一个高潮的到来。的确，上海房地产远离高潮已经很久了，记忆中的上一次，是二十多年前的老皇历了。当时，太平天国战乱带来了大量的资本雄厚的“难民”，他们撑起了上海房地产的第一个春天。然而，和平的到来却给上海房地产带来灭顶之灾，在大半个中国热火朝天地忙于灾后重建、GDP飞速上升时，上海的房地产公司却大量倒闭，在“同光中兴”的一派盛世升平中独自向隅。机遇继续垂青上海。1869年，苏伊士运河开通，并且只准蒸汽轮船通行，东西方的距离迅速被缩短，从伦敦直航上海的航程由120天以上缩短到5

3、5-60天。同时，上海与伦敦之间也开通了电报线路，信息弹指可达。交通和通讯的革命，如同回春秘方，刺激了上海全面复苏，憋了很久的房地产终于春潮泛滥。浪奔浪流的上海滩地产大鳄中，有一条来自南方的“珠江鳄”，他的名字叫徐润，别号愚斋。徐润是广东香山人，14岁到上海，进英商宝顺洋行（Dent&Co，也称颠地洋行）当学徒，后升为买办，是当时不可多得的国际型人才。除了当买办外，他本人还涉足航运业、地产业、丝茶业、保险业、出版业等，多元化经营，搞得十分红火。徐润还是抓住了上一次地产高潮的尾巴的。1863年，太平天国灭亡一年之前，徐润就已经在上海拥有“地二千九百六十余亩，造屋二千另六十四间”，当时，他年仅2

4、6岁，比他大15岁的胡雪岩，此时还在忙着事业的开拓呢。年轻的徐总认为：“上海自泰西互市，百业振兴，万商咸集，富庶甲于东南，地价日益翔贵，以今视昔，利逾百倍。”他在上海所建的“愚园”寓所，以自己的别号命名，也是今日上海愚园路之名的滥斛。徐润不仅在上海，而且在天津、塘沽、广州、镇江等地也大量投资房地产。徐润在上海的房地产，多集中在其名下一家叫做“地亩房产”的公司里。该公司总成本约为220万两白银，资产总市值约为350万两白银，每年可收租金12万两，约5%的回报率，在当时高利贷盛行的中国商界，这一投资回报率并不丰厚，所图无非是在“地价日益翔贵，以今视昔，利逾百倍”，看重的还是炒地皮。其实，作为传统

5、意义上的买办，一般对不动产投资并不热衷，即使涉足，也无非是买下农地，过过大地主的瘾。汇丰银行的第一任买办王槐山，就在家乡浙江余姚购置了7000多亩土地，成为大地主。在买办中，能投资于商业房地产，徐润或许可以算是比较前卫的，这多半也是因为他毕竟年轻，听进了宝顺洋行洋股东的建议。徐润与外商有较密切的联系，总是能够事先了解租界的规划，从而先在规划中的CBD或交通要道两侧，以低价买进土地，囤积牟利。严格地说，他并不是经营房地产，而是倒卖土地及项目，所赚的其实还是内幕消息所带来的巨额利润。但房地产毕竟是一个资金密集型行业，要在上海滩和国际大资本同台游戏，徐润的实力实在还是太弱了些。他所能依靠的，就只有

6、金融杠杆了。徐润最初的计划，是想将名下的地产资产打包“上市”，折合为400万两白银，分为40万股，每股10两，先发行一半，融资200万两。这一有点类似今日REITS的做法，自然是一条康庄大道，唯一的“坏处”，就是要和其他投资者一起分享这块蛋糕。徐润当然是舍不得的，尤其在他发现了一条更为有利的融资渠道后。他的一位英国友人，名为顾林，提出一个很有诱惑力的方案：以这批房地产为担保，到英国筹集一笔价值200万两的低息贷款，20年期。此路若通，既能融入资金，又可保有股权，自然是上上策。但顾林回到英国后，却因患脑病而致癫痫，这个大手笔的计划夭折。基于对上海房地产前景的坚强信心，徐润显然已决定宁借高利贷、

7、也绝不释放股份，将“肥水不留外人田”作为融资的前提。他的融资渠道主要有三条：一是钱庄贷款，这是主流，而且多用房地产本身抵押，借贷一笔，开发一批，再拿新开发的项目作为抵押，继续新一轮的借贷，类似今日的“滚动开发”；二是股票质押贷款，将自己持有的其它产业的股票，抵押贷款，这等于是将其它产业也当作了房地产的资金链；三是挪用各种能挪用的款项，不仅有其它产业上下游的欠款，甚至还包括“存户款”（估计应是客户的预付款之类）