转让及应对商品房买卖合同条款讲座大纲

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1、房地产企业项目收购、转让及应对商品房买卖合同条款讲座 一、房地产企业项目收购与转让法律风险及对策第一、直接收购项目方式（一）主要风险1、项目标的现状风险。　2、项目不符合法定转让条件的风险。（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。（3）以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批

2、准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。（二）防范对策1、审查房地产项目的合法性。2、确认是否符合上述法定转让条件。3、调查项目开发情况。4、避免收购毛地的风险。5、确认是否存在分层设立的土地使用权。第二、通过收购项目公司的股权间接收购项目方式（一）主要风险在于标的公司对外担保等或有负债的风险较大。（二）防范对策具体来说，应当主要从以下几个方面考察：1、标的公司的基本资料。2、标的公司的资质等级及年检情况。3、标的公司的经营情况。4、标的公司股东的财务实力与履约能力情况。第三、项目转让中的法律风

3、险及其防范（一）项目直接转让方式1、项目直接转让的特点。2、项目直接转让中的主要法律风险。3、防范对策：（1）对行政变更的复杂性和税费负担要有充分了解。（2）注意在项目转让时完成法定投资要求，达到法定转让条件。否则，转让合同将可能因违反法律的强制性规定而无效。（3）避免刑事风险，注意非法转让、倒卖土地使用权罪的构成。（二）项目公司转让方式1、项目公司转让的含义。2、项目公司转让的优势。（1）手续简便、成本低。（2）一般没有项目转让法定转让条件的限制，只需符合公司法股权转让的程序即可。（3）项目的经营主体不发生变化。3、项目公司转让中的法律风险。4、防范对策

4、（1）为审慎起见，对于只拥有单一项目的纯粹项目公司的股权转让，尤其是全部股权转让，仍应注意项目法定转让条件的限制。（2）对于不符合完成投资总额25%等法定条件的项目，应根据项目的具体情况，可在现有法律框架下采取以下灵活务实的变通方案：1）增资扩股方式。2）阶段性股权融资方式。3）商品房包销方式。4）承包经营方式。二、房地产并购中的律师尽职调查自二OO七年美国爆发次贷危机所引发的全球金融风暴以来，在全球并购活动放缓的同时，我国的并购活动却在以每年70％左右的速度递增，成为全球并购市场中的亮点。房地产作为重要的资产类行业，在我国房地产市场持续快速发展和人民币升

5、值预期的双重诱导下，逐渐成为目前内外资并购的重点关注对象。由于房地产业属于严重的资金密集型产业，一个项目动则几千万上亿，公司大规模高效运作至少几亿甚至十几亿，再加上我国地产企业的资产负债率一般都在70％以上，因此，使这一过程中的资金要求很高，相对应的在并购时的法律风险也极大。而律师在这样大规模的资金运作中所能起到的风险防范作用也越来越引起并购公司的关注。第一、现阶段房地产企业并购概况房地产并购是房地产行业兼并与收购的简称，在国际上通常并购被称为“Merger&Acquisition”，缩写为“M&A”。这个术语中包含两个概念，一个是“Merger”，即兼并

6、或合并；另一个是“Acquisition”，即收购或收买。兼并和收购之间的主要区别在于，兼并是指企业与其他企业合为一体，收购则并非合为一体，而仅仅是一方对另一方居于控制地位。但在实际运作过程中，兼并和收购往往交织在一起，很难把它们严格区分开。因此，为明确且简化说明问题，现将一家房地产企业通过获取其他企业的部分或全部产权，从而获得对该企业控制权的投资行为，统称并购。　　由于国家产业政策的导向和限制，房地产行业并不是一个全面开发的行业，因此，并购在房地产领域相应区分内外资并购。其中，外资并购是外国投资者通过购买股权或资产的方式获得境内非外商投资企业全部或部分产

7、权，并获得其全部或部分控制权的经济行为。目前外资并购已成为最重要的外资直接投资方式。内资并购主要是内资企业之间通过产权或股权转让等交易进行的并购行为。现阶段，在我国房地产管理法、公司法等法律、法规框架下，有效的并购行为，大至可以分为以下几种并购模式：1、房地产整体开发项目转让：房地产开发项目，一般是指已经批准立项，已取得完备的土地使用权证，并在土地上作了一定投资，完成了土地上的三通一平和勘探、设计等基础工作，经过报建批准，取得施工许可证，已具备开工条件的建设工程项目。2、部分在建工程转让：在建工程转让，是指房屋建设工程权利人在房屋建设工程竣工前，将在建房屋

8、及土地使用权全部或部分转移给购买人。与转让整体项目不同的是，部分在