商品房买卖纠纷讲座

《商品房买卖纠纷讲座》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、商品房买卖纠纷的五种情况及法律适用问题主讲人：张保新商品房买卖纠纷的特点一、案件数量多，增长迅速二、争议多样化一房两卖、延期交付、逾期办证、房屋质量纠纷三、案件群体性强，敏感案件增多利益大、影响大、调解难。处理不当可能引起群体事件。商品房买卖纠纷的原因一、经济因素1、利益驱动2、资金不足3、市场变化二、政策及政府监管因素1、政府招商引资2、政府监管缺失3、政策变化。三、当事人自身因素1、开发商缺乏诚信。2、买房人没有承担房屋降价的承受能力。1、商品房买卖合同定金问题《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷

2、案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。建设部的《商品房销售管理办法》规定：“符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用”商品房买卖合同定金问题当双方对正式的商品房买卖合同主要条

3、款不能协商一致时，不能认为任何一方存在违约行为。在这种情况下，认购书中的定金条款就不适用了。如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，即买受人因自己的原因放弃购买此房屋，不来签订买卖合同，或者出卖人违约，不卖此房屋，那么不履行约定的义务一方无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定的义务，应当双倍返还定金。因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。如果买卖双方对预售或销售契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，不能归责于

4、任何一方，所以出卖人应把定金全数返还买受人。2、房屋延期交付问题交付条件：《城市房地产管理法》第二十七条　房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。竣工、验收的标准：1、“四方验收”开发商、设计、施工、监理进行验收2、“四方验收”+专项验收消防、环保、规划核实等3、政府备案4、政府备案+水、电、气、暖等配套工程。房屋延期交付问题《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条　建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照

5、本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。房屋延期交付问题第五条建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：㈠工程竣工验收备案表；㈡工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；㈢法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许

6、使用文件；㈣施工单位签署的工程质量保修书；㈤法规、规章规定必须提供的其他文件。商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。房屋延期交付问题延期交房的表现--拒绝收房1、开发商交付的商品房不符合交付条件，即尚未取得备案手续。2、开发商交付的商品房存在足以影响使用质量问题。3、配套设施尚未齐全，如商场、会所、绿地等4、漏水、脱皮等轻微质量瑕疵5、开发商未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》6、交房时开发商要求支付其他费用导致交房不能3、逾期办理房屋产权证问题我国《城市房地产开发经营管理条例

7、》第３３条规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。逾期办理房屋产权证问题房地产初始登记主要系由开发商负责.而办理初始登记必须具备三个条件：已合法取得房地产；已付清地价款；已完成建筑物的实地测绘；初始登记完成后，小业主有义务抓紧时间办理《房地产证》办理《房地产证

8、》并不是单方完成的义务，小业主是房产权属转移登记的申请人，而开发商具有应当协助办理的义务。小业主与开发商两者互有协助履行的义务。逾期办理房屋产权证问题造成逾期办理《房地产证》的原因。①属开发商的原因：用地手续不合法；未交清土地价；超过审批面积加建，超出部分无法办证。迟竣工迟验收；未能通过综合验收合格，土地及房屋抵押没有解除。②属买房人的原因，通常是没有及时将资料交开发商或者银行；或者不能在约定或法定期限内支付一定数额的契税和相