青岛写字楼市场调研报告心地产业（ 38页）

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1、目录第1章青岛写字楼市场分析21.1写字楼市场板块分布21.1.1区域特征31.1.1.1CBD核心区域31.1.1.2山东路沿线区域31.1.1.3辽宁路周边区域41.1.1.4团岛周边区域41.1.2区域租售价格对比分析41.1.3装修配套对比分析51.1.4区域供给市场分析71.1.4.1新增供给楼盘分析71.1.4.2近年投入使用的写字楼情况81.1.4.3各物业入住客群分析101.1.4.4各物业租售价格分析121.1.5小结13第2章崂山区写字楼市场分析142.1崂山区近期规划142.1.1旅游发展规划142.1.2商贸发展规划162.1.3海尔路周边规划172.2房地产市

2、场分析182.2.1住宅市场简析182.2.2写字楼市场分析192.2.2.1供给市场分析192.2.2.2租售价格分析202.3小结21第3章典型个案分析223.1金孚大厦223.2国华经典243.3TOP颐和国际253.4福林大厦263.5青岛数码科技中心283.6江山帝景303.7青岛国际金融中心313.8华仁国际大厦33第1章青岛写字楼市场分析1.1写字楼市场板块分布青岛市写字楼市场经过多年发展已经形成明显的区域特征。主要聚集在以下板块：核心CBD区域（延安三路以东、福州路以西、香港中路沿线区域）；山东路沿线区域；团岛及八大峡周边区域；辽宁路周边区域等。纵观2005年写字楼市场

3、发展态势，崂山海尔路周边的商务区，西海岸长江路周边区域正在发展为新的写字楼聚集区域。以下将对各个板块从区域特征、新增供应量、租售价格、分割面积和需求状况等方面进行分析。1.1.1区域特征1.1.1.1CBD核心区域2004年，青岛中央商务区规划确定，将延安三路以东、福州路以西、香港中路沿线区域规划为青岛市的政治、经济、商业中心区域。将该区域建成集行政办公、餐饮商贸、商住及文化娱乐为一体的国际商务中心区，该区域的规划建设将以高层、超高层的商务办公楼为主。2005年，市南区已建成可使用写字楼97座，总建筑面积为303万平方米，建筑面积比2004年增长7%，已经入驻企业5000余家。去年，市

4、南区在建写字楼17座，总建筑面积为81万平方米，建筑面积比2004年底增长67％。区域内在售楼盘有：TOP·颐和国际、福林大厦等项目。1.1.1.1山东路沿线区域山东路是横贯青岛市的南北主干道，山东路的升级改造，印证了城市的发展过程。现在的山东路已经形成了一个集行政办公、餐饮商贸、商住及文化娱乐为一体的“钻石地段”，目前沿线有各类写字楼三十多座，已成为除香港路、东海路之外，高档写字楼、高档住宅最密集的区域之一。从2005年3月份开工建设的山东路改造工程在11月底全线贯通。山东路商务大道的定位是辐射山东半岛经济圈的区域性中央商务区，山东路改造给该路段写字楼市场的崛起提供了一个全面发展的契

5、机。从国华经典项目开始，往北依次排列在建的写字楼及住宅项目有：江山帝景、创异时代、金孚大厦、新园公寓、广发金融大厦、环宇康庭、良辰美景、鲁邦广场等。以下两个板块虽然是写字楼的聚集区，但是近年很少有新建写字楼项目推向市场。1.1.1.1辽宁路周边区域辽宁路周边多以商住两用楼为主、客源以中小企业为主，因为青岛市未来科技街的规划出台，客户的类型多为电子、科技产业。该类企业对此区域办公地点的需求有限，而未能带动专业写字楼的发展。1.1.1.2团岛周边区域团岛及八大峡周边区域属于传统老城区，区域内拥有与东部一样优良的海景资源，但是由于经济发展落后于东部新城的步伐，办公环境比东部较差。写字楼多为商

6、住两用型，缺乏明确的概念定位。下文将从租售价格、租售率、装修配套等方面对各个区域板块的写字楼市场做出对比分析。1.1.2区域租售价格对比分析区域名称平均售价（元/平方米）平均租价（元/天/平方米）核心CBD区域90002.5左右山东路区域80002左右辽宁路周边区域6000～65001.8左右中山路、团岛周边6500左右1.5左右CBD区域内在金融、商业、餐饮等服务配套方面都比较齐全，青岛市的大型公司、外资企业大多选择在该区域内办公，因此区域内租售价较高。随着山东路的扩宽，山东路区域内的楼盘租售价格将进一步提升。例如，现在广发金融大厦在售价和租金方面，也有很大的调整，现在26至28层均

7、价已经接近8000元，这些楼盘价格的调整，是紧紧围绕山东路改造而提升的。辽宁路周边区域写字楼租售价格较低，主要是由于其区域内的客群对办公地点的需求量及办公条件有限，没有带动区域内写字楼价格上升。由于中山路附近及瞿塘峡路周边是传统老城，凭借优良的海景，自然环境较好但其办公内部环境比其他区域较为逊色，所以租售价也偏低。1.1.1装修配套对比分析区域名称装修配套核心CBD区域外立面主要以玻璃和金属为主，大堂多采用现代风格设计，室内墙面以涂料为主。除电