转型升级：房地产业供给侧改革之要义

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1、转型升级：房地产业供给侧改革之要义-学术研究论文转型升级：房地产业供给侧改革之要义胡金星，华东师范大学工商管理学院房地产系主任、副教授2016年伊始，我国城镇住房价格分化更加严重，上海、深圳、北京等一线城市住宅价格快速上涨，而三四线城市则面临着巨大的去库存压力。我国房地产业能否成为经济增长的稳定器？对于这一问题，需要放在宏观及产业层面的框架下进行思考，才能提出更加有效的解决方法。我将从经济增长逻辑、房地产业的升级与转型、政府角色定位三个方面来讨论房地产业供给侧改革。众所周知，出口、消费、投资一直是一个国家经济增长的三大动力

2、。白2007年美国次贷危机引发的全球经济危机以来，受贸易保护主义等因素影响，我国出口对GDP增长的贡献出现较大下滑；而伴随着住房价格的快速上涨，以及医疗、教育、养老等支出压力，消费驱动的我国经济增长乏力。在此背景下，唯有投资成为我国经济增长的主要动力。就投资与经济增长关系而言，政府投资于公共基础设施，企业投资于第一产业、第二产业、第三产业等，都会促进我国就业人口的迁移，即由农村迁移到城镇。人口的集聚引起住房的需求，在推进城镇化进程的同时，也促进房地产业的发展。从这层逻辑看，住房既是一种基本需求，也是经济增长的一种衍生需求，

3、只有经济持续增长才能吸引更多就业人口集聚，也才存在着更多潜在的住房需求。这种投资与经济增长的关系或内在逻辑可以概括为：企业投资于实体经济，如制造业、服务业等，会带动当地就业人口的增加，进而带动当地房地产业的发展。这既是我国改革开放以来早期经济增长的主要逻辑，也是部分欧美发达国家经济增长的主要逻辑。自1998年我国住房制度改革以来，住宅被看成是一种商品，市民主要通过房地产市场解决其住房需求。在此政策推动下，我国房地产业开始快速发展起来。由于房地产业的产业链较长，对经济拉动作用明显，深受地方政府的青睐。而土地价格与房地产价格的

4、持续上涨，又会吸引更多资金投资到房地产业中来，进而促进我国经济快速发展。在这个过程中，投资与经济增长的逻辑发生根本的变化，即由原来的投资实体经济带动房地产业的发展进而促进经济增长，转变到由直接投资房地产促进当地经济增长的轨道上来。经济增长逻辑的变化对我国经济增长产生了三个方面深远的影响：其一，在货币总量一定的前提下，企业对房地产业的投资增加，意味着对实体经济的投资规模减少。特别是自全球经济危机以来，许多企业开始转型投资房地产开发，其结果是实体经济吸引社会投资的能力进一步削弱，加上企业创新能力弱，导致钢铁等部分产业的产能出现

5、大量过剩。其二，随着房地产价格的持续上涨，许多地方政府在土地财政的推动下开始掀起造城运动，把造城当成经济增长的动力，而忽视了当地经济的发展。其结果是大量资金投资到新城建设中，但因经济未同步发展起来，导致住宅库存持续增加，新城成了鬼城，特别是三四线城市更加明显。其三，一二线城市房地产价格过快上涨又导致一系列社会问题凸显，如市民的住房可支付能力不足，新市民住房问题影响到城镇化的进程，以资产性财富为杠杆日益加剧社会贫富差距。这些因素都使得房地产的结构化风险日益积累，以投资房地产业等驱动经济增长的粗放式增长模式日益扭曲了投资与经济

6、增长的关系，越来越不可持续。在投资、出口、消费对我国经济增长驱动力日益减弱的背景下，加快房地产供给侧改革成为化解我国房地产的结构化风险，进而确保我国经济实现稳定增长的重要动力。就房地产供给侧改革而言，不能仅仅只重视微观的房地产产品供给侧改革，而应基于房地产业健康持续发展的战略目标来推进。其原因主要有三：其一，国家发展战略需要。住房不仅仅是经济问题，更是社会问题。新近颁布的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》（以下简称“纲要”）中明确提出要促进房地产市场健康发展。供给与需求是相互影响的，没有房地产业的健康

7、持续发展，房地产市场的健康发展也难以实现。其二，新常态下房地产业传统发展模式难以为继。随着中国经济进入新常态，房地产业固定资产投资、开工面积等指标的增长速度都出现明显下滑，房地产企业通过房地产开发来获取高额利润模式越来越不可持续，这直接影响到依靠土地和房地产业来驱动经济增长模式的不可持续。其三，住房制度改革为房地产业健康发展提供动力。去年底中央经济工作会议明确提出要“推进以满足新市民为出发点的住房制度改革”。在《纲要》中明确提出要“完善购租并举的住房制度”。住房制度改革将释放新市民潜在的住房需求，为推进我国城镇化的进程、房

8、地产业的持续发展以及产业内涵的丰富都提供强大的动力支持。可见，我国房地产业的健康持续发展既面临着国家战略与制度改革带来的动力，也面临着现有发展模式的不足所带来的压力。从产业层面看，要想抓住机遇，克服压力，促进房地产业的健康持续发展，关键在于加快推进我国房地产业升级与转型两条途径同步发展。第一条途径是房地