镇江市物业管理实施细则

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1、镇江市物业管理实施细则第一章总则　　第一条为了规范物业管理行为，维护当事人的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》的规定，结合本市实际情况，制定本细则。　　第二条本市行政区域内的物业管理活动，适用本细则。　　第三条新建住宅区必须实行物业管理。配套设施比较齐全的原有住宅区，应当实行物业管理。配套设施不全的原有住宅小区，当地人民政府应当有计划地组织综合整治，提高配套水平，逐步创造条件，实行物业管理。为实现老住宅小区长效管理，可以在整治费用中留置适当资金，建立老住宅小区共用设施设备专项维修资金，专项用于该住宅区共用设施

2、设备保修期满后的大中修、更新。　　鼓励机关、企（事）业单位办公区域，以及配套设施比较齐全的大厦、工业区、商业贸易区、旅游区、学校等其他物业，实行物业管理。　　第四条市房产管理局（以下简称市房管局）是全市行政区域内的物业管理行政主管部门，负责本细则的组织实施。　　辖市、区物业管理行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理。　　街道办事处（含乡镇人民政府，下同）负责对辖区内物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调，指导和监督社区居委会、业主委员会和物业管理企业开展工作。街道办事处履行物业管理方面职责的绩效纳入各区政府当年考核范畴

3、，实行目标管理。　　建设、规划、城管、公安、民政、财政、物价、工商、税务、园林等相关部门，在各自职责范围内，依法做好物业管理活动的相关管理和服务工作。　　第五条物业管理企业按照国家和省有关规定享受第三产业优惠政策。　　（一）新办的物业管理企业从事居民服务业的自开业之日起，可减征或免征所得税1年。　　（二）新办的劳动就业物业管理服务企业，凡安置失业人员和其它企业下岗职工达到从业人员总数60%，经劳动部门认定，税务部门审批，免征企业所得税3年；免税期满后当年安置待业人员占企业原从业人员总数30%以上的，减半征收所得税2年。　　（三）安置下

4、岗职工人数占企业总人数60%以上的物业管理企业自其领取税务登记证之日起，3年内免征营业税，城市维护建设税和教育附加随营业税一同免征，3年内免征工商行政性收费。　　（四）物业管理企业以全部收入减去代业主或承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额作为营业额计征营业税。　　（五）新成立物业管理企业3年内享受下列优惠政策：免缴物价调节基金、粮食风险基金、防洪保安基金、优待金、残疾就业保障金，缓缴人防基金。　　（六）物业管理企业受托管理的经政府整治的老住宅小区的物业管理公共服务费列入代办项目，不计入纳税基数，使用物业服务专用票据。第二章

5、业主及业主大会　　第六条房屋的所有权人为业主。　　业主在物业管理活动中按照法律的规定和物业服务合同的约定享有权利，并承担相应义务。　　业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，物业管理的组织形式可以由业主自主决定。　　第七条物业的承租人或者实际使用物业的其他人为物业使用人。　　物业使用人在物业管理活动中的权利、义务由业主和物业使用人在房屋出租合同中约定，但约定不得违反有关法律、法规和业主（临时）公约的有关规定。物业使用人违反规定的，有关业主应当承担连带责任。　　第八

6、条一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会是业主集体行使权利和维护全体业主合法权益的组织。　　业主大会由物业管理区域内全体业主组成，物业管理区域内业主户数多于100户的，可推选业主大会会议代表组成业主代表大会（以下统称业主大会）。住宅区可以幢、单元、楼层等为单位推选1－5名业主参加业主大会会议。参加业主大会的业主大会会议代表由业主大会筹备组推荐候选人，经民主选举产生。业主大会会议代表的任期与当届的业主委员会任期相同。　　业主大会会议代表应当于参加业主大会会议7日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主的意见。凡需投票表决的

7、事项，应当由业主本人根据投票权数签署赞同、反对或者弃权的书面意见，并由被推举参加业主大会的业主大会会议代表收集并提交业主大会，作为投票时的表决意见。　　业主大会会议代表可以是产权人，也可以是与产权人长期居住的直系亲属。产权人的直系亲属作为业主大会会议代表时，产权人应出具书面委托书。　　第九条物业管理区域的划分应当遵循方便居民的生活和工作；有利于物业实施统一管理；有利于社区建设与管理；有利于公建配套设施发挥最大效益的原则，由辖市、区物业管理行政主管部门具体划分。物业管理区域划分后，辖市、区物业管理行政主管部门应当在物业管理区域内公告。　

8、　第十条物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到50％，或者已交付使用的物业建筑面积达到30％不足50％，但使用已超过一年的，应当依法召开首次业主大会，选举产生业主委员会。　　分期开发的物业区域，可以先期成立业主委员