南京市2000年―2015年房地产投资与经济增长实证分析

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1、南京市2000年一2015年房地产投资与经济增长实证分析摘要：文章通过协整检验、误差修止模型和格兰杰因果检验对南京市2000年至2015年房地产投资与GDPZ间的关系进行了实证分析。结果表明：1•房地产投资与GDP之间存在长期协整关系；2•房地产开发投资短期内对经济发展有正影响；3•滞后期为1年时，房地产开发投资是经济发展的格兰杰因，经济发展不是房地产开发投资的格兰杰因。房地产开发投资对南京市经济增长有显著的促进作用，房地产业发展趋势可以预测南京市一年后的经济走势。关键词：房地产投资；协整检验；格兰杰检验；南乐市中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1008

2、-4428(2017)01-38-03一、引言上世纪末，房地产业因其重资本、产业链长、带动效应强成为中国经济的宠儿，然而随着经济的发展、社会的进步，房地产过快发展造成的问题「强制拆迁”“土地财政”“房价高”等饱受质疑。2000〜2015年,南京市房地产价格不断上涨，市场之火热，使南京与合肥、厦门、苏州并称二线城市房地产市场四小龙。但是南京市房地产发展与经济发展Z间仍没有明确的定量分析。是房地产投资带动经济增长，还是经济增长使得住房需求增大，进而拉动房地产市场发展？为了正确对待房地产投资与经济增长的关系，为制定合理的房地产发展政策提供依据，笔者利用2000-2015年南

3、京市房地产开发投资额代表南京市房地产投资，南京地区生产总值代表南京市经济发展，运用协整检验、误差修正模型和格兰杰因果关系检验探讨两者的关系。二、南京市房地产业开发投资与GDP概况2015年，南京市完成房地?a开发投资额（记为DI）1429.02亿元，比2008年508.17亿元增长181.2%,比2000年99.34亿元增长1338.5%。南京市区生产总值2015年达到9720.77亿元，比2008年3814.62增长154.83%,比2000年1218.51亿元增长了697.8%。根据2000-2015年南京市GDP增长率和房地产开发投资额增长率，用Excel绘制岀

4、随时间变化的折线图见图lo由图1显示，2005年到2015年两变量增长率变化趋势大致相同，但是房地产开发投资额增长率明显较GDP增长率变动剧烈。2000年到2004年受宏观调控影响，房地产开发投资几乎呈指数增长，经济增长幅度较为平稳。2004到2007年，GDP与房地产投资双双增长。2008年因全球经济危机，GDP与房地产投资额增长率均大幅下降，但是仍大于0,GDP与房地产投资仍然处于上升状态。2008年至2010年，经济回暖，经济总额与房地产投资增长率有所上升。2010年后，全球经济再次转冷，国内实体经济不振，GDP与房地产开发投资额下降，房地产投资额增长率更是跌至

5、谷底。值得注意的是，2014年房地产投资额增长率在GDP增长率处于低谷时强势反弹，在2015年大幅高于GDP增长率。折线图显示房地产开发投资额变动早于GDP变动，房地产开发投资额可以预测GDP变动，笔者将运用格兰杰检验房地产开发投资额是否可以预测GDP变化。三、实证分析（一）方法简介1.平稳性检验如果两个序列随时间变化，即使二者不存在因果关系，也会在统计结果中显示出相关性，即伪回归，所以只有平稳序列才能进行误差修正和格兰杰检验。检验序列是否为平稳序列的方法有DF检验，ADF检验，PP检验，本文使用ADF检验，英原理为：对于AR（p）过程（滞后项可以不是1）的序列，如果

6、其特征方程的所有特征根都在单位圆内，则序列平稳，如果大于或者等于1,则序列非平稳，因此对于AR（p）过程，我们可以通过检验自回归系数之和是否等于1来检验序列的平稳性。原假设为H0：p二0,备择假设Hl：PH0,其中P二el+G2+・・・©p-l。2.协整检验经济生活中的数据常常是非平稳的，协整理论为非平稳序列的格兰杰检验提供了一种途径：如果两个非平稳序列的单幣阶数相同，即两序列为同阶单整，二者的线性组合可以抵消时间趋势的影响，则可以进行格兰杰检验。比如随时间波动的序列yt,xt,存在等式关系ayt+BXt=e,0-I（0）,则,所以虽然序列yt和xt不是平稳的，但是他

7、们的线性组合是平稳的。E-G两步法为非平稳序列确定协整关系的方法为：首先用最小二乘法估计以下方程: