2013年及未来房价走势分析总结帖

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1、2013年及未来房价走势分析总结帖我需要房子，所以研究楼市一年了。因为多数时间是守着自己的小店，空闲时间比较多，我搜集了几乎所有我能找到的楼市分析资料，天涯论坛、百度文库、爱问共享、百度新闻……光从论坛复制下的资料，整理成Word都有2000多页……现在我把这一年的研究结果拿出来给大家分享。    网上无数人进行过房价预测，但事实证明绝大部分都是错的，包括无数出名的专家。所以人一定要靠自己，自己努力去分析房价，分析对了也许就会拯救你一生一半的积蓄。    2012年预测房价出错最出名的专家是谢国忠，这位专家曾经预言2012年北京房价将跌5成，但到了2

2、012年年底，事实让我想起网上的一句话，“专家的话算个屁。”    2013年全国人民都在等着预测房价出错的郭建波上长安街裸奔。（如果他真的裸了，我就认他是条汉子。）    事实证明，专家的话不能信，我们只能靠自己。但专家的无数次错误对我们是非常有用的，因为我们搞明白了他们到底错在哪了，我们也就真正抓住了房价走势的脉搏。    专家错在哪？    1。他们错在用一大堆经济学的理论来解释一个政治主导的市场，所以什么房价收入比，供求关系，租售比，空置率，人口曲线，城镇化率……神马的都是浮云。如果真按照这个算，中国房价早崩了十回了。2。他们错误地估计的国家

3、的调控政策。当真正需要用政治学解释这个市场时，这些善良的专家又错误地估计了调控政策真正目的。所以他们的预测从来都是一个字：错。    无数血的事实早已证明，中国房价是一个政策市，但政策的力量到底在这个市场中占多大的比重呢？我们来看房价的构成就明白了。    一。房价中ZF拿走的钱占75%，所以决定房价的最大力量就是ZF。我们的房价，至少有75%是由ZF的政策决定的。    证明如下（文章的最后还有更多证明数据，数据党请看最后。）：    《全国去年房地产销售额6.4万亿ZF拿走75%》    根据官方数据计算粗略估计，ZF和银行2012年从房地产获得

4、收入47917亿元，占全年房地产业销售额6.4万亿元的75%。“2012年房地产业销售6.4万亿元，缴纳契税2874亿元，房产税1372亿元，营业税4051亿元，土地增值税2719亿元，缴税合计约1.1万亿元，银行房贷余额12万亿元，获8400亿元利息，土地收入28517亿元，ZF和银行从房地产获得收入47917亿元，占6.4万亿元收入的75%.”    二。印出来的房价：M2超发与通胀。    我是学工科的，总想用数据来预测房价，结果还真被我找到了一个：那就是M2增速。    2002年，国家的广义钞票M2是18.5万亿，到2012年末，这个数字是

5、97.42万亿元。平均涨幅是18.7%每年。10年M2差不多涨了5.6倍，和全国平均房价的涨幅几乎一模一样。    即使是在执行从紧货币政策的2012年，货币超发的步子仍然没有停下来，反而创出新高。这一年中国新增广义货币达到12.26万亿元，占全球新增广义货币量的比例高达46.7%。中国一年印了全球一半的新钞票。    我简单地描述一下过程，描述的太具体肯定会被删帖。这十年，每年国家就会多印大约20%的M2,再加上它本来的税收用于投资，拉动经济。于是这两股天量的M2洪水流过之处，催生了无数的先富起来的人群。例如铁道部，负债2万亿（平均到每个老百姓身上

6、是每人欠债1500元），无法归还。但铁道部人员的收入，却绝对可以让普通公务员都眼红。为什么所有的官员都喜欢搞“铁公鸡”，原因就在于在天量M2流过之处，能够分润的全部变成了富豪。这群先富人群靠全国人民买单，富的流油。但全国的老百姓却在高通胀下生存的无比艰难。    每年的天量M2经过这群先富人群的手，大约有一半流入了楼市。    根据南方基金高级研究员万晓西的研究,根据《第一财经日报》北京财经中心记者徐以升的研究。按黄金价格计算，79年至今平均每年CPI高达10.8%。（你也可以很快计算出，在10.8%的通货膨胀之下，货币平均每6年贬值一半）。包括食品

7、、医疗、衣服、交通、烟酒和居住等6大类，然后和今天的价格相比，估算出78年的51元的购买力，大概与今天北京3000元相当。31年贬值了58倍，换算成通货膨胀率的话高达每年14%!    经济学家徐滇庆根据银行的数据算过。2011年全国城乡居民人民币储蓄存款(年底余额)为：343636亿（34万亿）。8%的富裕人群（前头富裕的1亿）富裕家庭每户存款平均为75万，而剩下92%的普通家庭12亿人每户存款为1.6万。    2010年417限购和限贷后，到底是谁还在买房。为什么去年的房屋销售量达到了调控三年以来的最高点,而房屋价格经过7个月的上涨后，几乎到达

8、了2011年8月的历史最高点。（后面有百城价格指数图）。    三。2013年及未来（十年）房价走势分析