南京仙林板块房地产市场调研报告-30页

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1、仙林板块房地产市场调研报告提要：²仙林是政府规划的3个新市区之一，在南京老城资源稀缺，城市化进程加速，都市圈扩大的背景下，仙林等新区已经成为南京人口分流和新产业聚集的主要区域，也是南京政府今后投资开发的主要区域。²仙林位于南京城东郊，地处紫金山、栖霞山风景区，生态环境优良，从功能定位为“新市区”，且兼具大学城、高新产业区概念，具备得天独厚的高端形象，与其他新区相比更具有开发中高档和高档居住区的资源禀赋。²经过5年的建设，仙林大学城一期已初具规模，社区配套和市政配套日益完善，将在今明年完成，交通网络已基本成型。从一个新区开发的角度来判断，仙林大规模住宅开发的时机已经成熟。²经过10

2、年的发展，仙林已经成为全市住宅开发的重要板块之一，并形成了高档别墅和中档住宅开发相结合的市场形象，市场认知度高。目前，多层售价3800-4200元/㎡，双拼别墅4500-5000元/㎡，独立别墅：5500-8000元/㎡。²仙林多层项目较少，由于市场需求量大，因此，市场机会明显。²房地产开发用地一律以招投标方式出让。²从9月份土地出让结果来看，多层住宅项目的地价达到2100元/㎡（楼面价），与河西相当。由于地价尚处于市场定位过程中，且上述地价带有明显的非理性因素，并不能代表仙林真正的地价水平。²仙林处于土地出让初期，先期进入市场的低价土地仅400亩，目前是进入的较佳时机。目录一、

3、仙林区位分析31、地理区位32、仙林新市区功能定位53、与其他区域的关系分析7二、仙林区域环境分析91、自然环境92、产业环境103、人文环境——大学城建设114、配套135、市政146、交通条件16三、房产市场分析191、发展沿革192、供求形势分析203、基本面分析25四、土地市场分析271、土地政策272、土地出让27一、仙林区位分析1、地理区位1.1概述仙林，位于南京主城东部，一环线外侧，距主城核心距离17公里，行政隶属栖霞区，是政府规划的3个新市区之一，亦是仙林大学城的所在地。仙林新市区由“四个片区+二个工业园”构成，四个片区为：仙鹤片区、白象片区、麒麟片区、青龙片区；

4、二个工业园为：玄武软件园、马群科技园（因工业园区查处，现已取消）。其中，仙鹤片区为建设中的仙林大学城主体区域，也是当前南京房地产市场一般意义上的“仙林板块”。仙鹤片区：大学城白象片区：科技产业园麒麟片区青龙片区马群科技园图1-2区域规划1.2沿革A)1995年1月，南京市政府批准设立亚东新城开发区，规划总面积15Km2。B)2001年9月，调整后的南京市城市总体规划确定仙林为南京市的3大新市区之一，规划总面积80Km2，包括正在建设的亚东新城开发区。C)2002年1月，江苏省和南京市政府提出共同开发建设全国规模最大的大学城——仙林大学城，首期开发建设34Km2，其中大学集中区为1

5、8Km2（后扩容至为27Km2）的。并成立了仙林大学城管委会。1.3区位特征A)仙林位于紫金山风景区东部，为紫金山、栖霞山、宝华山、汤山、青龙山等几大名胜风景区所环抱，区内有青龙山、黄龙山、九乡河、七乡河等山水资源，是全市生态环境最好的区域之一。B)仙林是政府规划的3个新市区之一，根据全市开发战略，在老城密度过大、土地资源稀缺的背景下，仙林新市区将成为全市住宅开发和人口导入的主要区域之一。A)仙林所处的城东区域是全市的高新产业区和科研院所集中地，仙林规划定位于大学城和高新产业区，具有高端的产业定位和明显的人文优势。2、仙林新市区功能定位2.1在南京市的地位①南京总体规划确定的3个

6、新市区之一¨全市总体布局：多中心、开敞式的空间布局——主城+新区+新城¨新区规划：“一城三区”一城——河西新城区，三区（新市区）——仙西、东山、浦口——珠江②在全市的功能定位¨向东发展增长级：接受上海辐射和新经济发展的主要空间，发展教育和高新技术产业，用地80平方公里。¨都市发展区的次区域中心：是以发展教育和高新技术产业为主的新市区。2010年规划人口16万左右，远景规划人口按60万预留。¨三大新市区之一：是集中体现现代城市文明和绿色生态环境协调发展的新市区。仙西新市区向东发展增长级，接受上海辐射和新经济发展的主要空间，发展教育和高新技术产业，用地80平方公里，远景规划人口50万

7、浦口—珠江新市区跨江发展增长级，相对独立区域综合服务功能，吸收北部农村城镇化人口，远景规划人口50万江宁新市区向南发展增长级，吸收南部农村城镇化人口，承担主城综合功能扩散，远景规划人口50万主城河西新城区以商务、体育、文化等功能为主的新城区中心；居住与就业兼顾的中高档居住区；滨江风貌特色的主城西部休闲游览地；用地56平方公里，规划人口56万，5-10年建成2.2规划布局与开发时序①规划范围南至沪宁高速公路、北至宁镇公路、西至绕城公路、东至七乡河，规划总用地面积80.22平方公里。