绿都某项目年度推广计划书

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1、绿都XX项目2008年推广计划书二OO八年三月目录第一部分：XX项目分析一、城市假日住宅分析二、城市假日商铺分析三、五圣街商铺分析第二部分：主要营销推广策略一、总体推广思路二、主要推盘策略三、2008年月度推广计划第三部分：双方配合事项一、工作原则二、工作流程三、小区景观提升方案序言承蒙绿都房开的信任，我司有幸参与绿都公司专案有关营销代理执行工作之承接。我司对本案产品有着非常充足的信心，期待能通过全面深入地负责营销工作：创造卖点、强化推广、提升销售执行力、改进销售手法，达到预期的销售节点目标。特此结合我司专业团队之经验、XX市场及案场考察之情况分析

2、，提供策略专案建议，呈报绿都房开诸位高层领导审阅，第一部分：XX项目分析一、城市假日住宅分析1、优势：小区成熟，外立面和建筑质量比较好。一、二期住宅已经大部分去化，已经有近100位业主入驻小区。周边配套成熟。2、劣势：经常搞5%优惠特价，伤害了老客户和潜在客户的利益。小区景观（特别是入口处）与客户预期落差大。剩余产品竞争力不强。3、机会：钢筋、水泥等建材成本不断上升级，通货膨胀预期比较强烈，客户等待房价下降的预期必然落空。4、威胁：国家房产调控政策依然从紧。房产金融政策对房产消费产生抑制作用。二、城市假日商铺分析1、优势：世纪大道店铺已经大部分开张

3、，随着周边开发的日渐成熟，商铺的价值将体现出来。2、劣势：目前滞销部分街铺位置不太理想，必须用心去塑造一个成功的主题，然后再进行推广。3、机会：随着小区入驻率的提高，南北街铺和临广场街铺面临一定的机会。特别是世纪广场大型超市招商进程的进展，将可以带来阶段性的机会。4、威胁：金都的街铺的租金将极大的影响我们小区商铺的价格。三、五圣街商铺分析1、优势：位于主要街道，已经全面出租，属于商铺中的龙头。2、劣势：租售比仅在3%左右，投资回报率底于银行一年期存款。3、机会：新圣街区域属于传统商业地带，因为拆迁的原因而暂时没有理想中的投资回报，该区域的开发商报团

4、推广的欲望强烈，有望带来新一轮的招商和销售机会。4、威胁：通货膨胀和加息会使得商铺投资回报更加缺乏吸引力。第二部分：主要营销推广策略一、总体推广思路总体思路：包装产品，细部优化；经营客户，强化认同；以新带老，新老互动；坐行并举，拓展周边；节奏推广，分步实施。经营客户，强化认同：本项目已经成交客户是本项目进行推广的巨大资源，我们要通过座谈会，联谊会，每月（或者季度）DM资料等形式和工具与客户进行沟通，发布销售进展，物业服务信息，工程进度，业主入驻和感受等信息，强化认同，取得转介绍。包装产品，细部优化：把售楼部现场、施工现场、局部景观、样板房进行强化包

5、装；将产品的细节部分进行优化，然后展示，体现：产品的品质和高尚；现场管理的高水平；物业服务用心与专业。以新带老，新老交替：以三期新品的开盘带动人气，带动一二期尾房的销售；以资金回笼和去化速度作为优先原则。坐行并举，拓展周边：创新营销手法，在售楼部之外再建立行销团队，将拓展区域从城区辐射到周边县和经济发达的乡镇。节奏推广，分步实施：对一二期滞销住宅，三期新品住宅，城市假日商铺和其它各商业，按照阶段要求分节奏推广，分别设立各项节点目标，强化执行力，进行分步实施。二、主要推盘策略一、产品展示：包装后再展示，具有一定的视觉冲击力。举措：1.工地----施工

6、现场整齐，施工细节专业，工地围板引人注目，设置安全的看房通道。特别是在建工程和已完工工程之间的衔接，要进行适当的包装处理。2.售楼部----按照目前可售物业的地理位置，重新选址和装修。降低客户看房的疲劳感，增加洽谈和销售机会。3.样板房----细部优化，规避产品缺陷，身临其境。4．景观绿化----在主入口处精耕细作处理，内景适当改善，具体见专题方案。5．物业服务----严格按照流程执行，体现专业水平。二、主顾开拓：坐行并举，点面结合举措：1.建立分销队伍，主动开拓市场。由于商业客户资源不多，必须通过走出去才能有所以拓展。2.开展已登记客户电话营销。

7、3.深度挖掘周边县，区辖镇市场。4.开展以客户联谊会为主的活动营销，开展关系营销和事件营销。通过活动、关系、事件招揽客户资源，延伸客户资源。三、广告：选择通路，注重实效。举措：1.编写本楼盘DM。既持续不断的告之市场楼盘动态，同时可以作为行销的辅助工具和客户服务工具。2.报纸和软文；不同阶段，设立不同的主题：例如二期交付，三期开盘。3．制定电视专题片，主题内容是高性价比，房子质量好，户型获得消费者青睐。四、案场执行：统一说辞，协调一致举措：1.重新提炼核心卖点和分卖点。2.重新编写说辞，对接待人员进行系统专业培训。3.开展销售周经营活动。4.会报、

8、报表管理等。5．销售管理流程清晰，工作效率稳步提高，团队配合日益默契。三、2008年月度推广计划时间主要项目预期效果完成时