集体建设用地流转制度体系研究

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1、华中农业大学博士学位论文集体建设用地流转制度体系研究姓名：王佑辉申请学位级别：博士专业：农业经济管理指导教师：韩桐魁20090601华中农业大学2009届博十学位论文：集体建设用流转制度体系研究摘要当前我国正处于农村工业化和城镇化进程加速期，经济发展对建设用地的需求非常旺盛，目前建设用地的供给模式主要依靠对农村土地进行征收，但是现行的征地制度存在重大弊端，建设用地供给模式需要重大变革。除了征地供地方式外，农村地区还存在数量巨大的集体建设用地。现行的法律法规仅允许集体建设用地在集体经济组织内部使用，对于集体建设

2、用地向集体经济组织外部转移存在比较严格的限制。市场手段在配置集体建设用地资源时没有发挥应有的作用。目前集体建设用地流转的实践已经远远超前于理论研究和管理，迫切需要我们正视这种现实，推进集体建设用地制度创新。本文的基本结构和内容如下：第一部分是研究对象和研究的理论基础。本部分对本研究的研究对象和基本概念进行界定。另外概括介绍了本研究的理论基础，包括制度变迁理论、产权理论、地租地价理论、土地收益分配理论与政府管制理论。第二部分是集体建设用地流转制度变迁。本部分构建了集体建设用地流转制度的框架体系结构。各地集体建设

3、用地流转管理规范的实践中，制度体系不完整，本文中构建出完整的集体建设用地流转制度框架，包括核心制度和配套制度。根据制度变迁理论，区分农民、用地者、地方政府和中央政府等不同制度变迁主体，运用成本与收益的分析方法，探讨集体建设用地流转制度变迁的路径。第三部分是农村集体土地产权制度的建立和完善。集体建设用地流转的本质是产权的流转。推进集体建设用地流转制度创新，首先要明确集体建设用地的产权。集体建设用地流转制度的创新对于完善农村土地产权制度的意义在于：可以赋予农村土地所有权完整的权能，特别是被征地制度剥夺的农民的土地

4、发展权；培育实现土地所有权的所有权主体和产权代表；构建物权性质的集体建设用地使用权；集体土地产权制度变迁过程中存在路径依赖，原有的制度保持相当的习惯和惯性，推进集体土地产权制度变革，集体建设用地是一个突破口，进入流转环节的集体建设用地，可以作为农村土地产权制度改革的试验田，率先尝试产权制度改革。第四部分是集体建设用地流转交易制度。集体建设用地使用权流转市场，是城乡统一土地大市场的一个不可或缺的组成部分。集体建设用地使用权流转交易市场，和国有建设用地使用权交易市场，共同构成了平行的建设用地供给市场。集体建设用地

5、流转交易制度的创新，将推进现有供地制度，特别是征地制度的改革和完善。本部分对流转交易主体、流转交易客体、流转交易形式与价格、交易管理等问题进行阐述。第五部分是集体建设用地流转价格与土地收益分配制度。本部分建立了一个联结农地地价与市地地价的动力学模型。摘要农地农用价格包括三个层次：源于农地农用的直接效益的实际收益价格；源于农地农用的直接收益加间接收益的收益价格；包含农地外部性效应的农地价格。建设用地价格包括征农地征收补偿价格；土地出让价格；土地开发后的收益价格。集体建设用地流转价格应该介于包含农地外部性效应的农

6、地价格和土地开发后的收益价格之间。厘清农地与建设用地的价格关系，才能形成合理的集体建设用地流转价格，并建立合理的土地增值收益分配关系。农地转用中的各参与主体应该基于对农地转用增值收益的贡献参与土地增值收益分配。农村集体经济组织享有部分为基于农地真实收益的征地补偿，以及部分农地增值溢价；土地开发商应该分享的部分是正常产业利润，房地产物业业主应该分享的部分是正常产业利润和区位地租形成的地价部分；政府部门分享的部分是行政规费和税收。第六部分是集体建设用地流转政府管制制度。本部分阐述了集体建设用地流转市场中市场失灵的

7、主要表现，原因分析及解决对策。为了避免出现市场失灵，需要政府部门介入对集体建设用地流转市场的管制，政府需要在集体建设用地流转市场中的职能进行定位，确保不会出现政府越权和缺位。政府在管制集体建设用地流转中，还存在“政府失灵"问题，本文中提出了解决对策。第七部分总结全文的研究结论，提出了政策建议，以及未来研究展望。本文构建了完整的集体建设用地流转的制度框架，规范集体建设用地流转市场行为，减少流转中的不确定性和风险，加速国家特别是中央政府对集体建设用地流转合法性的认可，最终促进城乡一体化的土地市场建立，城乡统一配置

8、各类土地资源。关键词：集体建设用地；流转；制度体系；创新Ⅱ华中农业大学2009届博十学位论文：集体建设用流转制度体系研究AbstractNowadaysChinaisintheperiodofacceleratedindustrializationandurbanization,therearestrongdemandsonconstructionlandineconomicdevelopment．